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Steuer bei Hausverkauf
Sie möchten Ihr Haus verkaufen und fragen sich, ob ein möglicher Gewinn beim Hausverkauf steuerfrei ist? Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig (§ 23 EStG), d.h. damit auch die Gewinne aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Allerdings: Sie müssen keine Steuer beim Hausverkauf bezahlen, wenn die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist oder Sie das Haus selbst genutzt haben (siehe Sonderregelung Eigennutzung unten).
Spekulationsfrist Hausverkauf beachten
Die Spekulationsfrist beim Hausverkauf beträgt wie bei allen Grundstücksgeschäften 10 Jahre. D.h., der mögliche Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einem Wohnungsverkauf ist nicht zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Ausschlaggebend ist das Datum der Beurkundung der jeweiligen Kaufverträge.
Steuer bei Hausverkauf – Sonderregelung Eigennutzung
Aber auch innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren kommt es bei einem Hausverkauf nicht immer zu einer Besteuerung eines Gewinns. Eine weitere Ausnahme liegt bei kompletter oder zeitweiser Selbstnutzung der Immobilie vor:
Hinweis: Es fällt keine Steuer beim Hausverkauf oder beim Verkauf einer Wohnung an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG). Dies gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Beispiel: Wird eine Immobilie in 2008 gekauft und ab Dezember 2010 selbst bewohnt und im Januar 2012 wieder verkauft, so ist keine Spekulationssteuer zu zahlen. Die Regelung gilt auch für selbstgenutzte Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen.
Der Gesetzgeber versteht unter eigenen Wohnzwecken, dass das Haus durch Sie selbst bzw. durch Ihre Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören steuerlich gesehen aber nur Ihre Kinder und auch nur, solange Sie noch Kindergeld beziehen. Eine Nutzung von anderen Verwandten führt in der Regelung zur Besteuerung des Wertzuwachses im Verkaufsfall.
Höhe Spekulationssteuer bei Hausverkauf
Wie viel Steuern Sie beim Hausverkauf zu entrichten haben, hängt zum einen von der Höhe des Wertzuwachses und zum anderen von Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz ab.
War die Immobilie vermietet, vermindern die in der Vergangenheit gegenüber dem Finanzamt geltend gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten (Abschreibungen bei Altbauten und Neubauten jährlich 2% bzw. 2,5% bei Altbauten vor 1925).
Spekulationssteuer Hausverkauf – Beispiel
Der folgenden Tabelle können Sie entnehmen, wie die Steuer beim Hausverkauf berechnet wird (vermietetes Haus):
| Veräußerungserlös Immobilie | 320.000 € |
|---|---|
| - Veräußerungskosten (z.B. Malerarbeiten) | 10.000 € |
| - Anschaffungskosten (ggf. um AfA gemindert bei vermieteten Immobilien) | 250.000 € |
| Zu versteuernder Gewinn | 60.000 € |
| Persönlicher Steuersatz | 40 % |
| Zu zahlende Steuer | 24.000 € |
Die Anschaffungskosten umfassen immer auch die Kaufnebenkosten (Grundsteuer, Notar, Gerichtskosten, Makler). Die Höhe des persönlichen Steuersatzes ist von Ihrem gesamt zu versteuernden Einkommen abhängig (d.h. inkl. Einkommen aus Arbeit, Kapitalanlagen, etc.).
Steuer-Tipp vermietete Immobilie: Wenn Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung besitzen und die Immobilie schon stark im Wert gestiegen ist, sollten Sie idealerweise erst nach 10 Jahren verkaufen, um den Gewinn steuerfrei zu realisieren. Oder: Sie melden Eigenbedarf an, nutzen die Wohnung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangen Jahren selbst, verkaufen die Wohnung danach und realisieren den Gewinn steuerfrei.
Verkauf mehrerer Immobilien – Gewerblicher Grundstückshandel
Bitte beachten Sie, dass bei den vorangestellten Angaben zur Besteuerung unterstellt wurde, dass es sich bei Ihrem Hausverkauf um einen Vorgang der privaten Vermögensverwaltung handelt. Wenn Sie regelmäßig Immobilien veräußern bzw. sogar 3 oder mehr Objekte in 5 Jahren, dann gelten die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels (§15 EStG).
Hinweis: Wenn Sie z.B. zwei Wohnungen verkauft und den Gewinn steuerfrei realisiert haben, kann es beim Verkauf einer dritten Immobilie zur rückwirkenden Besteuerung der ersten beiden Verkäufe kommen. Beachten Sie daher genau die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückhandels bzw. fordern Sie den Erlass des Finanzministeriums zum gewerblichen Grundstückshandel bei immoverkauf24 an. Kontaktieren Sie uns über unser Kontaktformular .
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