Bestellerprinzip Österreich 2026: Wer zahlt bei Vermietung, Kauf & Verkauf?

„Wer bestellt, bezahlt“, so lässt sich das Bestellerprinzip zusammenfassen. In Österreich gilt das Bestellerprinzip seit 1. Juli 2023 und entscheidet bei der Vermietung von Wohnungen maßgeblich über die Zahlung der Provision. Für Kauf und Verkauf gilt das Bestellerprinzip hingegen nicht. Erfahren Sie hier, was sich für Mieter, Vermieter und Makler durch die Einführung des Bestellerprinzips in Österreich verändert.

1. Was ist das Bestellerprinzip in Österreich?

Das Bestellerprinzip regelt bei der Vermietung von Wohnungen, wer die Maklerprovision zahlen muss. Vereinfacht gilt: Wer den Immobilienmakler zuerst beauftragt, trägt grundsätzlich dessen Provision. Beauftragt der Vermieter den Makler zuerst, darf dieser keine Maklerprovision mit dem Wohnungssuchenden vereinbaren. Rechtlich wird deshalb auch vom Erstauftraggeberprinzip gesprochen.

Allerdings gilt dieser Merksatz nicht uneingeschränkt. Selbst wenn ein Wohnungssuchender den Makler zuerst beauftragt, darf ihm unter bestimmten Voraussetzungen keine Provision verrechnet werden – etwa wenn die betreffende Wohnung bereits mit Zustimmung des Vermieters vom Makler beworben wurde. Wichtig ist außerdem die Abgrenzung zu Deutschland: In Österreich betrifft das Bestellerprinzip ausschließlich die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen. Für den Kauf und Verkauf von Immobilien gibt es 2026 kein entsprechendes Bestellerprinzip.

2. Wie funktioniert das Bestellerprinzip?

Beim Bestellerprinzip ist nicht einfach entscheidend, wer am Ende den Mietvertrag unterschreibt oder wer zuerst beim Makler anruft. Entscheidend ist vielmehr, wer den Makler zuerst mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat. Das Bestellerprinzip findet zudem nur Anwendung, wenn es sich um die Vermittlung von Mietimmobilien an Privatpersonen handelt. Für eine mögliche Mieterprovision kommen zusätzlich mehrere gesetzliche Ausschlussgründe hinzu.

Wer zahlt was beim Bestellerprinzip?

• Damit zeigt sich: „Wer zuerst Kontakt aufnimmt, bezahlt“ wäre eine falsche Vereinfachung. Entscheidend ist ein tatsächlicher Maklerauftrag – und bei einem Wohnungssuchenden zusätzlich die Frage, wie der Makler zu der konkreten Wohnung gekommen ist.

Was bedeutet „Erstauftraggeber“ konkret?

Der Erstauftraggeber ist die Person, die den Makler als Erste mit der Vermittlung einer Immobilie beauftragt. Ein Beispiel macht den Unterschied deutlich:

• Fall 1: Ein Vermieter beauftragt einen Immobilienmakler mit der Vermietung seiner Wohnung. Der Makler veröffentlicht anschließend ein Inserat. Eine Interessentin meldet sich daraufhin und besichtigt die Wohnung. Hier ist der Vermieter Erstauftraggeber. Die Interessentin muss keine Maklerprovision zahlen.
• Fall 2: Ein Wohnungssuchender beauftragt einen Makler von sich aus, für ihn eine passende Wohnung zu finden. Der Makler sucht daraufhin ein bisher noch nicht für ihn beworbenes Objekt und stellt den Kontakt zum Vermieter her. In diesem Fall kann eine Mieterprovision zulässig sein, sofern keine weiteren Ausschlussgründe nach § 17a MaklerG bestehen. Eine Anfrage auf ein bereits veröffentlichtes Wohnungsinserat ist hingegen kein provisionspflichtiger Suchauftrag. 

4. Gilt das Bestellerprinzip auch bei Kauf & Verkauf?

Bei einem Immobilienkauf oder Immobilienverkauf gibt es in Österreich 2026 kein Bestellerprinzip. § 17a MaklerG gilt ausschließlich für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen. Beim Kauf und Verkauf gelten weiterhin die allgemeinen Maklerregeln. Ein Immobilienmakler kann dabei als Doppelmakler für Käufer und Verkäufer tätig sein. In diesem Fall können beide Parteien jeweils eine Provision schulden – unabhängig davon, wer den Makler zuerst beauftragt oder kontaktiert hat. Die Höhe der Provision ist verhandelbar, darf aber die gesetzlichen Höchstgrenzen nicht überschreiten.

Eine verpflichtende hälftige Kostenaufteilung wie beim deutschen Modell gibt es in Österreich nicht. Käufer und Verkäufer sollten daher vor Vertragsabschluss genau prüfen, welche Maklerleistung vereinbart ist und welche Provision sie jeweils übernehmen.

5. Welche Ausnahmen und Sonderfälle gelten beim Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip erfasst nicht jede Immobilienvermittlung. Zusätzlich gibt es Fälle, in denen zwar grundsätzlich ein Wohnungsmietvertrag vermittelt wird, der Mieter aber trotz eigener Erstbeauftragung keine Provision zahlen muss. Deshalb sollte zwischen echten Ausnahmen vom Anwendungsbereich und gesetzlichen Schutzfällen unterschieden werden.

• Immobilienkauf und -verkauf: Beim Verkauf von Wohnungen, Häusern, Grundstücken oder Anlageimmobilien gilt § 17a MaklerG nicht. Käufer und Verkäufer können jeweils provisionspflichtig sein.
• Geschäftsräume und Pachtverträge: Das Erstauftraggeberprinzip ist auf Wohnungsmietverträge zugeschnitten. Die Vermittlung reiner Geschäftsräume sowie Pachtverträge fällt nicht unter diese Sonderregelung.
• Dienst-, Natural- und Werkswohnungen: Mietet ein Arbeitgeber eine Wohnung, um sie einem Arbeitnehmer als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung zur Verfügung zu stellen, gelten wesentliche Bestimmungen des § 17a MaklerG ausdrücklich nicht.
• Bereits beworbene Wohnung: Hat der Makler die konkrete Wohnung mit Zustimmung des Vermieters bereits inseriert oder zumindest gegenüber einem eingeschränkten Interessentenkreis beworben, darf eine spätere Erstbeauftragung durch den Wohnungssuchenden nicht zur Mieterprovision führen.
• Wirtschaftliche Verflechtung: Bestehen bestimmte unmittelbare oder mittelbare Beteiligungen beziehungsweise Einflussmöglichkeiten zwischen Makler, Vermieter oder Verwalter, kann auch ein zuerst beauftragender Wohnungssuchender nicht provisionspflichtig gemacht werden.
• Gezielte Umgehung durch den Vermieter: Verzichtet der Vermieter bewusst auf einen eigenen Maklervertrag, damit der Wohnungssuchende formal als Erstauftraggeber erscheint und die Provision tragen soll, greift der Umgehungsschutz.
• Sonstige Zahlungen ohne Gegenwert: Auch Provisionen unter anderem Namen oder Zahlungen an Vermieter, Vormieter oder sonstige Dritte können unwirksam sein. Insbesondere darf der Wohnungssuchende nicht ohne gleichwertige Gegenleistung zu einer Zahlung verpflichtet werden, nur um die Wohnung zu erhalten.

6. Warum lohnt sich ein Makler trotz Bestellerprinzip?

Für Vermieter hat das Bestellerprinzip die Kostenverteilung verändert: Wer den Makler zuerst beauftragt, muss dessen Provision in der typischen Vermietung nun selbst einkalkulieren. Entscheidend sollte deshalb nicht allein sein, was der Makler kostet, sondern welchen Aufwand, welche Risiken und welche Leerstandszeiten seine Leistung vermeiden kann.

Diese Vorteile kann ein professioneller Immobilienmakler bei der Vermietung bieten:

• Marktgerechter Mietpreis: Der Makler kann Lage, Ausstattung, Zustand und Marktsituation einordnen und dabei helfen, einen wirtschaftlich sinnvollen sowie rechtlich zulässigen Mietpreis anzusetzen.
• Professionelle Vermarktung: Hochwertige Objektunterlagen, aussagekräftige Inserate und eine zielgerichtete Interessentenansprache verbessern die Präsentation der Immobilie.
• Geeignete Mietinteressenten: Ein strukturierter Auswahlprozess und die Prüfung relevanter Unterlagen können das Risiko späterer Zahlungsprobleme reduzieren.
• Weniger Zeitaufwand: Makler übernehmen Anfragen, Terminvereinbarungen, Besichtigungen und die Kommunikation mit Interessenten.
• Kürzere Leerstandszeiten: Eine organisierte Vermarktung kann dazu beitragen, schneller einen passenden Mieter zu finden und Mietausfälle durch längeren Leerstand zu begrenzen.
• Mehr Sicherheit im Ablauf: Erfahrene Makler kennen typische Informationspflichten, erforderliche Unterlagen und die Besonderheiten des österreichischen Vermietungsprozesses.

Für Vermieter entsteht dadurch auch ein stärkerer Anreiz, Angebote zu vergleichen. Da sie die Provision häufig selbst tragen, sollten Leistungsumfang, Erfahrung, regionale Marktkenntnis und Honorar bereits vor der Beauftragung miteinander verglichen werden.

7. Kann man das Bestellerprinzip umgehen?

Das Bestellerprinzip lässt sich nicht rechtssicher durch Scheinvereinbarungen umgehen. Zulässig ist beispielsweise, ohne Makler zu vermieten, die Höhe der Vermieterprovision zu verhandeln oder als Wohnungssuchender selbst einen echten Suchauftrag zu erteilen. Unzulässig sind dagegen Konstruktionen, mit denen eine eigentlich vom Vermieter zu tragende Provision nur anders bezeichnet oder über Dritte eingehoben wird. Dazu können fingierte Servicegebühren, Zahlungen ohne gleichwertige Gegenleistung oder ein bewusst unterlassener Vermieterauftrag gehören. Auch ein nachträglicher „Suchauftrag“ für eine bereits vom Makler beworbene Wohnung macht den Mieter nicht provisionspflichtig. Verstöße können mit bis zu 3.600 Euro Verwaltungsstrafe geahndet werden und auch für Verletzungen der Dokumentationspflicht drohen bis zu 1.500 Euro.

Der Verfassungsgerichtshof hat diese Regelung 2025 bestätigt. Auch 2026 besteht daher kein Anlass, von einer rechtlichen Abschwächung des Erstauftraggeberprinzips auszugehen.

9. Fazit: Wie können Sie das Bestellerprinzip vorteilhaft nutzen?

Das Bestellerprinzip in Österreich ist vor allem bei der Vermietung von Wohnungen relevant. Für Vermieter bedeutet es, dass sie die Kosten eines von ihnen zuerst beauftragten Maklers grundsätzlich selbst einplanen müssen. Dafür können sie Maklerleistung und Provision gezielt vergleichen und einen Dienstleister auswählen, dessen Vermarktung, Mieterauswahl und Betreuung den Preis tatsächlich rechtfertigen. Wohnungssuchende sollten dagegen nicht allein darauf achten, ob sie irgendeinen Maklerauftrag unterschrieben haben. Entscheidend ist, wer tatsächlich zuerst beauftragt hat und ob die konkrete Wohnung bereits vom Makler beworben wurde oder ein anderer Ausschlussgrund besteht. Gerade hier verhindert § 17a MaklerG, dass das Bestellerprinzip durch formale Umwege ausgehebelt wird.

Für Käufer und Verkäufer gilt eine andere Ausgangslage: Das Bestellerprinzip betrifft den Immobilienverkauf in Österreich nicht. Beide Parteien können einen Makler beauftragen und jeweils provisionspflichtig werden. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte daher Provisionshöhe, Leistungsumfang und Doppelmaklertätigkeit bereits vor Abschluss des Maklervertrags klären und die Provision als Teil der gesamten Verkaufsstrategie betrachten.

Ein praktischer Merksatz lautet: Bei Mietwohnungen ist entscheidend, wer den Makler zuerst beauftragt hat. Bei Kauf und Verkauf zählt dagegen die im Maklervertrag vereinbarte Provision und deren Höhe zwischen den Parteien.