Verkehrswert Grundstück: So ermitteln Sie den Grundstückswert in Österreich
Was ist Ihr Grundstück tatsächlich wert? Die Antwort darauf liegt im Verkehrswert eines Grundstücks. Unter dem Verkehrswert versteht man den Preis, der im Verkaufsfall voraussichtlich für das Grundstück zu erzielen wäre. Aber wie kann man den Preis vorhersagen, wenn jedes Grundstück einzigartig ist? Dafür ist entscheidend, wie Sie den Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln – und welche Daten Sie einbeziehen können.
- Der Verkehrswert eines Grundstücks soll möglichst realistisch zeigen, welcher Verkaufspreis zum aktuellen Zeitpunkt am Markt erzielbar wäre.
- Für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks gibt es je nach Anlass andere Möglichkeiten. Eine erste Einschätzung können Sie selbst online vornehmen, Sachverständige erstellen belastbare Bewertungen.
- Mit der kostenlosen Wertermittlung von immoverkauf24 erhalten Sie zunächst eine fundierte Orientierung zum möglichen Verkehrswert Ihres Grundstücks, beispielsweise vor einem Verkauf.
- Was ist der Verkehrswert eines Grundstücks?
- Wie kann man den Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln?
- Wer ermittelt den Verkehrswert eines Grundstücks in Österreich?
- Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert eines Grundstücks?
- Wann brauche ich den Verkehrswert eines Grundstücks?
- Wie unterscheiden sich Verkehrswert, Bodenwert und Grundstückspreis?
- Fazit: Wann reicht der Verkehrswert eines Grundstücks vom Online-Rechner?
- Verkehrswertermittlung von Grundstücken – hier anfordern!
1. Was ist der Verkehrswert eines Grundstücks?
Der Verkehrswert eines Grundstücks (auch Marktwert genannt) bezeichnet den Preis, der für das Grundstück zu einem bestimmten Stichtag bei einer Veräußerung üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Maßgeblich sind unter anderem die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks. Gesetzlich definiert ist der Verkehrswert in § 2 des österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG). Er kann insbesondere bei einem Grundstücksverkauf, einer Erbschaft oder steuerlichen Fragestellungen relevant sein. Der Verkehrswert eines Grundstücks bezieht sich dabei immer auf einen konkreten Bewertungsstichtag und kann sich deshalb durch Veränderungen des Grundstücks oder des Immobilienmarktes in seiner Höhe ändern.
Bei dem Verkehrswert eines Grundstücks werden ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht berücksichtigt. Ein beispielsweise besonders günstiger Verkauf zwischen Familienangehörigen oder ein Verkauf unter erheblichem Zeitdruck ist deshalb nicht ohne Weiteres als Maßstab für den Verkehrswert geeignet. Der Verkehrswert stellt vielmehr eine Einschätzung dessen dar, welcher Preis unter normalen Marktbedingungen erzielbar wäre.
2. Wie kann man den Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln?
Um den Verkehrswert eines Grundstücks möglichst realistisch zu ermitteln, müssen sowohl die Eigenschaften des Grundstücks als auch die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen berücksichtigt werden. Eine sinnvolle Ermittlung beginnt daher nicht allein mit einem Blick auf den Bodenwert oder pauschale Grundstückspreise, sondern mit einer möglichst vollständigen Betrachtung des Grundstücks.
Sammeln Sie zunächst alle für die Bewertung relevanten Informationen. Dazu gehören beispielsweise Grundstücksfläche und Grundstücksnummer sowie Katastralgemeinde, Lageplan, Grundbuchauszug, Informationen zur Erschließung sowie vorhandene Angaben zur zulässigen Bebauung. Auch bestehende Rechte, Dienstbarkeiten, Reallasten oder andere grundbücherliche Belastungen sowie sonstige Besonderheiten können den Wert beeinflussen.
Entscheidend für den Marktwert eines Grundstücks ist, was darauf rechtlich zulässig ist. Prüfen Sie deshalb den Flächenwidmungsplan und gegebenenfalls den Bebauungsplan oder – sofern kein Bebauungsplan besteht – die maßgeblichen Vorgaben des jeweiligen Landes- und Baurechts. Auch eine Abklärung mit der zuständigen Gemeinde oder Baubehörde kann bei konkreten Nutzungsfragen sinnvoll sein, denn eine höhere oder flexiblere Bebaubarkeit kann sich erheblich auf den Grundstückswert auswirken.
Anschließend sollte der lokale Grundstücksmarkt betrachtet werden. Relevant sind insbesondere tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke sowie weitere verfügbare Marktdaten. Entscheidend ist dabei nicht nur der Quadratmeterpreis, sondern wie gut die Vergleichsobjekte hinsichtlich Lage, Nutzung, Größe und Grundstücksmerkmalen tatsächlich mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen.
Durchschnittliche Grundstückspreise sind ein wichtiger Ausgangspunkt, beschreiben aber nicht automatisch den Wert des konkreten Grundstücks. Statistik Austria veröffentlicht regionale Immobiliendurchschnittspreise auf Basis tatsächlicher Transaktionen. Abweichende Eigenschaften des konkreten Grundstücks müssen deshalb bei einer individuellen Bewertung berücksichtigt werden.
Nun werden die Unterschiede zwischen dem eigenen Grundstück und den herangezogenen Vergleichsobjekten betrachtet. Dazu können beispielsweise Grundstückszuschnitt, Topografie, Erschließungszustand, Altlasten, Dienstbarkeiten oder besondere Möglichkeiten der Bebauung gehören. Solche objektspezifischen Merkmale können Zu- oder Abschläge gegenüber einem zunächst ermittelten Vergleichswert erforderlich machen.
Zum Schluss werden die gewonnenen Informationen zusammengeführt und auf ihre Aussagekraft geprüft. Für eine überschlägige Einschätzung können Vergleichspreise und verfügbare Marktdaten ausreichen. Soll der Marktwert des Grundstücks dagegen für einen rechtlich oder wirtschaftlich bedeutsamen Zweck belastbar dokumentiert werden, kann eine professionelle Immobilienbewertung erforderlich sein.
Welche Arten der Verkehrswertermittlung für Grundstücke gibt es?
Für die Verkehrswertermittlung gibt es nicht ein einziges Verfahren, das auf jedes Grundstück gleichermaßen angewendet wird. Nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Die Auswahl des geeigneten Verfahrens richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Art und Beschaffenheit des Bewertungsobjekts, den Gepflogenheiten des redlichen Geschäftsverkehrs sowie der Qualität der verfügbaren Daten. Je nach Fall kann auch mehr als ein Verfahren herangezogen werden.
- Vergleichswertverfahren: Bei unbebauten Grundstücken wird der Wert vorrangig anhand des Vergleichswertverfahrens, also mithilfe geeigneter Vergleichspreise bzw. eines objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerts ermittelt. Herangezogen werden möglichst vergleichbare Grundstücke mit zeitlich nahe am Bewertungsstichtag liegenden Kaufpreisen.
- Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Liegenschaft aus Bodenwert, Bauwert und gegebenenfalls dem Wert sonstiger Bestandteile und des Zubehörs ermittelt. Das Verfahren ist insbesondere bei bebauten Grundstücken relevant.
- Ertragswertverfahren: Im Ertragswertverfahren wird der Wert einer Liegenschaft anhand der zu erwartenden Erträge ermittelt. Es kommt insbesondere bei Immobilien infrage, bei denen die Erzielung von Erträgen für den Wert maßgeblich ist.
Gibt es eine Formel zur Berechnung des Verkehrswertes von Grundstücken?
Eine allgemeingültige Formel, mit der sich der Verkehrswert eines Grundstücks allein aus wenigen Angaben berechnen lässt, gibt es nicht. Der Verkehrswert ergibt sich aus einer Wertermittlung, bei der die allgemeinen Marktverhältnisse und die besonderen Eigenschaften des konkreten Grundstücks berücksichtigt werden. Für eine überschlägige Berechnung des Bodenwerts anhand eines Vergleichspreises kann dagegen folgende vereinfachte Rechnung als Ausgangspunkt dienen:
- Vergleichspreis pro m² × Grundstücksfläche in m² = rechnerischer Bodenwert
Dieser Wert ist jedoch nicht automatisch mit dem Verkehrswert des Grundstücks gleichzusetzen. Ein einzelner Quadratmeterpreis bildet die individuellen Eigenschaften des Grundstücks nicht vollständig ab. Weichen Lage, Größe, Zuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten oder andere wertrelevante Merkmale ab, sind entsprechende Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
Beträgt der angesetzte Vergleichspreis 500 €/m² und ist das Grundstück 600 m² groß, ergibt sich rechnerisch ein Bodenwert von:
500 €/m² × 600 m² = 300.000 Euro.
Wie hilft ein Online-Rechner bei der Ermittlung des Verkehrswertes für Grundstücke?
Ein Online-Rechner für den Verkehrswert eines Grundstücks kann auf Basis weniger Angaben eine gute erste Wertindikation liefern. Bei der Ermittlung des Grundstückswerts werden beispielsweise Lage, Grundstücksfläche, Nutzungsart und weitere Objektmerkmale berücksichtigt und mit verfügbaren Marktdaten abgeglichen. Das Ergebnis ist vor allem für eine erste Orientierung sinnvoll, ersetzt aber keine individuelle Verkehrswertermittlung mit vollständiger Prüfung aller wertrelevanten Grundstücksmerkmale.
3. Wer ermittelt den Verkehrswert eines Grundstücks in Österreich?
Je nach Anlass und gewünschter Genauigkeit kommen unterschiedliche Stellen und Personen für die Wertermittlung infrage. Ein kostenloser Online-Rechner oder eine überschlägige Einschätzung können der ersten Orientierung dienen. Für eine belastbare, nachvollziehbar dokumentierte Bewertung kommen vor allem qualifizierte Immobiliensachverständige, insbesondere allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige, infrage.
- Online-Rechner: Liefert schnell eine erste Orientierung zum möglichen Wert und eignet sich insbesondere für eine unverbindliche Einschätzung vor einem Grundstücksverkauf.
- Immobilienmakler: Ein Immobilienmakler kann den Wert im Rahmen einer marktbezogenen Verkaufseinschätzung beurteilen und dabei aktuelle Nachfrage, vergleichbare Angebote und die Vermarktungssituation berücksichtigen. Auf diese Weise kann ein realistischer Angebotspreis ermittelt werden.
- Sachverständiger: Ein qualifizierter Sachverständiger kann eine ausführliche Verkehrswertermittlung beziehungsweise ein Verkehrswertgutachten erstellen. Dies kommt insbesondere bei rechtlich oder wirtschaftlich bedeutsamen Anlässen infrage.
- Finanzamt: Für steuerliche Zwecke nimmt das Finanzamt eigene Bewertungen nach den jeweils geltenden steuerrechtlichen Vorschriften vor. Eine private Verkehrswertermittlung ist daher nicht automatisch mit der steuerlichen Bewertung des Finanzamts gleichzusetzen.
- Marktdaten von Statistik Austria: Statistik Austria veröffentlicht unter anderem Immobiliendurchschnittspreise für Grundstücke auf regionaler Ebene. Diese Daten können als Marktinformation für eine erste Einordnung dienen, ersetzen aber keine individuelle Verkehrswertermittlung.
4. Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert eines Grundstücks?
Der Verkehrswert eines Grundstücks hängt von einer Vielzahl miteinander verbundener Faktoren ab. Einige Merkmale wie Lage oder Grundstückszuschnitt lassen sich nicht verändern, andere – etwa bestimmte Nutzungs- oder Erschließungsmöglichkeiten – können unter Umständen entwickelt oder rechtlich geklärt werden, um den Marktwert des Grundstücks zu steigern. Entscheidend ist letztlich, welchen wirtschaftlichen Nutzen das Grundstück unter den rechtlich zulässigen Bedingungen am Bewertungsstichtag bietet. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren auf den Grundstückswert gehören Lage, Bebaubarkeit, Aufschließungs- und Erschließungszustand, Beschaffenheit, rechtliche Gegebenheiten und die Marktlage.
|
Wertfaktor |
Erklärung |
|
Lage |
Makro- und Mikrolage, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Wohnumfeld, Lärm und weitere Standortmerkmale beeinflussen die Nachfrage und damit den Verkehrswert eines Grundstücks. |
|
Bebaubarkeit |
Entscheidend ist, welche Nutzung und welches Maß der Bebauung rechtlich zulässig sind, beispielsweise aufgrund des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans sowie der jeweiligen landesrechtlichen Bauvorschriften. |
|
Aufschließungs- und Erschließungszustand |
Ob und in welchem Umfang ein Grundstück an öffentliche Verkehrs-, Wasser-, Abwasser-, Strom- oder weitere Versorgungsnetze angeschlossen ist, kann den Grundstückswert erheblich beeinflussen, da die Aufschließung und Herstellung von Anschlüssen mit erheblichen Kosten verbunden sein kann. |
|
Beschaffenheit |
Grundstücksgröße, Zuschnitt, Topografie und Bodenbeschaffenheit können die Nutzbarkeit und damit den Grundstückswert beeinflussen. Auch Altlasten wirken sich stark auf den Verkehrswert aus, da ihre Beseitigung mit hohen Kosten verbunden sein kann. |
|
Rechtliche Gegebenheiten |
Grunddienstbarkeiten, Baurechte oder andere Rechte und Belastungen können die Nutzungsmöglichkeiten einschränken oder wirtschaftliche Einschränkungen verursachen und damit verbunden auch den Verkehrswert des betroffenen Grundstücks senken. |
|
Marktlage |
Angebot und Nachfrage am lokalen Grundstücksmarkt sowie die allgemeinen Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag beeinflussen den erzielbaren Marktwert. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz verlangt, die für die Bewertung maßgeblichen Umstände entsprechend zu berücksichtigen. |
Je mehr Wohnfläche auf einem Grundstück errichtet werden kann, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, einen guten Grundstückspreis zu erzielen. Denn ein Bauträger kalkuliert zunächst, welche Preise er am Markt für die auf dem Grundstück erstellbare Wohnfläche erzielen kann. Davon zieht er Baukosten und seinen kalkulatorischen Gewinn ab. Was übrig bleibt, ist der Grundstückspreis.
5. Wann brauche ich den Verkehrswert eines Grundstücks?
Der Verkehrswert wird immer dann relevant, wenn eine möglichst realistische Einschätzung des unter normalen Marktbedingungen erzielbaren Grundstückswerts benötigt wird. Besonders wichtig ist er bei wirtschaftlichen oder rechtlichen Entscheidungen, bei denen eine belastbare Bewertung des Grundstücks erforderlich ist. Typische Anlässe für die Berechnung des Verkehrswerts eines Grundstücks sind:
- Grundstücksverkauf: Der Verkehrswert hilft dabei, den möglichen Marktwert des Grundstücks vor der Vermarktung realistisch einzuschätzen und eine Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises zu schaffen.
- Erbschaft: Bei einer Erbauseinandersetzung kann eine Grundstücksbewertung erforderlich sein, um den Wert des Grundstücks zur Einordnung von Vermögensanteilen zu ermitteln.
- Schenkung: Der Grundstückswert kann für die steuerliche und rechtliche Einordnung einer Schenkung bzw. Übertragung relevant sein. Der Verkehrswert eines Grundstücks dient in Österreich als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer und als Basis für die Eintragungsgebühr im Grundbuch.
- Scheidung: Bei der Vermögensaufteilung im Rahmen einer Scheidung kann der Wert eines Grundstücks eine wichtige Berechnungsgrundlage darstellen.
- Finanzierung: Banken benötigen für ihre eigenen Beleihungs- und Risikobewertungen bestimmte Wertansätze. Der Verkehrswert ist dabei jedoch nicht automatisch mit dem Beleihungswert gleichzusetzen.
- Gerichtliche oder rechtliche Verfahren: In bestimmten gerichtlichen Verfahren kann ein nachvollziehbar ermittelter Grundstückswert erforderlich sein. Hier bestehen besonders hohe Ansprüche an die Belastbarkeit des Verkehrswertgutachtens.
6. Wie unterscheiden sich Verkehrswert, Bodenwert und Grundstückspreis?
Verkehrswert, Bodenwert und Grundstückspreis werden im Alltag häufig gleichgesetzt, bezeichnen aber unterschiedliche Größen. Bei genauer Betrachtung reicht die Unterscheidung von dem Wert des unbebauten Bodens, über den Wert eines konkreten Grundstücks, bis hin zum tatsächlich vereinbarten Kaufpreis. Wer diese Begriffe verwechselt, kann den Wert eines Grundstücks falsch einschätzen und womöglich teure Fehlentscheidungen treffen.
|
Kriterium |
Verkehrswert |
Bodenwert |
Grundstückspreis |
|
Definition |
Preis, der für das konkrete Grundstück zum Bewertungsstichtag bei einer Veräußerung üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. |
Wert des unbebauten Grund und Bodens, der insbesondere anhand vergleichbarer unbebauter Liegenschaften ermittelt werden kann. |
Tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarter Verkaufspreis für ein konkretes Grundstück. |
|
Ermittlung |
Durch ein geeignetes Wertermittlungsverfahren unter Berücksichtigung von Marktverhältnissen und objektspezifischen Merkmalen. |
In der Regel anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer unbebauter Liegenschaften. Abweichungen werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt. |
Durch die konkrete Verkaufsverhandlung und den Abschluss des Kaufvertrags. |
|
Bindung |
Eine wertbezogene Einschätzung für einen bestimmten Stichtag, aber nicht automatisch der tatsächlich erzielte Kaufpreis. |
In der Regel anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer unbebauter Liegenschaften. Abweichungen werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt. |
Ist bei einem wirksam geschlossenen Kaufvertrag der tatsächlich vereinbarte und rechtlich bindende Kaufpreis. |
7. Fazit: Wann reicht der Verkehrswert eines Grundstücks vom Online-Rechner?
Wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks zum ersten Mal einschätzen möchten, bietet ein Online-Rechner einen unkomplizierten Einstieg. Mit wenigen Angaben erhalten Sie eine erste Orientierung und bekommen ein Gefühl dafür, in welcher Größenordnung sich der mögliche Grundstückswert bewegen kann. Für eine realistische Einschätzung reicht der auf diese Weise ermittelte Verkehrswert eines Grundstücks jedoch meist nicht aus. Denn der tatsächliche Wert ergibt sich aus dem Zusammenspiel vieler Faktoren: Vergleichspreise und regionale Marktdaten spielen ebenso eine Rolle wie Bebaubarkeit, Lage, Aufschließung, Grundstückszuschnitt, rechtliche Besonderheiten und die aktuelle Marktsituation.
Je wichtiger die Bewertung für Ihre finanzielle oder rechtliche Entscheidung ist, desto genauer sollten diese Aspekte geprüft und in die Wertermittlung einbezogen werden. Gerade wenn Sie ein Grundstück verkaufen oder den Grundstückswert für das Finanzamt oder Gerichte berechnen müssen, ist eine professionelle Einschätzung sinnvoll oder je nach konkretem Anlass ein entsprechender Bewertungsnachweis erforderlich. Einen ersten Schritt können Sie trotzdem direkt online gehen: Ermitteln Sie den Wert Ihres Grundstücks kostenlos und prüfen Sie anschließend, ob für Ihre Situation eine weitergehende Bewertung erforderlich ist.
Jetzt Verkehrswert Ihres Grundstücks kostenlos ermitteln lassen
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und vorher den Verkehrswert Ihres Grundstücks kostenlos und professionell einschätzen lassen? Füllen Sie einfach das Online-Formular von immoverkauf24 aus. Anschließend setzen wir uns mit Ihnen in Verbindung und empfehlen Ihnen auf Wunsch einen sachverständigen Partner in Ihrer Region.
Der Verkehrswert lässt sich nicht mit einer allgemeingültigen Formel berechnen. Bei unbebauten Grundstücken wird der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei können tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Liegenschaften herangezogen werden. Zusätzlich müssen individuelle Grundstücksmerkmale und die allgemeinen Marktverhältnisse berücksichtigt werden.
Der Verkehrswert lässt sich nicht mit einer allgemeingültigen Formel berechnen. Bei unbebauten Grundstücken wird der Bodenwert vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei können tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Liegenschaften herangezogen werden. Zusätzlich müssen individuelle Grundstücksmerkmale und die allgemeinen Marktverhältnisse berücksichtigt werden.
Für eine erste Orientierung des Grundstückswertes können Sie unseren kostenlosen Online-Rechner nutzen. Eine ausführliche und nachvollziehbare Bewertung wird insbesondere von qualifizierten Immobiliensachverständigen durchgeführt. Regionale Marktdaten, etwa die Immobiliendurchschnittspreise von Statistik Austria, können zusätzlich als Orientierung dienen.
Wie belastbar der Verkehrswert eines Grundstücks ermittelt werden muss, hängt vom steuerlichen Anlass und der jeweiligen Bewertungsvorschrift ab. Für Zwecke der Grunderwerbsteuer kann der Grundstückswert nach den Vorgaben der Grundstückswertverordnung beispielsweise über das Pauschalwertmodell, geeignete Immobiliendurchschnittspreise oder einen nachgewiesenen Verkehrswert ermittelt werden. Der Verkehrswert eines Grundstücks ist daher nicht automatisch mit dem steuerlich maßgeblichen Grundstückswert identisch.