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Wohnungsfinanzierung – Tipps & Antworten auf Ihre Fragen

Sie haben den Entschluss gefasst, eine Wohnung zu kaufen? Handeln Sie jetzt jedoch nicht zu überstürzt, sondern nehmen Sie sich die nötige Zeit für den Kreditvergleich. Eine Wohnungsfinanzierung möchte gut geplant sein, unabhängig von Ihrem Budget. Profitieren Sie von unseren 6 praktischen Tipps bei der Finanzierung Ihrer Wohnung.

1. Wie funktioniert eine Wohnungsfinanzierung?

Wohnungsfinanzierung

Die Wohnungsfinanzierung ist im Grunde nichts anderes als eine klassische Immobilienfinanzierung. Ob Sie nun ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, stellt aus Sicht der Bank erst einmal keinen großen Unterschied dar. Und doch gibt es bei der Finanzierung einer Wohnung für Sie als Käufer einige Punkte zu beachten.

Besonderheiten der Wohnungsfinanzierung

Eine Wohnungsfinanzierung umfasst die Kreditaufnahme für den Kauf, den Bau oder die Sanierung einer Wohnung. Anders als beim Hauskauf erwerben Sie aber nicht eine ganze Immobilie, sondern nur einen Teil des Gebäudes – das Wohnungseigentum als dingliches Recht an einer Liegenschaft. Durch die Besonderheiten des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ergibt sich die Notwendigkeit, bei der Beantragung eines Wohnungskredits einiges mehr an Unterlagen einzureichen. Um den Verkehrswert der Wohnung zu ermitteln, schaut sich der Gutachter unter anderem auch den Wohnungseigentumsvertrag an. Dieser regelt die Wohn- und Nutzrechte der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander.

Um eine Wohnungsfinanzierung zu beantragen, sollten Sie mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises an Eigenkapital mitbringen. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist zwar grundsätzlich möglich, ist aber teurer und mit längeren Laufzeiten verbunden. Im Vergleich zur Hausfinanzierung stellt die Wohnungsfinanzierung eine geringere finanzielle Belastung dar. Dementsprechend fällt auch die Darlehenssumme meist geringer aus und der Kredit ist schneller abbezahlt. Dennoch sollten Sie nicht das erstbeste Kreditangebot unterschreiben. Besser ist es, sich gut beraten zu lassen und die Angebote bei einem Kreditvergleich näher unter die Lupe zu nehmen.

Besicherung der Wohnungsfinanzierung

Wie auch beim Hauskredit lässt die Bank bei der Wohnungsfinanzierung ein Pfandrecht für die Kreditrückzahlung im Grundbuch eintragen. Wenn Sie in Zahlungsverzug geraten, kann die Bank die Kreditschuld durch den Erlös aus einer Zwangsversteigerung begleichen. Ein solcher Hypothekarkredit bietet Ihnen im Gegenzug aber auch erhebliche Vorteile: Aufgrund der grundbuchrechtlichen Besicherungen sind die Zinsen deutlich günstiger als bei einem gewöhnlichen Kredit, der nicht im Grundbuch vermerkt wird.

2. Wie viel kann ich mir leisten?

Der Traum von der eigenen Wohnung steht und fällt mit der finanziellen Machbarkeit. Ein erster Kassensturz verrät Ihnen, wie es um Ihr Haushaltsbudget bestellt ist und wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht. Ausgehend von diesen Informationen lässt sich ermitteln, wie hoch die monatlichen Kreditraten sein dürfen und bis zu welchem Kaufpreis Sie sich ein Objekt leisten können.

So gehen Sie bei Ihren Kalkulationen vor – Wohnungsfinanzierung berechnen:

  • Berechnen Sie, welcher Betrag Ihnen nach Abzug aller Ausgaben jeden Monat für die Kreditrate zur Verfügung steht.
  • Auf Basis Ihres freien Monatsbudgets ermitteln Sie anschließend mithilfe des Budgetrechners, wie viel Sie Ihre Eigentumswohnung maximal kosten darf.
  • Da Sie jetzt Ihr Kaufbudget kennen, können Sie im nächsten Schritt mit dem Tilgungsrechner verschiedene Möglichkeiten der Darlehenstilgung durchrechnen. Der Finanzierungsrechner erstellt für Sie einen konkreten Tilgungsplan, der Ihnen die Entwicklung von Zins- und Tilgungsanteil über die Laufzeit des Darlehens anzeigt.

3. Welche Finanzierungsform eignet sich für die Wohnungsfinanzierung?

Finanzierungsform Wohnungsfinanzierung

Die meisten Wohnungskäufer finanzieren ihre Immobilie entweder mit

oder

Tipps für die Wohnungsfinanzierung mit dem Hypothekardarlehen

Der Hypothekarkredit wird oftmals in Form eines Annuitätendarlehens abgeschlossen, d. h. die monatliche Kreditrate bleibt jeden Monat gleich hoch. Die monatliche Kreditrate selbst setzt sich aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Oftmals entscheiden sich Kreditnehmer dazu, eine Zinsbindungsfrist zu vereinbaren. Durch die Sollzinsbindung sichern Sie sich vor steigenden Kreditzinsen in der Zukunft ab. Bedenken Sie bei Ihrer Wohnungsfinanzierung aber, dass die Eigentumswohnung womöglich nicht auf Dauer Ihren Wohnbedürfnissen entspricht. Wenn Sie beispielsweise Familienzuwachs planen, könnte die Wohnung in absehbarer Zeit zu klein sein. Wohnungen werden aufgrund der begrenzten Wohnfläche häufiger wieder schneller verkauft als das Eigenheim. Wenn Sie die Wohnung während der Zinsbindungsfrist veräußern, erhebt die Bank eine Pönale. Empfehlenswert ist es daher, eine kürzere Zinsbindung etwa von fünf Jahren zu vereinbaren.

Tipps für die Wohnungsfinanzierung mit dem Bauspardarlehen

Ein Bauspardarlehen braucht eine gewisse Vorlaufzeit. Erst wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, können Sie Ihr Bauspardarlehen beantragen. Zuteilungsreif ist Ihr Bausparvertrag nach einer Ansparphase von mindestens sechs Jahren. Der Staat beteiligt sich pro Jahr mit bis zu 1.200 Euro. Wie hoch die Bausparprämie tatsächlich ausfällt, und zwar zwischen 1,5 und 4 Prozent, wird jedes Jahr neu festgelegt.

Unterschied zwischen Wohnkredit und Wohnungskredit

Verwechseln Sie bei der Wahl der richtigen Wohnungsfinanzierung nicht den Wohnungskredit mit einem Wohnkredit. Ein Wohnkredit dient der kurzfristigen Zwischenfinanzierung und bietet daher auch mehr Flexibilität. Die Eintragung eines Grundpfandrechts im Grundbuch ist beim Wohnkredit aber nicht vorgesehen. Aus diesem Grund sind solche Kredite teurer als ein Wohnungskredit und eignen sich nur in bestimmten Fällen.

4. Welche Förderungen gibt es für die Wohnungsfinanzierung?

Ein hilfreicher Baustein beim Kauf einer Wohnung sind Fördergelder, die in den Bereichen Bauen, Wohnen und Sanieren vergeben werden. Die Wohnbauförderung ist in Österreich nicht einheitlich geregelt, weshalb jedes Bundesland andere Förderprogramme auflegen kann. Die Förderung reicht vom zinsgünstigen Kredit für Ihre Wohnung über Zuschüsse bis hin zu Begünstigungen durch das Finanzamt.

Verschaffen Sie sich hier einen Überblick zu den verschiedenen Fördermitteln in den einzelnen Bundesländern:

immoverkauf24 Tipp

Gut beraten ist, wer sich in Sachen Wohnungsfinanzierung und Wohnbauförderung an einen Finanzierungsexperten wendet. Unsere Finanzierungsberater prüfen, welche Fördergelder Sie in Anspruch nehmen können und erarbeiten für Sie ein ganzheitliches Finanzierungskonzept.

5. Wohnung ohne Eigenkapital finanzieren?

Niedrige Kreditzinsen verleiten derzeit zum Wohnungskauf. Sind die Zinskosten niedrig, scheint das Darlehen schnell abbezahlt. Einen Wohnungskredit ohne Eigenkapital aufzunehmen, kann trotzdem teuer werden. Wie bei jeder Immobilienfinanzierung sollten Sie zunächst einmal nüchtern durchrechnen, ob Sie sich die Wohnung auch leisten können.

Tipps: Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital

  • Bedenken Sie, dass es beim Erwerb einer Eigentumswohnung nicht allein beim Kaufpreis bleibt. Außerdem fallen Kaufnebenkosten an, wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Anwaltskosten sowie Gebühren für die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch. Selbst bei einer Vollfinanzierung sollten Sie die Nebenkosten des Wohnungskaufs durch Ihr eigenes Kapital decken können.
  • Eine Vollfinanzierung bedeutet für die Bank ein erhöhtes Kreditausfallrisiko. Aus diesem Grund erheben Banken häufig zusätzliche Gebühren. Auch der Sollzins fällt beim Wohnungskredit ohne Eigenkapital höher aus. Wirklich günstig können Sie Ihre Wohnung finanzieren, wenn Sie mindestens 20 Prozent eigene Mittel beisteuern.
  • Bei einer Vollfinanzierung besteht nach der Zinsbindungsfrist meist noch eine hohe Restschuld. Steigende Zinsen zum Laufzeitende können Ihre Anschlussfinanzierung gefährden.
  • Als Eigenkapital lassen sich auch Wertanlagen heranziehen. Vielleicht besitzen Sie Aktien oder Fondsanteile? Auch Schenkungen von Familienangehörigen können Sie als Eigenmittel in die Wohnungsfinanzierung einbringen.
  • Eine Vollfinanzierung ist nicht immer möglich. Die Bank gewährt solche Darlehen nur, wenn Sie über eine ausgezeichnete Bonität und ein sehr gutes Einkommen verfügen.

6. Wohnung kaufen oder mieten?

Ob man besser kaufen oder mieten sollte, ist eine oft gestellte Frage. In Österreich besitzt nur etwas über die Hälfte aller Einwohner eine eigene Immobilie. Damit ist die Alpenrepublik in puncto Wohneigentumsquote das Schlusslicht im europäischen Vergleich. In Anbetracht steigender Mieten denken immer mehr Menschen darüber nach, ob die eigenen vier Wände finanziell gesehen nicht doch die bessere Entscheidung sind. Gleichzeitig machen die historisch günstigen Kreditzinsen den Wohnungskauf günstiger denn je. Was noch für den Kauf einer Wohnung spricht: Eine Eigentumswohnung bietet aufgrund des geringeren Kaufpreises im Vergleich zum Haus einen guten Einstieg ins Wohneigentum.

Wir haben für Sie beispielhaft durchgerechnet, welchen finanziellen Vorteil Ihnen die Variante Wohnungskauf gegenüber der Mietwohnung verschaffen könnte.

Beispielrechnung: Wohnung kaufen vs. Wohnung mieten

Angenommene Kennzahlen:    
Eigenkapital 90.000 Euro Beim Kauf-Szenario geht das Eigenkapital in die Wohnungsfinanzierung ein. Für das Miet-Szenario legen wir das Eigenkapital dagegen zum festgelegten Anlagezinssatz an.
Monatsbudget 1.700 Euro Entspricht dem Betrag, den Sie monatlich zum Wohnen zur Verfügung haben – also entweder für den Mietzins oder für die Kreditrate Ihrer Wohnungsfinanzierung.
Anlagezinssatz 1,2 % Nominaler Guthabenszinssatz, mit dem Ihr nicht für die Miete oder für die Kreditraten benötigtes Kapital angelegt wird.
Mietkosten 850 Euro Entspricht dem Betrag, den Sie im Miet-Szenario als Warmmiete für Ihre Mietwohnung ausgeben.
Kaufpreis der Wohnung 350.000 Euro Der Betrag enthält für diese Beispielrechnung bereits die Nebenkosten des Erwerbs.
Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten 300 Euro Diese monatlichen Kosten kommen nur im Kauf-Szenario zum Tragen. Bei einer Mietwohnung sind die Kosten bereits mit der Warmmiete abgegolten.
Monatliche Darlehensrate 1.300 Euro Die monatliche Rate darf Ihr Monatsbudget abzüglich der Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten nicht übersteigen.
Sollzinssatz 2,0 % Hier nehmen wir einen effektiven Sollzinssatz für die gesamte Kreditlaufzeit an.
Betrachtungszeitraum 15 Jahre Umso länger Sie den Betrachtungszeitraum wählen, desto aussagekräftiger ist die Berechnung.
Ergebnis der Beispielrechnung    
  Kauf-Szenario Miet-Szenario
Eigenkapital 90.000 Euro 90.000 Euro
Finanzierungsbedarf 260.000 Euro  
Kaufpreis der Wohnung 350.000 Euro  
Summe des Monatsbudgets 306.000 Euro 306.000 Euro
Summe der Guthabenzinsen 1.975,60 Euro 32.261,73 Euro
Summe der Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten - 54.000,00 Euro  
Summe der Darlehenszinsen - 51.684,35 Euro  
Summe der Darlehenstilgung - 182.315,65 Euro  
Restschuld des Darlehens - 77.684,35 Euro  
Immobilienwert 350.000 Euro  
Summe der Mietkosten   -153.000 Euro
Saldo nach 15 Jahren 292.291,26 Euro 275.261,73 Euro
Ihr finanzieller Vorteil durch den Wohnungskauf 17.029,53 Euro  

immoverkauf24 Tipp

Unsere Beispielrechnung lässt mögliche Wert- und Mietsteigerungen außen vor. Abhängig von den Entwicklungen der Immobilienpreise und Mietpreise kann die Rendite anders ausfallen. Außerdem lässt sich feststellen, dass die Eigenkapitalquote die Rechnung stark beeinflussen kann. In unserem Beispiel würde der finanzielle Vorteil bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital nur lediglich 3.535,55 Euro betragen.

Kostenloses Angebot für eine Wohnungsfinanzierung

Sie möchten eine Wohnung finanzieren? Füllen Sie einfach das nachfolgende Formular aus und stellen eine kostenlose und unverbindliche Finanzierungsanfrage. Unsere Experten finden die passende Finanzierungslösung für Sie. 

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