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Mietrendite berechnen: Wann sich Immobilien-Investitionen lohnen

Wer eine Immobilien-Investition plant, möchte wissen, ob Mieteinahmen und Kaufpreis in einem günstigen Verhältnis stehen. Wer bereits Eigentümer ist und eine Neuvermietung anstrebt, muss die Miethöhe kalkulieren. In beiden Fällen liefert die Mietrendite eine wichtige Kennzahl, um zu bewerten, ob sich ein Immobilienkauf lohnt oder ob eine Mieterhöhung angebracht ist. Hier der Überblick: Was die Mietrendite bedeutet, wie sie sich errechnet und was eine gute Mietrendite ist.

Zunehmende Inflation und noch niedrige Zinsen machen den Immobilienkauf zurzeit für viele Menschen erstrebenswert, denn Investitionen in Betongold sind ein verlässlicher Weg der Wertsicherung. Bei Anlageobjekten gilt es zu bewerten, wann sich die Kaufsumme durch Mieteinnahmen refinanziert hat und Gewinne zu erwarten sind. Damit stellen sich bei jeder Immobilien-Investition zwei wichtige Fragen:

  • Welche Miethöhe kann ich für meine Immobilie ansetzen?
  • Und: Sind die erwarteten Mieteinnahmen mit dem Kaufpreis der Immobilie vereinbar?

Antworten auf diese Fragen liefert die Mietrendite-Berechnung.

1. Wozu eine Mietrendite berechnen?

Soll ein Objekt nach Wohnungskauf oder Hauskauf vermietet werden, gilt es zu klären, ob der Kaufbetrag in einem günstigen Verhältnis zu den Einnahmen steht. Bei einer Mietimmobilie bestehen die Einnahmen aus der Miete. Die Mietrendite setzt den investierten Betrag (Kaufpreise und ggf. weitere Investitionen) mit den Jahresmieterträgen ins Verhältnis. Die Mietrendite stellt somit dar, welchen Ertragswert in Prozent der Vermieter aus der vermieteten Immobilie innerhalb eines Jahres erzielt. Und nach wievielen Jahren sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen armortisiert. Die Berechnung der Mietrendite ermöglich zudem den Vergleich mit anderen Objekten, was für die Immobilienbewertung im Sinne des Ertragswertverfahrens notwendig ist.

Falls ein Objekt bisher nur von den Eigentümern genutzt wurde und die Verkäufer keine Angaben zu den Mieteinnahmen machen können, bringt eine Internetrecherche auf Immobilienportalen schnell ans Licht, zu welchem Preis Mieter in derselben oder einer vergleichbaren Lage Immobilien wohnen. Das liefert einen Richtwert, um die Mietrendite zu berechnen und eine Immobilien-Investition zu bewerten.

Bei der Mietrendite-Berechnung ist zwischen einer Bruttomietrendite und einer Nettomietrendite zu unterscheiden.

2. Wie ist die Bruttomietrendite zu berechnen?

Eine erste, grobe Einschätzung einer Immobilien-Investition bietet die Berechnung der Bruttomietrendite. Sie setzt die Investitionssumme mit den Erträgen ins Verhältnis, jedoch ohne weitere Kosten zu berücksichtigen.

Die Formel zu Berechnung der Bruttomietrendite:

  • Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete/Kaufpreis) x 100

Mit Jahreskaltmiete ist der reine Mietzins gemeint, exklusive der Betriebskosten und sonstiger Beträge, die vom Mieter gezahlt werden (Jahresbruttomieteinnahmen). Weil bei der Bruttomietrendite keine Abzüge von den Mieteinahmen vorgenommen werden, wie sie für Hausverwaltung, Instandhaltung, Reparaturen & Co. jedoch tatsächlich anfallen, eignet sich der Wert nur für eine Ersteinschätzung.

Beispiel 1: Bruttomietrendite einer Wiener Wohnung berechnen

Beim Immobilienkauf handelt es sich um eine 60 m2 große Wohnung im 7. Bezirk in Wien. Der Käufer verfügt über 150.000 Euro Eigenkapital und nimmt einen Immobilienkredit von 150.000 Euro zur Finanzierung auf. Die Kaltmiete beläuft sich auf 850 Euro im Monat, jährlich sind es 10.200 Euro (850 x 12).

Berechnung der Bruttomietrendite: (10.200/300.000) x 100 = 3,4%

Beispiel 2: Bruttomietrendite eines Hauses in Niederösterreich berechnen

Gekauft wird in Niederösterreich ein kleines Haus mit 100 qm für 250.000 Euro, das vermietet werden soll. Die Kaltmiete soll sich auf 1.250 Euro im Monat belaufen. Jährlich bedeutet das Mieteinnahmen von 15.000 Euro.

Berechnung der Bruttomietrendite: (15.000/250.000) x 100 = 6 %

  • Für die Wiener Wohnung (Beispiel 1) liegt die Bruttomietrendite somit bei 3,4 Prozent.
  • Das Haus in Niederösterreich (Beispiel 2) erbringt 6 Prozent Bruttorendite.

Doch wie sind die Renditen zu bewerten? Für erfahrende Anleger und Investoren ist eine Bruttomietrendite von 5 bis 6 Prozent ein guter Wert. Darunter sollte der Wert möglichst nicht liegen, jedoch gilt es mehrere Parameter zu betrachten. Mehr Infos zu „Was ist eine gute Mietrendite?“ liefert der gleichnamige Abschnitt im Folgenden.
Auch wenn die Bruttomietrendite gewisse Ausgaben noch nicht berücksichtigt, kann sie ein erster Indikator hinsichtlich der Rentabilität sein. Wirklich aufschlussreich ist jedoch erst die Betrachtung der Nettomietrendite.

3. Wie ist die Nettomietrendite zu berechnen?

Formel zur Berechnung der Nettomietrendite:

  • Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete - Vermieter-Kosten)/(Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100

Die Kaufnebenkosten für eine Immobilie in Österreich liegen bei rund 10 Prozent und beinhalten Kosten für

Die jährliche Jahresnettokaltmiete ergibt sich aus den Jahreseinnahmen der Kaltmiete abzüglich von Vermieterkosten, z.B. für

  • Instandhaltungsrücklage
  • Reparaturkosten
  • Gebühren Hausverwaltung
  • Leerstandsrisiko
  • etc.

Beispiel 1: Wiener Wohnung – Jahresnettokaltmiete & Kaufpreis plus Nebenkosten berechnen

Einnahmen/Ausgaben Wert in Euro
Jahresbruttomieteinnahmen (850 x 12) € 10.200
Hausverwaltungskosten - € 300
Reparaturkosten (pro Jahr) - € 400
Instandhaltungsrücklagen (pro Jahr) - € 1.500
Leerstandsrisiko (ca. 2 % der Brutto) - € 200
Jahresnettokaltmiete = 7.800 (650 Euro monatlich)
Kaufpreis inkl. Nebenkosten Wert in Euro
Kaufpreis (davon 150.000 Euro Kredit) € 300.000
+ Maklerprovision (3%) € 9.000
+ Grunderwerbsteuer (3,5%) € 10.500
+ Notar- und Grundbuchgebühr (1,1%) € 3.300
+ Pfandrecht der Bank auf Kreditvolumen (1,2% des Kredits in Höhe von € 150.000) € 1.800
+ Instandsetzungskosten € 5.000
Kaufpreis plus Nebenkosten € 329.600

Berechnung der Nettomietrendite von Beispiel 1, Wiener Wohnung:

  • (7.800/329.600) x 100 = 2,4 %

Beispiel 2: Haus in Niederösterreich – Jahresnettokaltmiete & Kaufpreis plus Nebenkosten berechnen

Kaufpreis/Nebenkosten Wert in Euro
Kaufpreis € 250.000
+ Maklerprovision (3%) € 7.500
+ Grunderwerbssteuer (3,5%) € 8.750
+ Notar- und Grundbuchgebühr (1,1%) € 2.750
+ Instandsetzungskosten € 8.000
Kaufpreis plus Nebenkosten € 277.000
Einnahmen/Ausgaben Wert in Euro
Mieteinnahmen (1.250 x 12) € 15.000
Hausverwaltung - € 300
Reparaturkosten (pro Jahr) - € 250
Instandhaltungsrücklagen (pro Jahr) - € 2.000
Leerstandsrisiko - € 300
Jahresnettokaltmiete = € 12.150 (1.012,50 Euro monatlich)

Die Berechnung zu Nettomietrendite von Beispiel 2, Haus in Niederösterreich:

  • (12.150/277.000) x 100 = 4,3 %

Die Nettomietrendite der Wiener Wohnung beläuft sich auf 2,4 Prozent, die des Hauses in Niederösterreich auf 4,3 Prozent.

4. Was ist eine gute Mietrendite?

Da die Bruttomietrendite Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren etc. nicht berücksichtigt, sollte sie höher sein als die Nettomietrendite. Experten empfehlen hier eine Mindest-Bruttomietrendite zwischen 5 Prozent und 6 Prozent.

Die Nettomietrendite sollte für eine neuwertige Immobilie bei mindestens 3,5 Prozent, besser 4 Prozent liegen. Im Falle einer älteren Immobilie wird eine etwas höhere Nettomietrendite empfohlen, da hier höhere Instandhaltungskosten anfallen und die Lebensdauer der Immobilie weniger lang ist.
Ab einem Wert zwischen vier bis sechs Prozent Nettomietrendite ist es häufig möglich, eine finanzierte Immobilie zu kaufen und zu vermieten, die sich komplett selbst trägt.

  • Das Haus in Niederösterreich (Beispiel 2) weist mit 4,3 Prozent eine gute Nettomietrendite auf, das Verhältnis zwischen bereinigtem Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete ist relativ günstig. Allerdings birgt die Vergleichsweise hohe Miete ein Risiko, denn in weniger gefragten Gegenden steigert sie das Leerstandsrisiko.
  • Die Wiener Wohnung (Beispiel 1) liegt mit 2,4 Prozent Nettomietrendite deutlich unterhalb des empfohlenen Wertes von mind. 3,5 Prozent. Hier wäre eine Erhöhung der Mietkosten notwendig, um die Rendite zu erhöhen.

Zu berücksichtigen sind zudem die Kosten der Finanzierung, die sich idealerweise über die Mieteinnahmen refinanzieren sollen.

Damit das Darlehen für die Wiener Wohnung über 150.000 Euro bei einem effektiven Jahreszins in Höhe von 1,2 Prozent nach einem Zeitraum von rund 22 Jahren abbezahlt ist, müssten die Käufer monatlich 650 Euro für Zinsen und Tilgung zahlen (Zinsbindung 20 Jahre). Aufs Jahr hochgerechnet ergibt das eine Summe von 7.800 Euro. Dies entspricht genau der Summe, die die Vermieter der Wiener Wohnung durch die bereinigte Miete (Nettomieteinnahmen) erzielen. Nach Ablauf von 22 Jahren könnten sie also mit den Mieteinnahmen von 7.800 Euro als zusätzlichem Einkommen rechnen. Trotz der niedrigen Mietrendite würden manche Anleger diesen Kauf somit in Betracht ziehen, da die Lage der Wohnung einer hohe Mietsicherheit verspricht und alternative Anlagen wegen der Niedrigzinsphase kaum vorhanden sind (Bei höheren Zinsen ist die Wohnung als Anlageobjekt kaum deutlich weniger attraktiv). Eine Möglichkeit zur Erhöhung der Rendite wäre, im erlaubten Rahmen eine höhere Miete ansetzen. 

Grundsätzlich hängt die Rendite sehr stark von der Art der Immobilie, dem Zustand und Alter sowie der Lage ab. Wenn Sie darüber nachdenken, in einer bestimmte Region ein Immobilien-Investment zu tätigen, hilft ein Blick auf die durchschnittlichen Mietrenditen vor Ort.

5. Der Unterschied zwischen Mietrendite und Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite bezieht im Unterschied zur Mietrendite die Finanzierungskosten und die persönliche Steuerlast der Käufer mit ein. Die Eigenkapitalrendite gibt an, mit welchem Prozentsatz sich das eingesetzte Kapital jährlich verzinst und berechnet sich wie folgt:

Berechnung der Eigenkapitalrendite:

  • Eigenkapitalrendite = Gewinn/Eigenkapital × 100 %

Die Eigenkapitalrendite lässt sich insbesondere durch eine teilweise Fremdfinanzierung positiv beeinflussen. Hier wirkt dann der sogenannte Leverage-Effekt, der die Hebelwirkung durch eine Fremdfinanzierung der Immobilie bezeichnet. Mehr Infos unter Vorsorgewohnung als krisensichere Kapitalanlage kaufen

6. Welche Risiken birgt eine Immobilien-Investition?

Zu beachten gilt, dass eine höhere Mietrendite oftmals auch mit einem höheren Risiko einhergeht. Diesbezüglich unterscheidet sich eine Immobilien-Investition nicht von anderen Investitionsarten. Doch was versteht man bei Anlageimmobilien als Risiko? Das wohl größte Risiko ist der Wegfall der Mieteinnahmen. Diese Situation kann sowohl durch Leerstand als auch durch säumige Mieter entstehen.

  • In guten Lagen ist die Mietrendite häufig nicht sehr hoch. Denn zwar sind hier vergleichsweise hohe Mieteinnahmen möglich. Jedoch sind die Immobilienpreise ebenfalls sehr hoch und stiegen in den letzten Jahren deutlich stärker als die Mietpreise. Somit ist das Verhältnis von Investition und Ertrag weniger günstig. In der Regel ist jedoch die Nachfrage in guten Lagen hoch, so dass sich durch die Auswahl der Mieter das Mietausfallrisiko reduzieren lässt. Zudem sind die Mieter in der Regel solvent. Dadurch geht mit geringeren Mietrenditen auch häufig ein geringeres Risiko für Mietausfälle einher.
  • In günstigen Gegenden lässt sich in der Regel eine höhere Rendite erzielen. Die Kaufpreise sind hier geringer, die Mietpreise auch. Jedoch ist haben sich Immobilienpreise und Mieten noch nicht entkoppelt, so dass das Verhältnis von Investition und Ertrag günstiger ist. Jedoch steigt mit der Mietrendite auch das Risiko. Denn die Gefahr von Leerstand ist in einfachen Lagen höher. 

7. Wo sind die Mietrenditen in Österreich am höchsten?

Betrachtet man die durchschnittlich erzielbare Mietrendite von Eigentumswohnungen in Großstädten Österreichs, ergibt sich folgendes Städte-Ranking:

  • Graz: 4,8 %
  • Linz: 4,2 %
  • Salzburg:3,8 %
  • Innsbruck: 3,7 %
  • Wien: 3,7 %

Jedoch unterscheiden sich die Mietrendite innerhalb der Städte je Bezirk noch einmal beträchtlich: So ist auch in Wien Süssenbrunn eine durchschnittliche Mietrendite von 4,9 Prozent erreichbar. In Graz Stadt, Bezirk Thondorf, können Immobilienkäufer sogar eine Mietrendite von 5,6 Prozent erreichen. Die höchste Mietrendite ist jedoch in Klagefurt am Wörtersee zu finden: Im Bezirk Goritschitzen erreichen Käufer im Schnitt eine Mietrendite von 5,7 Prozent. (Quelle: Pricehubble)

Im Folgenden finden Sie pro Stadt die drei Bezirke mit den höchsten Mietrenditen im Überblick:

Ort

Stadtteil/Region

Rendite (Brutto)

Wien

Süssenbrunn

Unterlaa
Landjägermeisteramt

4,9 %
4,7 %
4,5 %

Linz

Wambach
Posch
Kleinmünchen

4,9 %
4,7 %
4,6 %

Graz

Thondorf

Neudorf
Engelsdorf

5,6 %
5,6 %
5,6 %

Salzburg

Wals II
Siezenheim II
Itzing

4,5 %
4,0 %
4,0 %

Innsbruck

Amras
Arzl
Vill

4,0 %
4,0 %
3,9 %

Klagenfurt am Wörtersee

Goritschitzen

5,7 %

8. Was ist der Kaufpreisfaktor?

Eine weitere Kennzahl zur Bewertung einer Immobilien Investition ist der sogenannte Kaufpreisfaktor. Wie bei der Mietrendite geht es um die Gegenüberstellung der erwarteten Mieteinnahmen und des Kaufpreises. Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, gibt an nach wie vielen Jahren sich eine Immobilie selbst refinanziert hat. Dabei wird zwar mit den Nettomieteinnahmen gerechnet (Miete um Nebenkosten bereinigt), beim Kaufpreis werden diese jedoch nicht mitkalkuliert. Der Kaufpreisfaktor ist deshalb auch nur als erster Orienterungswert zu betrachten. Die Formel zur Berechnung des Kaufpreisfaktors:

  • Kaufpreisfaktor = Kaufpreis/jährliche Nettomieteinnahmen

Für unser Haus in Niederösterreich ergibt sich somit folgender Kaufpreisfaktor: 250.000/10.150 = 24,6

Das heißt, der Kaufpreis des Hauses in Niederösterreich hat sich durch die Nettomieteinnahmen nach 24,5 Jahren refinanziert.
Als ein guter Kaufpreisfaktor gilt ein Wert von 25 und höher. Durch den starken Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren, auch im Verhältnis zu den Mietpreisen, ist ein solcher Faktor im Ballungsgebieten Österreichs kaum noch zu erzielen. Anleger und Investoren geben sich auch mit deutlich niedrigeren Kaufpreisfaktoren zufrieden. In ländlicheren Regionen Österreichs ist ein Faktor 25 jedoch noch zu erreichen.

Fazit

Die Mietrendite ist eine bewährte Kennzahl, um eine Immobilien-Investition zu bewerten. Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. Dabei sollte bei der Mietrendite-Berechnung mit Bruttomieteinnahmen eine Bruttomietrendite von 5 bis 6 Prozent herauskommen. Bei der Berechnung mit Nettomieteinnahmen wiederum empfiehlt sich eine Nettomietrendite von 3 bis 4 Prozent. Hohen Renditen steht dabei oft ein höheres Mietausfallrisiko gegenüber. Durchschnittliche Renditen geben hingegen mehr Sicherheit, da sie häufig ein geringeres Risiko bergen.

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