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Mieter kündigen: die wichtigsten Tipps für Vermieter

In bestimmten Situationen – wie etwa bei Eigenbedarf oder Mietrückständen – kann eine Kündigung erforderlich werden. Dabei helfen Ihnen die folgenden Vermietertipps.

1. Wann kann der Vermieter kündigen?

Mietvertrag kündigen

Mieterverträge, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, lassen sich nur aus wichtigem Grund kündigen. Wirksam ist eine gerichtliche Aufkündigung nach § 30 (2) MRG beispielsweise, wenn:

  • der Mieter mit seinem Mietzins in Zahlungsverzug gerät
  • die Wohnung verwahrlosen lässt
  • der Vermieter dringenden Eigenbedarf anmelden kann.

Alle weiteren Mietverträge, die unter das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fallen, können mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Dazu gehören beispielsweise Mietverträge für Einfamilienhäuser.

2. Wann sollte eine Abmahnung vor Kündigung erfolgen? – Mustervorlage

Nach § 30 (2) MRG müssen Sie den Mieter zunächst angemahnt haben, wenn dieser mit seiner Miete im Rückstand ist. Auch bei anderen Probleme wie etwa bei rücksichtlosem Verhalten gegenüber anderen Personen im Haus empfiehlt sich eine Mahnung.

Benennen Sie in Ihrer Abmahnung:

  • die Namen aller Mieter
  • den Sachverhalt und legen Sie gegebenenfalls ein Protokoll der vorliegenden Verstöße bei
  • die rechtlichen Konsequenzen bei weiteren Verstößen gegen den Mietvertrag
  • die Frist, innerhalb der der Mieter seine Pflichtverletzung abzustellen hat.

Hier bei immoverkauf24 können Sie sich eine Mustervorlage für die Abmahnung Ihres Mieters kostenlos herunterladen:

Word-Vorlage kostenlos downloaden:

PDF-Vorlage kostenlos downloaden:

Hinweis von immoverkauf24:

Bitte beachten Sie, dass das zur Verfügung gestellte Muster eine Vorlage bietet und nicht die Rechtsberatung ersetzt. Lassen Sie das Muster von Ihrem Rechtsanwalt stets auf Aktualität prüfen und passen Sie die Klauseln wie gewünscht an. Eine Garantie auf die Rechtssicherheit dieser Vorlage wird von immoverkauf24 nicht gewährt.

3. Wie unterscheiden sich die fristgerechte und fristlose Kündigung?

Zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung durch den Vermieter besteht in der österreichischen Rechtssprechung in dem Sinne kein Unterschied. Das Kündigungsrecht des Vermieters ist gesetzlich geregelt. Wenn einer der Kündigungsgründe nach § 30 (2) MRG besteht, müssen Sie den Ablauf des Gerichtsverfahrens abwarten. Bei der Kündigung von unbefristeten Mietverträgen, die dem ABGB unterliegen und sich kündigen lassen, gilt die Frist von einem Monat.

4. Was ist bei der Eigenbedarfskündigung zu beachten?

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur möglich, wenn ein wichtiger, dringender Grund besteht. Alle Antworten auf Ihre Fragen beantwortet Ihnen die Infoseite zum Thema "Eigenbedarfskündigung".

5. Wie lässt sich ein Mieter kündigen?

Um einem Mieter gemäß § 30 (2) MRG zu kündigen, müssen Sie einen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht einreichen.

Für die gerichtliche Aufkündigung verwenden Sie die österreichweit geltenden Formulare. Diese können Sie auf der Hilfeseite des Bundeskanzleramts hier herunterladen. Oder Sie füllen das Formular online über den Link zur Webseite der Österreichischen Justiz aus.

6. Welche Fristen sind bei der Kündigung einzuhalten?

  • Bei befristeten Mietverträgen gilt eine Mindestbefristung von drei Jahren. Vorzeitig lässt sich das Mietverhältnis durch den Vermieter nicht kündigen.
  • Unbefristete Mietverträge lassen sich mit einer Kündigungsfrist von einem Monat kündigen, insofern diese nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen bzw. eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde.

7. Was tun, wenn Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

  • Bei gerichtlichen Aufkündigungen nach § 30 (2) MRG entscheidet das Gericht über die Kündigung und fällt ein Urteil. Mit diesem vollstreckbaren Titel können Sie die Kündigung gerichtlich durchsetzen und den Mieter delogieren.
  • In allen anderen Fällen haben Sie die Möglichkeit, eine Räumungsklage beim Bezirksgericht zu beantragen und die Wohnung mit dem Exekutionstitel zu räumen.

Tipp von immoverkauf24:

Bevor Sie rechtliche Schritte unternehmen, empfiehlt sich die Mahnung. Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, dass der Mietvertrag abgelaufen ist und setzen Sie ihm eine Frist für den Auszug. Klären Sie den Mieter außerdem darüber auf, mit welchen rechtlichen Folgen er zu rechnen hat.

8. Wie lässt sich dem Mieter bei Immobilienverkauf kündigen?

Immobilien lassen sich häufig besser verkaufen, wenn sie nicht bewohnt sind und direkt zur Eigennutzung frei stehen. Der Verkauf der Wohnung gehört leider nicht zu den Kündigungsgründen nach § 30 (2) MRG. Aus diesem Grund können Sie Ihrem Mieter beim Immobilienverkauf nicht kündigen, insofern keine Pflichtverletzungen wie etwa Zahlungsverzug besteht.

Hinweis von immoverkauf24:

Der neue Eigentümer muss eine Sperrfrist von 10 Jahren einhalten, bevor er dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann.

9. Welche Besonderheiten gibt es bei Einfamilienhäusern?

Einfamilienhäuser unterliegen nicht dem Mietrechtsgesetz, wenn der Mietvertrag vor dem 1. Jänner 2002 abgeschlossen wurde. Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist dementsprechend ohne Angabe von wichtigen Gründen möglich. Einschränkungen bestehen nur, wenn der Vermieter durch eine Vereinbarung im Mietvertrag ausdrücklich auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat.

10. Wie lässt sich ein Gewerbemietvertrag kündigen?

Gewerbehalle vermieten
  • Bei Pachtverträgen gelten die Vereinbarungen im Mietvertrag bzw. die gesetzlichen Kündigungsfristen.
  • Bei Kündigung von Gewerbe, das dem Mietrechtsgesetz unterliegt, gelten die Kündigungsbeschränkungen nach § 30 (2) MRG.
  • Für unbefristete Mietverträge nach ABGB gilt die dreimonatige Kündigungsfrist zum Ende eines jeden Quartals.
  • Befristete Mietverträge nach ABGB lassen sich nur frühzeitig kündigen, wenn dafür eine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde.

11. Wann kann der Mieter gegen die Kündigung widersprechen?

In bestimmten Situationen wie etwa bei der Eigenbedarfskündigung kann der Mieter sein Widerspruchsrecht geltend machen. In diesem Fall erfolgt eine Interessenabwägung, d. h. es wird geprüft, ob dem Vermieter oder dem Mieter ein größerer Nachteil entstehen würde.

12. Welche Investitionsansprüche kann der Mieter bei Kündigung geltend machen?

Hat der Mieter die Wohnung wesentlich über seine Mietdauer hinaus verbessert, kann er diese Investitionsaufwendungen geltend machen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter die alten Sanitäranlagen im Badezimmer auf eigene Rechnung erneuert hat. Welche Ersatzansprüche der Mieter im Einzelnen hat und welche Fristen einzuhalten sind, regelt der § 10 MRG.

13. Welche Fristen sind zur Kautionsrückzahlung einzuhalten?

Die Kaution muss unverzüglich nach Beendigung des Mietvertrags zurückgezahlt werden. Sollte der Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter haben (z. B. Mietschulden), kann er die Kaution nach § 16b (2) MRG zur Tilgung dieser Forderungen heranziehen.

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