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Maklerprovision 2022 - wer zahlt wann wie viel?

Ob bei Immobilienkauf oder Immobilienverkauf, Vermietung oder Mieten: Hier erfahren Sie, welche Maklerprovision in Österreich für welche Leistungen erlaubt ist - und was das Bestellerprinzip mit sich bringt.

1. Wann hat der Immobilienmakler einen gültigen Anspruch auf Provision?

Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass einem konzessionierten Immobilienmakler für den Nachweis seiner Dienstleistung und die Vermittlung von Immobilien eine vereinbarte Maklerprovision zusteht. Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich in der “Rechtsvorschrift für Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler” der Immobilienmaklerverordnung. Diese Rechtsvorschrift regelt auch die rechtlichen Grundlagen über die Höhe der Maklergebühren.

>> Anspruch auf Maklerprovision beim Immobilienkauf

Wichtigste Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers ist gemäß § 7 Abs 1 Maklergesetz die Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Diese tritt ein, indem der vom Makler vermittelte Vertrag zustandekommt. Das kann ein von beiden Parteien unterschriebener Miet- oder Kaufvertrag sein. Nach aktueller Rechtsprechung reicht es jedoch auch aus, wenn sich die Vertragsparteien schriftlich über den wesentlichen Inhalt des Rechtsgeschäfts in Form eines Anbots schon vor Abschluss von Miet- oder Kaufvertrag geeinigt haben.

Für Besichtigungen und fürs Inserieren sowie weitere mit der Maklertätigkeit verbundene Aktivitäten kann der Makler hingegen kein Honorar verlangen, insofern dies nicht ausdrücklich anders im Maklervertrag geregelt ist. Weitere Voraussetzung ist ein bestehender Maklervertrag. Auf dessen Grundlage muss der Makler dem Verkäufer einen ihm zuvor unbekannten Käufer benennen, d. h. das Geschäft vermitteln. Außerdem muss er einen Nachweis der Geschäftsgelegenheit erbringen, indem er die Immobilie gegenüber dem Käufer benennt. Sind Makler als Doppelmakler tätig, schließen sie sowohl mit Verkäufern und Käufern einen Maklervertrag ab und vereinbaren in der Regel mit beiden Parteien eine anteilige Provision. Hier finden sie kostenlose PDF Maklerverträge zum Downloaden.

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>> Anspruch auf Maklerprovision bei Vermietung

Bei der Vermietung von Immobilien ist die Voraussetzung für einen Provisionsanspruch, dass ein gültiger Mietvertrag abgeschlossen wurde. Maklerverträge können Makler im Jahr 2022 sowohl mit Vermietern als auch Mietern abschließen. Provisionszahlungen sind mit beiden Parteien oder nur einer Partei vereinbar. Bisher ist es noch üblich, dass Mieter die Gebühren alleine tragen.

Ab 2023 wird jedoch das Bestellerprinzip bei Vermietung gelten. Das heißt: Wer einen Makler zuerst beauftrag – ob Vermieter oder Mieter –, der hat den Makler auch zu bezahlen. Eine Tätigkeit als Doppelmakler mit einer Vergütung von beiden Parteien ist bei der Vermietung dann nicht mehr möglich. Ebenfalls nicht, dass Makler die Provision von Mietern erhalten, obwohl der Vermieter sie zuerst beauftragt hat.

Künftig werden überwiegend Vermieter die Maklerprovision zahlen, da sie in der Regel zuerst den Makler mit der Mietersuche beauftragen. Maklerverträge für die Vermittlung von Mietwohnungen schriftlich geschlossen werden oder auf einem dauerhaften Datenträger verfügbar sein. Grundsätzlich können jedoch auch Mieter einen Maklervertrag abschließen, wenn sie einen Suchauftrag gegeben haben. Dies ist jedoch an einige Voraussetzungen gebunden. Details zu "Wer zahlt wann den Makler" im folgenden Abschnitt.

2. Wer zahlt die Maklerprovision in Österreich? - Update zum Bestellerprinzip

  • Immobilienverkauf: Immobilienmakler in Österreich sind in der Regel bisher als Doppelmakler tätig. Bei der Vermittlung eines einzigen Objektes besteht also sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer  ein schriftlicher oder mündlicher Vertrag. Der Immobilienmakler muss gegenüber Konsumenten ausdrücklich auf seine Tätigkeit als Doppelmakler hinweisen. Somit wird die Maklergebühr beim Kauf zwischen beiden Parteien aufgeteilt. Dass die Kosten ausschließlich vom Verkäufer getragen werden, geschieht nur in seltenen Fällen. Ob ein Verkäufer oder Käufer die geforderten Maklergebühren noch nach unten verhandeln kann, hängt von vielen Faktoren ab (z. B. Begehrlichkeit der Immobilie, Dauer des Verkaufsprozesses, etc.).
  • Vermietung von Immobilien: Bei der Vermietung zahlt bisher in der Regel der Mieter die Provision, obwohl der Makler auch bzw. vorrangig für den Vermieter tätig ist. Eine Aufteilung der Provision ist ebenfalls möglich, findet aber seltener Anwendung. Die Praxis, dass Mieter die Vermittlungsgebühren zahlen, wird voraussichtlich bis Ende 2022 bestehen. Anschließend wird das Bestellerprinzip gelten (folgender Abschnitt).

WICHTIG: Beim Immobilienverkauf ist bisher kein Bestellerprinzip geplant, Makler können weiterhin als Doppelmakler tätig sein und die Provision von beiden Parteien erhalten.

Veränderte Aufteilung der Maklerprovision ab 2023 > Bestellerprinzip kommt bei Vermietung

Ab 01. Jänner 2023, spätestens im Frühjahr 2023, soll bei der Vermietung das Bestellerprinzip gelten. Der Gesetzentwurf von der Regierungskoalition besagt, dass die Maklergebühren ausschließlich und vollständig vom ersten Auftraggeber des Maklers zu bezahlen sind. In der Regel sind das in Österreich die Vermieter. Mieter können jedoch auch weiterhin Makler zur Suche von Mietwohnungen beauftragen. Damit eine Zahlungsverpflichtung für Mieter greift, gelten jedoch einige Bedingungen. 

Mieter zahlen Maklerprovision > Voraussetzungen ab 2023: 

  • Vertragsabschlüsse müssen schriftlich oder auf einem dauerhaft verfügbaren Datenträger dokumentiert werden.
  • Makler können von Mietern nur Provision verlangen, wenn der Mieter sie mit der Suche beauftragt hat und eine Vermittlungsprovision vereinbart wurde.
  • Die auf den Mieter-Suchauftrag hin vermittelte Wohnung darf dem Makler nicht zuvor bereits vom Vermieter zur Vermittlung in Auftrag gegeben worden sein.
  • Das heißt auch, wenn vermittelte Wohnungen zuvor bereits per Inserat oder Aushänge angepriesen wurden, hat der Mieter keine Maklerprovision zu zahlen.
  • Eine Provisionszahlung durch Mieter entfällt, wenn der Vermieter am Unternehmen des Maklers unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder anderweitig Einfluss auf dieses ausüben kann.
  • Aus dem gleichen Grund dürfen Makler nicht gleichzeitig für die Hausverwaltung verantwortlich sein
  • Auch zu anderweitigen Leistungen im Kontext der Wohnungsvermittlung sind Mieter nicht verpflichtet, wenn sie keinen Suchauftrag gegeben haben: Nicht an den Makler, nicht an den Vermieter, nicht an vorherige Mieter oder einen sonstigen Dritten.

Tipp von immoverkauf24:

Die ausschließlich erfolgsorientierte Honorierung motiviert den Makler, den zukünftigen Käufer eher ins obere Spektrum eines fairen Immobilienpreises zu bringen. Einen erfahrenen Immobilienmakler als „Experten” den Immobilienpreis verhandeln zu lassen, dürfte in Summe mehr bringen, als um die Maklergebühren zu feilschen.

3. Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienkauf und -verkauf?

Kommt es in Folge der vermittelnden Tätigkeit und eines bestehenden Maklervertrages zu einem Kaufabschluss, so steht dem Immobilienmakler, wie im Vertrag vereinbart, für die Vermittlung eine Provision zu. Die geltende Rechtsvorschrift für Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler regelt im § 15 Abs. 2 die gesetzlichen Grenzen.

Vermittlungsprovision bei einem Kaufpreis: exkl. MWSt. inkl. MWSt.
bis 36.336,42 Euro (ehemalige 500.000 ÖS-Grenze) 4% netto 4,8% brutto
von 36.336,42 bis 48.448,51 Euro (Pauschalbetrag) 1.453,46 Euro netto 1.744,15 Euro brutto
ab 48.448,51 Euro 3% netto 3,6% brutto
Quelle: https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.210150.html

Die höchst zulässige Provision darf jeweils vom Verkäufer als auch vom Käufer verlangt werden. In Summe kann die Maklerprovision bei einem Verkaufspreis von über 48.448,51 Euro daher maximal bei 7,2 % (inkl. Mehrwertsteuer) des Verkaufspreises betragen.

4. Wie wird die Höhe der Maklergebühren beim Kauf berechnet?

Nutzen Sie unseren Provisionsrechner, um die Höhe Ihrer Maklergebühr zu berechnen.

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5. Welche Maklerprovision fällt bei der Vermietung an?

Wenn zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter ein gültiger Mietvertrag zustande kommt, hat der vermittelnde Makler einen Anspruch auf seine Maklergebühr. Ist der Makler als Doppelmakler tätig, kann er seine Provision von beiden Vertragsparteien einfordern. In den meisten Fällen zahlt in Österreich jedoch nur der Mieter die Provision und nicht der Vermieter. Diese Praxis ist voraussichtlich nur noch bis Ende 2022 möglich. Wenn 2023 das Bestellerprinzip bei Vermietung greift, dann hat der erste Auftraggeber des Makler zu zahlen. Und das ist in der Regel der Vermieter. Der Mieter kann jedoch auch zahlungspflichtig bei einem Suchauftrag sein. Die Höchstbeträge der Maklergebühren sind in der Immobilienmaklerverordnung festgehalten.

Vom Vermieter darf der Makler eine Gebühr bis zu folgendem Höchstbetrag verlangen:

  • drei Brutto-Monatsmieten für befristete und unbefristete Mietverträge.

Ist der Makler gleichzeitig der Hausverwalter der Wohnung, erhält er eine Maklerprovision bis zu einem Höchstbetrag von:

  • 1/2 Brutto-Monatsmiete vom Mieter bei einem bis zu drei Jahren befristeten Vertrag und einer Monatsmiete bei unbefristeten bzw. länger als drei Jahren befristeten Mietverträgen (>> Praxis nur bis Ende 2022 erlaubt)
  • zwei Brutto-Monatsmieten vom Vermieter für unbefristete Mietverträge und einer Monatsmiete für einen auf weniger als zwei Jahre befristeten Vertrag.

vom Mieter erhält der Makler eine Provision bis zu einem Höchstbetrag von: 

  • einer Brutto-Monatsmiete für einen bis maximal drei Jahre befristeten Mietvertrag,
  • zwei Brutto-Monatsmieten für einen unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Mietvertrag.

6. Wann ist der Anspruch auf Maklerprovision unzulässig?

In folgenden Fällen verfällt ein Provisionsanspruch sowohl bei Verkauf als auch Vermietung:

  • Unzulässig sind grundsätzlich alle Honorare, bei denen der Makler eine höhere Gebühr als die gesetzlichen Maximalbeträge in Rechnung stellt. In diesem Fall kann die zuviel bezahlte Provision zurückverlangt werden.
  • Nur wenn der Hauptvertrag rechtswirksam zustande kommt, ist auch die Zahlung der Provision fällig.
  • Zudem darf der Makler keine Vorschüsse oder Anzahlungen verlangen.
  • Seit 2014 gilt in Österreich eine Pflicht zur Widerrufsbelehrung. Makler müssen ihre Kunden schon beim ersten Kontakt darauf hinweisen, dass sie innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags ohne Nennung von Gründen zurücktreten können. Wird diese Information nicht erteilt, können Kunden auch nach erfolgreicher Vermittlung vom Vertrag zurücktreten und der Makler hat keinen Provisionsanspruch.

Der Provisionsanspruch des Maklers verfällt in folgenden Fällen bei Vermietung:

Gilt bereits 2022:

  • Wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer einer Wohnung ist und damit zum Vertragspartner im Mietvertrag wird, darf er keine Provision berechnen.
  • Ebenso unzulässig sind Honorarforderungen, wenn der Mietvertrag mit einem Angehörigen abgeschlossen wird.
  • Der Makler muss den Mieter darauf hinweisen, wenn er mit dem Vermieter in einem nahen wirtschaftlichen Verhältnis steht.
  • Probleme treten außerdem auf, wenn der Makler seine Doppeltätigkeit verschweigt. In diesem Fall hat der Makler unter Umständen keinen Anspruch auf seine Provision.

Gilt zusätzlich ab 2023 für einen Provisionanspruch gegenüber Mietern:

  • Wenn der Vermieter Erstauftraggeber des Maklers ist, müssen Mieter keine Provision zahlen.
  • Wenn Mieter Mietwohnungen finden und wenn ihnen solche vermittelt wurden, die bereits zuvor auf Immobilienportalen, in Zeitungen oder per Aushang im Mietshaus beworben wurden, müssen sie keine Provision zahlen.
  • Wenn der Makler am Unternehmen des Vermieters in einer irgendeiner Form beteiligt ist oder Einfluss auf dieses ausüben kann, verfällt eine Pflicht zur Zahlung.

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