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Wohnung vermieten: hilfreiche Praxis-Tipps für Vermieter

Sie spielen mit dem Gedanken, Ihre Wohnung zu vermieten? Lesen Sie hier, worauf es bei der Vermietung ankommt und welche Rechte und Pflichten Sie als Vermieter haben.

1. Wann lohnt sich die Vermietung einer Wohnung?

Wenn Sie Ihre Wohnung privat vermieten möchten, brauchen Sie dafür das nötige Fachwissen und vor allem Zeit. Für die Vermietung, die Erstellung der Nebenkostenabrechnung, die Buchhaltung sowie die Organisation von Reparaturarbeiten und andere Aufgaben kommen jeden Monat so einige Arbeitsstunden zusammen. Die Vermietung einer Wohnung ist außerdem eine langfristige Entscheidung. Mietverträge unterliegen dem Kündigungsschutz und lassen sich nur aus wichtigen Gründen beenden, wie beispielsweise wegen Eigenbedarfs (Eigenbedarfskündigung) oder aufgrund von Mietrückständen. Ist der Verkauf der Wohnung geplant, wirkt sich die Vermietung möglicherweise nachteilig auf die Vermarktung aus. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Rendite. Ob sich die vermietete Wohnung für Sie tatsächlich auszahlt, können Sie schnell anhand der Renditekalkulation herausfinden.

Tipp von immoverkauf24:

Überlegen Sie sich gut, ob Sie Ihre Wohnung vermieten sollten oder der Verkauf besser ist. Bei der Vermietung kann Ihnen eine Hausverwaltung helfen, die sämtliche Vermietungs- und Verwaltungsaufgaben gegen eine Kostenpauschale übernimmt.

2. Wie finde ich den richtigen Mietpreis für meine Wohnung?

Bei der Vermietung müssen Sie sich gegebenenfalls an den Bestimmungen des §16 MRG (Mietrechtsgesetz) halten und sich am ortsüblichen Mietzins orientieren. Ob Sie an Höchstgrenzen gebunden sind, richtet sich nach dem jeweiligen Gebäude. Die Bestimmungen zum Mietzins gemäß MRG gelten nur für:

  • Wohnungen in Mietwohnungshäusern mit einer Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953
  • Eigentumswohnungen in Altbauten mit einer Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945
  • Neubauten, die mit Förderungsmitteln nach dem 30. Juni 1953 gebaut wurden

Für Wohnungen in neueren Gebäuden bzw. nicht geförderte Eigentumswohnungen gelten nur Teilbereiche des MRG. Demnach können Sie den Mietzins für solche Objekte nach freiem Ermessen festlegen.

In der Praxis wird meist der Richtwertmietzins mit den jeweiligen Zu- und Abschlägen ermittelt. Für Wohnungen in der Stadt Wien können Sie die Berechnung hier vornehmen.

3. Wie sieht ein vermieterfreundlicher Mietvertrag aus?

Bei der Vermietung einer Immobilie in Österreich sind Sie an das MRG (Mietrechtsgesetz) gebunden. Dennoch gibt es gewisse Vereinbarungen, die Vermieter in den Vertrag aufnehmen sollten:

  • Soll der Mietvertrag unbefristet sein oder auf Zeit abgeschlossen werden?
  • Möchten Sie die Haltung von Haustieren erlauben?
  • Welche Reparaturarbeiten muss der Mieter vornehmen?

Laden Sie sich bei immoverkauf24 den vermieterfreundlichen Mietvertrag kostenlos herunter. Ein Immobilienmakler für Vermietung unterstützt Sie außerdem bei allen Fragen rund um den Mietvertrag.

4. Was empfiehlt sich: Wohnung vermieten mit oder ohne Makler?

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, ist die Auswahl des richtigen Mieters besonders wichtig. Um sich vor Mietnomaden zu schützen und einen solventen Mieter zu finden, ist die Beauftragung eines Maklerbüros empfehlenswert. Der Makler bietet Ihnen den folgenden Service:

  • Ermittlung eines optimalen Mietpreises für Ihre Wohnung
  • professionelle Präsentation Ihrer Immobilie
  • Durchführung von Besichtigungen
  • sorgfältige Mieterauswahl durch Bonitätsprüfung
  • Erstellung eines Mietvertrags abgestimmt auf Ihren Bedarf
  • Wohnungsübergabe inklusive anfallender Verwaltungsaufgaben

5. Wie sollte das Exposé aussehen?

Expertenartikel - Exposé

Üblicherweise finden sich in Wohnungsanzeigen die Informationen zur Zimmeranzahl, zur Wohnfläche sowie zum Mietzins, zu den Betriebskosten und Heizkosten sowie zur Kaution. Bei der Vermietung von Wohnungen sind in Österreich im Exposé außerdem weitere Angaben zu machen. Obligatorisch sind die Daten aus dem Energieausweis der Immobilie. Auch muss der Immobilienmakler angeben, welche Maklerprovision für den Mieter bei der Vertragsunterzeichnung anfällt.

Die Berechnung der Wohnfläche der Wohnung erfolgt anhand der Bestimmungen gemäß MRG / WEG igF. Die Wohnnutzfläche entspricht demnach der baulich in sich abgeschlossenen Wohneinheit. Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Vorräume und Kellerabteile gehören nicht dazu. Loggien und Wintergärten sind Teil der Wohnnutzfläche, Freiflächen wie Balkone oder Terrassen jedoch nicht.

Hinweis von immoverkauf24:

Stellt der Mieter später fest, dass die Wohnfläche falsch berechnet wurde, kann er zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

6. Was ist bei der Besichtigung zu beachten?

Die Besichtigung selbst durchzuführen kann für Sie eine gute Möglichkeit sein, Ihre künftigen Mieter persönlich kennenzulernen. Lassen Sie sich die Namen und Kontaktdaten aller Interessenten vor der Besichtigung geben. Ob Sie Einzeltermine oder Gruppenbesichtigungen zu festgelegten Zeiten durchführen, richtet sich nach der Vermietungslage und Ihren Vorlieben.

7. Wie lassen sich Fehler bei der Mieterwahl vermeiden?

Immobilienmakler Tätigkeiten

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Kaum ein anderer Grundsatz lässt sich wohl besser auf die Vermietung anwenden. Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, sollten Sie den künftigen Mieter einer gründlichen Prüfung unterziehen. Dazu gehören:

  • die Einholung einer Mieterselbstauskunft zur Bonitätsprüfung
  • Kopien der Lichtbildausweise
  • Gehaltsinformationen und Bestätigung durch den Arbeitgeber

Unerfahrene Vermieter profitieren von den Leistungen eines Maklers. Der Makler für Vermietung unterstützt Sie dabei, den idealen Mieter für Ihre Wohnung zu finden.

8. Wie sollte die Wohnungsübergabe erfolgen?

Sobald Sie die Wohnungsschlüssel dem neuen Mieter übergeben, darf dieser einziehen und die Wohnung nutzen. Daher sollte die Übergabe erst erfolgen, wenn der erste Monatszins und die Kaution bezahlt sind. Fertigen Sie außerdem ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen an und dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit Fotos.

9. Wie müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Auf Ihre Mieteinnahmen fallen Einkommensteuer und gegebenenfalls auch Umsatzsteuer an. Informieren Sie sich hier im Detail über Ihre Steuerpflichten und erfahren Sie, wie Sie Mieteinnahmen versteuern müssen.

10. Wie lassen sich unliebsame Mieter kündigen?

Mietverträge, die dem MRG unterliegen, lassen sich nur bei wichtigen Gründen kündigen. Dazu gehören die Eigenbedarfskündigung und die Kündigung des Mieters bei Zahlungsverzug. Holen Sie sich Rat bei Ihrem Rechtsanwalt oder bei der Hausverwaltung und lassen Sie die Rechtslage klären.

Gemäß §30 MRG sind unter anderem folgende Kündigungsgründe zulässig:

  • Wenn der Mieter trotz Mahnung mindestens acht Tage mit seiner Miete im Rückstand ist.
  • Wenn der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt oder sich grob ungehörig gegenüber anderen Mietern im Haus verhält.
  • Wenn der Mieter die Wohnung an einen Dritten überlassen hat und sie in naher Zeit nicht selbst dringend benötigt.
  • Wenn der Mieter die Wohnung nicht selbst regelmäßig bewohnt.
  • Wenn der Vermieter die Wohnung selbst dringend benötigt und Eigenbedarf anmeldet.
  • Wenn das Mietshaus abgerissen oder umgebaut werden soll.

11. Wohnung vermieten: eine Checkliste für Vermieter

Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung fasst die wichtigsten Infos für die Vermietung einer Wohnung zusammen:

1. Schützen Sie sich vor Mietnomaden, fordern Sie vom Mieter eine Selbstauskunft an und führen Sie eine Bonitätsprüfung durch.

2. Setzen Sie einen vermieterfreundlichen Mietvertrag auf und nehmen Sie alle erforderlichen Klauseln in den Vertrag auf.

3. Vereinbaren Sie im Mietvertrag eine Kaution und geben Sie die Schlüssel erst nach Zahlungseingang heraus.

4. Dokumentieren Sie die Übergabe der Wohnung in einem Wohnungsübergabeprotokoll und halten Sie alle vereinbarten Punkte fest. Erhalten Sie hier weitere Tipps & Muster für die Wohnungsübergabe.

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