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Immobilie verkaufen: 10 Tipps & die 7 größten Fehler beim Immobilienverkauf & kostenloser Ratgeber

Sie möchten eine Immobilie oder mehrere Immobilien verkaufen? Im Folgenden erhalten Sie Antworten auf die 10 häufigsten Fragen beim Immobilienverkauf und Sie erfahren, welche 7 größten Fehler Sie beim privaten Immobilienverkauf vermeiden sollten. Bei weiterem Beratungsbedarf und zusätzlichen Fragen, können Sie einfach unseren Ratgeber mit 25 Tipps zum Immobilienverkauf mit Preisspiegel am Ende dieser Seite kostenlos herunterladen oder unser Expertenteam direkt anrufen und sich persönlich beraten lassen.

1. Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

In der Regel sollte man die eigene Immobilie verkaufen, wenn persönliche Gründe (z. B. Umzug, Erbschaft, Scheidung, etc.) dafür sprechen. Wirtschaftlich gesehen ist ein Verkaufszeitpunkt günstig, wenn sich die Immobilienpreise auf einem „zyklischen Hoch“ befinden. Da Kaufinteressenten ganzjährig nach Immobilien Ausschau halten, spielt der konkrete Verkaufsmonat für den richtigen Moment beim Immobilienverkauf eine untergeordnete Rolle.

2. Welche Fragen sollten vor Immobilienverkauf geklärt werden?

Klären Sie bereits vor Verkaufsstart, ob Sie nach Verkauf Ihrer Immobilie die Anschlussimmobilie mieten oder kaufen möchten. Beachten Sie dabei, dass im Falle einer vorzeitigen Kreditauflösung unter bestimmten Bedingungen eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf anfallen kann. Eventuell benötigen Sie auch eine Zwischenfinanzierung, um eine Finanzierungslücke zwischen Verkauf und Kauf überbrücken zu können. Starten Sie den Verkauf auch erst, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen und wichtige Verkaufsunterlagen zusammengestellt haben.

Hier ein kurzer Überblick über wichtige Fragen vor Verkaufsstart:

3. Benötige ich einen Energieausweis beim Immobilienverkauf?

Ein Energieausweis ist bei einem Hausverkauf, Verpachtung oder Vermietung von Häusern, Wohnungen, Büros oder Betriebsobjekten vorzulegen. Dabei beträgt die Gültigkeitsdauer von Energieausweisen maximal zehn Jahre. Wichtig zu wissen ist beim Immobilienverkauf, dass Käufer zwei Rechte einfordern können. Sie können die Vorlage eines Energieausweises vor dem Vertragsabschluss und die Übergabe eines Energieausweises innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss verlangen.

4. Welche Besonderheiten sind beim Verkauf meiner Immobilie zu beachten?

Manche Besonderheiten ergeben sich bereits aus der Art der zu verkaufenden Immobilie. Möchten Sie ein Reihenhaus verkaufen, sollten Sie z. B. wissen, ob man das Dachgeschoss ausbauen kann, falls ein Kaufinteressent zusätzliche Wohnfläche benötigt.

Am meisten Besonderheiten sind beim Verkauf vermieteter Immobilien zu beachten, z. B. wenn Sie ein Zinshaus verkaufen oder eine Gewerbeeinheit verkaufen möchten, weil Kaufinteressenten eine Immobilie dann zusätzlich unter Ertragsgesichtspunkten und -potentialen bewerten.

Tipp von immoverkauf24:

Jeder Eigentümer sollte die Eigenheiten und Potentiale seiner Immobilie genau kennen (z. B. Wintergarten anbaubar, versteckte Mängel, Ertragspotentiale, etc.), damit der Interessent gefunden werden kann, für den die Immobilie am besten passt.

5. Zu welchem Preis sollte die Immobilie angeboten werden?

In der Regel wird der Angebotspreis etwa 5 bis 8% über dem tatsächlich zu erwartenden Verkaufspreis angesetzt, um einen ausreichenden Verhandlungsspielraum für Preisverhandlungen zu haben. Es gibt aber auch andere Angebotsstrategien wie beispielsweise das Bieterverfahren, bei dem zunächst ein Mindestpreis festgesetzt wird.

Der Angebotspreis sollte nicht zu hoch festgesetzt werden, weil es sonst kaum Nachfrage oder Besichtigungswünsche gibt. Er sollte auch nicht zu niedrig angesetzt werden, weil Käufer in der Regel noch Preiszugeständnisse erwarten und ein zu niedrig festgesetzter Angebotspreis in der Praxis kaum noch erhöht werden kann.

Um den Preis festzulegen sollte sich an vergleichbaren Wohnungen und Häusern orientiert werden. Faktoren wie die Lage, der Zustand der Immobilie, die Größe, das Baujahr und die Ausstattung müssen hier berücksichtigt werden.

Tipp von immoverkauf24:

Lassen Sie Ihre Immobilie vor Verkaufsstart unbedingt von einem Fachmann bewerten. Nur so kann der „optimale“ Angebotspreis gefunden werden, der den Verkauf zum besten Preis ermöglicht.

6. Sollte ich die Immobilie privat verkaufen oder über einen Makler?

Viele Eigentümer unterschätzen, den Zeit- und Kostenaufwand, der beim Privatverkauf eines Hauses oder einer Wohnung anfällt. Zudem ist nicht jeder Eigentümer in der Lage, das gesamte Aufgaben- und Leistungsspektrum eines Immobilienmaklers zu erbringen, weil er z. B. nicht wie ein Makler

  • das Exposé professionell gestaltet (z. B. Fotos mit Weitwinkel-Kamera, Grafikprogramm für Grundrisse, eigene Zeichnung des Stadtplans, etc.)
  • mehrere Vermarktungswege parallel nutzt (z. B. eigene Datenbank)
  • den Verkauf rechtlich absichert (Haftpflichtversicherung, Klärung von Rechtsfragen)
  • dem Käufer bei der Finanzierung hilft, die Bonität des Käufers prüft, etc.

Vor allem kann ein Immobilienmakler – anders als ein Eigentümer – als Mittler zwischen den Parteien auftreten. Das ist bei Verkaufsverhandlungen ein großer Vorteil. So sind z. B. Kaufinteressenten eher bereit, einem Mittler als einem Eigentümer zu sagen, was an einer Immobilie gefällt und was nicht bzw. unter welchen Bedingungen sie kaufen würden.

Gute Makler können aufgrund Ihrer „Mittlerfunktion“ sehr gute Preise durchsetzen und verdienen eine Maklerprovision nur im Erfolgsfall. Unterm Strich ist ein guter Makler sein Geld wert und der Privatverkauf nur in Ausnahmefällen zu empfehlen (z. B. bei Verkauf an Freunde).

7. Welche Werbewege sollte man nutzen, um den richtigen Käufer zu finden?

Bei der Vermarktung sollten unterschiedliche Werbewege zum Einsatz kommen, um alle Verkaufspotentiale zu nutzen. In jedem Fall sollten in den 4 oder 5 größten Internetportalen eine Anzeige geschaltet werden, in denen Käufer nach Immobilien suchen.

Darüber hinaus ist es ratsam, lokale Vermarktungsmaßnahmen im Umfeld der Immobilie zu ergreifen (Verkaufsgalgen am Haus, Werbeflyer verteilen, Anzeigen in Tageszeitungen, Anzeigenblättern, etc.). Weiterhin steigt die Verkaufschance, wenn die Immobilie Interessenten angeboten wird, die schon vergleichbare Immobilien angeschaut oder sich als Suchende in Maklerdatenbanken registriert haben.

Je breiter die Vermarktung, desto höher die Wahrscheinlichkeit, den Käufer mit der höchsten Zahlungsbereitschaft zu finden und zum höchsten Preis zu verkaufen!

8. Wie sollten Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen organisiert werden?

Hausbesichtigung

Jeder Interessent, der ein Exposé abgefordert hat, sollte telefonisch kontaktiert werden. Für den Fall, dass die Immobilie zum Suchprofil des Anfragers passt, sollte ein individueller Besichtigungstermin organisiert werden.

Die Aufgabe bei den Besichtigungen ist es nicht einfach die Immobilie zu zeigen, sondern mit den Kaufinteressenten ins Gespräch zu kommen und deren Bedürfnisse genauer kennenzulernen. Verabschieden Sie die Interessenten nicht einfach nach der Besichtigung, sondern erzielen Sie eine Übereinkunft über die nächsten Schritte. Die Verkaufsverhandlungen sollten von einem Verkaufsprofi durchgeführt werden, der mit einer klaren „Abschlussorientierung“ verhandelt.

9. Was sollte im Kaufvertrag stehen und was nicht?

Der Kaufvertrag sollte die Interessen beider Parteien widerspiegeln, weil erfahrungsgemäß nur dann beide Seiten den Kaufvertrag unterschreiben. Was in dem Vertrag stehen soll und was nicht, hängt vom Einzelfall ab, z. B.:

  • Soll die Einbauküche mitverkauft werden?
  • Sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden?
  • Sollen bestimmte Merkmale wie Wohnfläche, Mieteinnahmen, etc. zugesichert werden?

Diese und andere Punkte müssen zwischen Verkäufer und Käufer verhandelt werden. Für den Verkäufer in jedem Fall wichtig: Die Immobilie sollte „wie besehen verkauft“ werden und eine Haftung für Mängel soweit wie möglich ausgeschlossen werden (Achtung bei versteckten Mängeln).

Tipp von immoverkauf24:

Vertrauen Sie nicht darauf, dass der Notar im Zweifel alles regelt. Er kennt weder die Immobilie, noch war er bei den Verkaufsverhandlungen dabei.

10. Fallen nach erfolgreichem Immobilienverkauf Steuern an?

Grundsätzlich unterwirft der Gesetzgeber alle Veräußerungen von privaten Grundstücken der Immobilienertragsteuer. Davon ausgenommen sind im Wesentlichen nur der Hauptwohnsitz und selbst hergestellte Gebäude. Mit Wirkung des Stabilitätsgesetzes wurde per 1. April 2012 die zehnjährige Spekulationsfrist bei Immobilien abgeschafft und durch eine Steuer auf Veräußerungsgewinne und Wertsteigerungen (volgo “Immobiliensteuer, Umwidmungsteuer, Umwidmungsabgabe etc.”) ersetzt. Mehr zum Thema finden Sie unter Immobilienertragssteuer.

11. Immobilie privat verkaufen: Was sind die 7 größten Fehler?

Immer öfter bieten Kunden Ihre Immobilie selbst am Markt zum Verkauf an. Die sieben häufigsten Fehler, die beim privaten Verkauf von Realitäten entstehen könnten und wie Sie diese vermeiden können listen wir Ihnen hier auf.

Fehler 1: Ich fange einfach an, meine Immobilien zu verkaufen.

Ohne genau zu wissen, was sie erwartet, stürzen sich viele Eigentümer in das Abenteuer Immobilienverkauf. Dabei gibt es viele Fragen im Vorfeld zu klären, wie z. B.:

  • Wann ist der beste Verkaufszeitpunkt?
  • Wie lange kann sich der Verkauf hinziehen?
  • Wie löse ich meinen bestehenden Immobilienkredit ab?
  • Wann sollte ich eine neue Immobilie kaufen und wie organisiere ich zeitlich und finanziell den Übergang?
  • Wie ist der beste Preis erzielbar?
  • Was werden Käufer fragen?
  • Welche juristischen Fallen lauern?

Eines sollte beim Immobilienverkauf klar sein: die eigene Immobilie ist der in der Regel der größte Vermögensgegenstand. Jeder kleine Fehler kann sehr viel Geld kosten.

Fehler 2: Ich kenne den Wert meiner Immobilie!

Jeder Eigentümer weiß, was er einmal für seine Immobilie bezahlt hat und was er seither noch an Geld reingesteckt hat. Nicht selten ist das die Basis für die eigene Preisvorstellung: “Was ich bezahlt habe, möchte ich auch wieder raus haben.” Aber: diese Preisvorstellung muss nichts mit dem erzielbaren Preis zu tun haben. Der tatsächliche Preis kann darüber oder darunter liegen.

Er wird nur durch das Angebot und die Nachfrage im Moment des Verkaufsprozesses bestimmt. Den erzielbaren Preis vorherzusagen, ist gar nicht so einfach. Außerdem ist dafür sehr viel Erfahrung erforderlich und sehr viel Wissen über die Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Bei der Immobilienbewertung gilt daher die alte Weisheit: im Zweifel sollte man jemanden fragen, der sich damit auskennt.

Fehler 3: Einen Makler brauche ich zum Immobilie verkaufen wirklich nicht!

In der Tat haben viele Menschen Ihre Immobilie schon ohne Makler verkauft. Aber: die entscheidende Frage sollte nicht lauten, ob man eine Immobilie selbst verkaufen kann, sondern wie man sie zum besten Preis verkaufen kann ohne dabei selbst zu viel Zeit, Mühe und Geld zu investieren.

Die Erfahrung zeigt, dass ein professioneller und engagierter Immobilienmakler eine große Hilfe sein kann und sein Geld wert ist. Seine wichtigsten Leisungen sind:

  • die professionelle Wertermittlung
  • die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés
  • die Bewerbung der Immobilie & das Tragen der Vermarktungskosten
  • die Organisation von Besichtigungen
  • seine gute telefonische Erreichbarkeit
  • das Führen von Verhandlungen
  • das Vorbereiten des Kaufvertrags

Zudem hilft er bei Problemen im Verkaufsprozess und erhält nur im Erfolgsfall ein Honorar.

Fehler 4: Eine Anzeige aufgeben kann ich selbst.

Viele Privatverkäufer setzen die Immobilie einfach mal in die Zeitung oder ins Internet und schauen, was passiert. Wer allerdings den Preis zu hoch ansetzt, erzeugt nur eine geringe Nachfrage. Die Immobilie wird zum Ladenhüter. Wer den Preis dagegen zu niedrig ansetzt, verschenkt unnötig Geld.

Ein weiteres Problem ist, dass Privatverkäufer in der Vermarktung häufig Geld sparen wollen und nur einen Vermarktungsweg oder eine Vermarktungsplattform wählen. Sieht ein potentieller Kaufinteressent das inserierte Angebot nicht, verliert der Eigentümer unter Umständen Geld. Vielleicht hätte gerade der Interessent den besten Preis bezahlt.

Fehler 5: Die Immobilie zu zeigen, kann nicht so schwer sein.

Und wer könnte das nicht besser als der Eigentümer selbst? Allerdings: Kaufinteressenten haben häufig einen ganz anderen Blickwinkel auf die Immobilie als Eigentümer. Interessenten fragen sich z. B. mit welchen Kosten eine Änderung des Grundrisses möglich wäre, was eine Wärmeisolierung kosten würde, etc.

Nicht selten kommen Kaufinteressenten mit einem langen Fragekatalog. Eigentümer sind darauf nicht immer vorbereitet und berichten vor allem über Punkte, die sie selbst wichtig finden. Und manchmal verschweigen sie Dinge, die sie lieber erwähnt hätten (z. B. versteckte Mängel, die zu Schadensersatz führen können).

Fehler 6: Wieso verhandeln, ich sage, was ich haben will!

Nicht allen Eigentümern ist klar: Kaufinteressenten wollen immer einen Verhandlungserfolg haben. Ein Eigentümer muss sich genau überlegen, bei welchem Interessenten er an welcher Stelle, um wie viel nachgeben kann und möchte (z. B. die Einbauküche lasse ich drin, wenn wir dafür nächste Woche zum Notar gehen).

Verhandlungen erfolgreich zu führen, hat etwas mit Erfahrung zu tun. Immobilienmakler können bei Verkaufsverhandlungen sehr hilfreich sein. Sie können zwischen Verkäufer- und Käuferinteressen eine Balance finden und eine Mittlerrolle einnehmen, die ein Eigentümer selbst nicht ausfüllen kann.

Fehler 7: Für den Kaufvertrag gibt es doch den Notar.

In der Tat ist es die Aufgabe eines Notars, einen Kaufvertragsentwurf zu machen und den Eigentumsübergang sicherzustellen. Nur: der Kaufvertrag soll die zwischen Verkäufer und Käufer getroffenen Vereinbarungen widerspiegeln. Da der Notar nicht bei den Verhandlungen dabei war, müssen die mündlichen Vereinbarungen noch in eine juristische Form gebracht werden. Ein Eigentümer sollte wissen, welche Punkte er wie in einem Vertrag berücksichtigt wissen will:

  • Soll der Kaufpreis angezahlt werden?
  • Sollen Mängel im Kaufvertrag erwähnt werden bzw. welche?
  • Wann soll der wirtschaftliche Übergang erfolgen?

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