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Immobilienertragsteuer: Private Grundstücksveräußerung (ImmoEst)

Bei Immobilien unterwirft der Gesetzgeber grundsätzlich alle Veräußerungsgewinne zwischen Ankauf und Verkauf der Immobilienertragsteuer. Wird Grünland durch einen Bebauungsplan oder durch eine Baugenehmigung zu Bauland umgewidmet, unterliegen die dadurch entstandenen Umwidmungsgewinne einer Besteuerung durch die Immobilienertragsteuer – bzw. auch Umwidmungsteuer genannt. Eingeführt wurde die Immobilienertragssteuer am 1. April 2012. Mit Wirkung der Steuerreformen 2016 wurde die Immobilienertragssteuer reformiert.

1. Wie hoch ist der Steuersatz der Immobilienertragsteuer?

Vor der Einführung der Immobilienertragsteuer waren Wertsteigerungen beim Immobilienverkauf nach zehn Jahren steuerfrei. Mit Wirkung der Immobilienertragsteuer sind Gewinne aus Immobilienverkäufen grundsätzlich mit dem besonderen Steuersatz von 30% steuerpflichtig, vorausgesetzt sie fallen nicht in die Anwendung der Ausnahmeregelungen (siehe Abschnitt unten). Es gelten unterschiedliche Steuersätze abhängig davon wann die Immobilie angeschafft wurde und ob es sich um ein Grundstück handelt, welches umgewidmet worden ist. Hier wird unterschieden zwischen:

“Neu-Grundstücke”

Veräußerungsgewinne bei Immobilienverkäufen, die ab den 1. April 2002 erworben wurden, werden mit 30 % besteuert. BEISPIEL zum sogenannten Neufall:

Es wird ein Einfamilienhaus im März 2004 für 150.000 Euro gekauft. Es entstehen Nebenkosten im Rahmen von 12.000 Euro (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren ins Grundbuch, Maklerprovision, etc.). Zudem werden von dem neuen Eigentümer an der Immobilie Erneuerungen vorgenommen, die einen Herstellungsaufwand von 5.000 Euro bedeuten. Ebenfalls wird in die Instandsetzung investiert (8.000 Euro). Im März 2015 verkauft er dann das Haus für 200.000 Euro und erhält den gesamten Kaufpreis im selbigen Jahr. Für die Berechnung und Abfuhr der ImmoEst an das Finanzamt sind an den vertragsrichtenden Rechtsanwalt 700 Euro zu zahlen (Selbstberechnung). ACHTUNG: Die Maklerprovision ist steuerrechtlich irrelevant. Zieht man nun alle genannten Faktoren vom ehemaligen Verkaufserlös von 200.000 Euro ab, bleibt eine steuerliche Bemessungsgrundlage von 23.814 Euro. Der prozentuale Steuersatz der Immobilienertragsteuer beträgt 30 Prozent -> Folglich hat der ehemalige Eigentümer einen Steuerbetrag von 7144,20 Euro zu leisten.

“Alt-Grundstücke”

Bei Immobilien die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, wird ein Pauschalgewinn von 14% angenommen. Dieser ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent zu versteuern. Effektiv heißt das, dass man 4,2% vom Verkaufspreis Immobilienertragsteuer bezahlt. BEISPIEL: Verkauf eines Gebäudes (Alt-Grundstück)

Ein vor dem 31. März 2004 angeschafftes Grundstück mit einem Einfamilienhaus wird 2016 für 300.000 Euro verkauft. Der angenommene Pauschalgewinn mit 42.000 Euro wird mit 30% Immobilienertragsteuer besteuert. Dadurch ergibt sich ein zu leistender Steuerbetrag von 12.600 Euro, also 4,2% des Verkaufspreises.

BEISPIEL zum sogenannten Altfall: Ein Familienvater hat im Jänner 1980 eine Grundstück samt Einfamilienhaus erworben. Im März 2005 schenkt er es seiner Tochter. Jene will diese Liegenschaft im Mai 2014. Es stellt sich nun die Frage: War die Immobilie am 31.März 2012 (Tag des Stichtages) steuerverfangen?

-> Die Immobilie ist nicht steuerverfangen. Denn: Zum Zeitpunkt des Stichtages war die Tochter bereits sieben Jahre Besitzerin. Sie hat das Grundstück allerdings nicht gekauft, sondern geschenkt bekommen. Die Zeit des Vorbesitzers wird somit mitberücksichtigt. Insgesamt beläuft sich der Besitz des Eigentümers also auf 32 Jahre.

Der Veräußerungspreis ist vom Veräußerungsgewinn zu unterscheiden: Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten.

2. Umwidmung von Grün- zu Bauland – vulgo Umwidmungssteuer

Bei einer Umwidmung wird durch Widmungsänderung erstmals tatsächlich eine Bebauung eines Grundstückes bzw. eine Änderung der Art der Bebauung möglich. Das bedeutet unter Umwidmungen sind auch sogenannte Sonderwidmungen für z.B. Einkaufzentren einzuordnen.

Grundstücke, die vor dem 1.April 2002 erworben wurden und zwischenzeitlich umgewidmet wurden, wird künftig der Verkaufspreis mit 20% besteuert, es sei denn, man kann durch ein Bewertungsgutachten nachweisen, dass der Wertzuwachs weniger als 60% beträgt.

Beispiele:

  • Ein Grundstück wurde 1986 um 5.000 Euro erworben. 1995 wurde es von Acker- in Bauland umgewidmet und im Jänner 2016 wird es um 30.000 Euro veräußert. Der Wertzuwachs wird pauschal mit 60 % des Veräußerungserlöses angesetzt und mit dem besonderen Steuersatz von 30% besteuert. Das entspricht effektiv 18% vom Veräußerungserlös, da es sich um ein umgewidmetes Grundstück handelt. Die Steuerlast beträgt 5.400 Euro.
  • Für Grundstücke, die nach dem 1. April 2002 angeschafft wurden, fallen bei der Veräußerung 30% Umwidmungssteuer auf den Veräußerungsgewinn an.
  • Ein Grundstück wurde im Sommer 2002 für 5.000 Euro erworben und wurde 2006 von Grünland in Bauland umgewidmet. Im Jänner 2016 wird es für 30.000 Euro verkauft. Der Veräußerungsgewinn in Höhe von 25.000 wird mit dem besonderen Steuersatz von 30% besteuert. Die Steuerlast beträgt 7.500 Euro.

Tipp von immoverkauf24:

Die bloße Umwidmung ist nicht steuerpflichtig. Die Steuerpflicht entsteht erst bei dem Verkauf eines zu Bauland gewidmeten Grundstücks.

3. Ausnahmen: Befreiung von der Immobilienertragsteuer

Nicht steuerpflichtig sind Wertsteigerungen bei Immobilienverkäufen, wenn:

  • Die Immobilie ab Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre ausschließlich als Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen genutzt wurde. Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden. Das heißt Befreiung wird nicht wirksam, wenn das Eigenheim verkauft wird und der Verkäufer als Mieter dort seinen Hauptwohnsitz behält.
  • Oder innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre als Hauptwohnsitz diente.
  • Ein selbsthergestelltes Gebäude, wenn es innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gedient hat. Hinweis: Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig.
Steuer Immobilien

4. Berechnung Immobilienertragsteuer beim Immobilienverkauf

Bei der Berechnung der zu entrichtenden Steuer werden zunächst die Anschaffungskosten (Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten) und der Verkaufspreis gegenübergestellt. Dabei ist steuerlich gesehen nicht nur der Saldo aus Verkaufspreis und Anschaffungskosten als Gewinn zu sehen. Auch geltend gemachte Abschreibungen während der Haltedauer werden in die Wertermittlung einbezogen und erhöhen den steuerlichen Gewinn.

Aber Achtung: Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abgezogen worden sind, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen erhöhen den zu versteuernden Veräußerungsgewinn.

Im privaten Bereich entfaltet die neue Immobiliensteuer Abgeltungswirkung. Das heißt der Steuerpflichtige muss die Einkünfte aus einem Immobilienverkauf nicht in seiner Steuererklärung aufnehmen, jedoch können Einkünfte aus Grundstücksverkäufen, die dem besonderen Steuersatz gem. § 30 EStG unterliegen, auf Antrag mit dem allgemeinen Tarifsteuertarif besteuert werden. Das kann im Einzelfall sinnvoll sein. Werden alle laufenden Einkünfte der Steuerpflichtigen/des Steuerpflichtigen durch Einkommensteuererklärung niedriger als durchschnittlich mit 30 Prozent besteuert so ergibt sich bei einem niedrigeren persönlichen Steuersatz als 30 Prozent eine günstigere Steuerlast des Veräußerungsgewinnes.

Beispiel: Wird keine Regelbesteuerungsoption in der Einkommensteuererklärung gewählt, dann wird ein Veräußerungsgewinn von beispielsweise 50.000 Euro mit dem besonderen Steuersatz von 30% versteuert. Dadurch fällt 15.000 Euro Steuer an. Wird bei dem gleichen Veräußerungsgewinn von 50.000 Euro die Besteuerung durch die Regelbesteuerungsoption gewählt, dann fällt bei einem ermittelten persönlichen Tarifsteuersatz von 15% ein Steuerbetrag von 7.500 Euro an, da anstelle des besonderen Steuersatzes von 30 Prozent dann der allgemeine Steuertarif auf sämtliche Einkünfte des Steuerpflichtigen angewendet wird.

Für potentielle Verkäufer bietet unser Ratgeber “25 Praxistipps zum Immobilienverkauf” eine Hilfestellung mit zahlreichen Tipps für den Privatverkauf, welche wir Ihnen gerne zu jeder Zeit unverbindlich zusenden.

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