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Immobilienblase 2020: Wann platzt die Immobilienblase?

Könnte die Immobilienblase 2020 in Österreich platzen? Was genau passiert bei einer Immobilienblase, welche Folgen sind zu erwarten und welche Auswirkungen hat die Corona-Krise? Sollten verkaufswillige Eigentümer ihr Haus verkaufen oder doch besser abwarten? Als Hausbesitzer möchten Sie jetzt wissen, was auf Sie zukommt und was zu beachten ist. Informieren Sie sich hier rund um das Thema Immobilienblase!

1. Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist eine Sonderform der Spekulationsblase, die infolge eines überhitzten Marktes entstehen kann. Dabei steigen die Immobilienpreise unverhältnismäßig schnell und stark im Vergleich zu anderen Wirtschaftsfaktoren. Trotz immer höherer und höherer Preise kommt es zu einem Kaufrausch. Auf dem Immobilienmarkt in Österreich finden gerade Objekte in Wien und anderen städtischen Lagen innerhalb kürzester Zeit einen Käufer. Die große Nachfrage trifft auf dem Immobilienmarkt auf ein begrenztes Angebot – und schon bläht sich die Blase weiter auf. Immobilienblasen entwickeln sich meist örtlich begrenzt und konzentrieren sich auf bestimmte Städte oder Regionen. Sobald die Überbewertung der Grundstücke ihren Höchststand erreicht hat und die Blase platzt, wendet sich das Blatt: Jetzt dreht sich die Preisspirale in die andere Richtung und Liegenschaften verlieren schnell und stark an Wert. Ein Risiko ist die Immobilienblase insbesondere deshalb, weil viele Immobilien durch eine Hypothek finanziert werden. Damit kann ein Crash nicht nur Eigentümer, sondern auch Banken empfindlich treffen.

2. Wie kommt eine Immobilienblase zustande?

Ursachen für eine Immobilienblase können vielschichtig sein, wie zuletzt die US-Immobilienkrise mit darauf folgender Weltwirtschaftskrise in 2007 zeigte. Folgende Gründe lassen sich für die Entstehung einer Immobilienblase zusammenfassen:

  • Finanzierungskonditionen: Eine Immobilienblase geht häufig mit besonders niedrigen Zinsen einher. Dadurch können sich immer mehr Menschen den Kauf einer Liegenschaft leisten, wodurch sich die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt erhöht. In der Vergangenheit bestand gleichzeitig das Problem, dass Banken sehr freizügig bei der Hypothekarvergabe agierten. So erhielten viele Käufer eine Hypothek für ihre Immobilie, die sie sich spätestens beim Anstieg des Zinsniveaus nicht mehr leisten konnten.
  • Spekulatives Käuferverhalten: Ein weiterer Risikofaktor für die Entstehung einer Immobilienblase sind Investoren, die am Immobilienboom mitverdienen möchten. Sie kaufen Liegenschaften mit der Absicht, diese innerhalb kurzer Zeit wieder mit Gewinn zu verkaufen. Dadurch beschleunigt sich die ohnehin hohe Nachfrage und die Preise werden weiter in die Höhe getrieben.
  • Fiskalpolitische Maßnahmen: Steuerliche Begünstigungen und andere Eingriffe durch den Staat können dazu führen, dass sich Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ungünstig zueinander entwickeln.
  • Geringe Bautätigkeit: Gerade in städtischen Regionen ist Bauland knapp. Dadurch kann nicht ausreichend neuer Wohnraum geschaffen werden, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. In urbanen Gegenden steht dem begrenzten Angebot häufig eine überdurchschnittliche Anzahl an Kaufinteressenten gegenüber.
  • Bevölkerungswachstum: Steigende Bevölkerungszahlen sind zwar keine eigentliche Ursache, können eine Immobilienblase jedoch zusätzlich befeuern. In Ländern mit hohen Zuwanderungsraten bei gleichzeitig geringer Bautätigkeit übt die Nachfrage starken Druck auf die Immobilienpreise aus.
Entwicklung einer Immobilienblase

3. Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?

Wenn die Immobilienblase schließlich platzt, bricht der Immobilienmarkt ein und lässt die Preise rasant sinken. Vom Abwärtsstrudel können sowohl Wohneigentum als auch Renditeimmobilien und Gewerbeobjekte betroffen sein. Käufer ziehen sich aufgrund der Unsicherheit auf den Märkten zurück und so ist das Angebot seit Beginn der anschwellenden Blase erstmals größer als die Nachfrage. Ein nicht zu unterschätzendes Risiko beim Platzen einer Immobilienblase ist außerdem, dass die Banken vom Crash mitgerissen werden und sich eine Finanzkrise entwickelt.

So sieht es nach dem Platzen der Immobilienblase aus

Mit dem Platzen der Blasen lassen die Folgen nicht lange auf sich warten:

  • Geplatzte Bauprojekte: Investiert die Branche aufgrund der hohen Nachfrage in zahlreiche Neubauten, können Überkapazitäten entstehen. Halbfertige Bauruinen, hoher Leerstand und fallende Preise bei neuen Immobilien sind mögliche Folgen.
  • Überschuldungen: Wer während des Booms in eine Immobilie investiert und dafür eine hohe Hypothek aufgenommen hat, sitzt jetzt auf einem Schuldenberg. Kann sich der Eigentümer die steigenden Zinsen nicht mehr leisten, bleibt nur noch der Immobilienverkauf.

4. Platzt die Immobilienblase in Österreich durch die Corona-Krise?

Generell lässt sich festhalten, dass sich speziell der Wohnimmobilienmarkt in Österreich als besonders krisensicher dargestellt hat und es kaum Auswirkungen durch die Corona-Pandemie gab. In manchen Regionen liegen die Nachfragen mittlerweile sogar höher als vor der Corona-Krise.

Bezogen auf das mögliche Platzen einer Immobilienblase bedeutet das, dass im Grunde die gleiche Unsicherheit gilt wie vor der Pandemie – wobei manche Experten nach wie vor grundsätzlich die Existenz einer Immobilienblase in Frage stellen. 

Argumente, die für das Platzen einer Immobilienblase in 2020 sprechen:

  • Preisentwicklung für Wohneigentum: Klar ist, dass die Immobilienpreise in Österreich gerade in den vergangenen 10 Jahren vielerorts stark angestiegen sind. Ein Ende des Booms ist bislang nicht in Sicht. Immer höhere Spitzenpreise für Immobilien können darauf hindeuten, dass sich eine Immobilienblase ankündigt.
  • Zunehmende Arbeitslosigkeit: Die Nachfrage nach Immobilien könnte sinken, wenn mehr Menschen coronabedingt ihren Job verlieren.

Argumente, die gegen das Platzen einer Immobilienblase in 2020 sprechen:

  • Verhältnis von Hauspreisen zu Einkommen: In Österreich ist Wohneigentum im internationalen Vergleich nach wie vor bezahlbar.
  • Immobilien als sichere Investition: Das Betongold erweist sich für viele Menschen angesichts der unsicheren Wirtschaftslage und mangelnden Alternativen als besonders attraktiv.
  • Hypothekenvolumen: Die Verschuldung der Haushalte hat insgesamt abgenommen, gleichzeitig stieg in Österreich die Wirtschaftsleistung.

Wie sich die Corona-Krise tatsächlich auf den Immobilienmarkt auswirkt, wird sich erst langfristig zeigen. Tendenziell ist aber schon jetzt zumindest eine Auswirkung der Pandemie zu beobachten: Bei Immobilien wird sich zunehmend die Spreu vom Weizen trennen. Käufer achten zunehmend auf gute Lagen und bestimmte Merkmale wie Garten, Balkon oder Arbeitszimmer. Das heißt, diesbezüglich negativ bewertete Immobilien werden zukünftig schwerer vermittelbar sein als früher.

5. Welche Folgen hat eine platzende Immobilienblase für Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer?

Für Immobilieneigentümer ist das Platzen einer Immobilienblase grundsätzlich nicht problematisch, wenn das Objekt bereits schuldenfrei ist und ein Immobilienverkauf nicht gewünscht ist.

In folgenden Fällen hat eine platzende Blase negative Konsequenzen für Eigentümer:

  • Die Immobilie muss verkauft werden

Steht beispielsweise ein Wohnungsverkauf oder Hausverkauf nach Scheidung an, realisieren die Verkäufer möglicherweise eine hohen Verlust – insbesondere dann, wenn die Immobilie bereits überteuert gekauft wurde. 

  • Die Anschlussfinanzierung steht an

Läuft die Sollzinsbindung für die Kreditfinanzierung der Immobilie zum Zeitpunkt des Platzens einer Immobilienblase aus, kann dies die Anschlussfinanzierung erheblich beeinträchtigen. Dies wäre dann der Fall, wenn die finanzierende Bank den Immobilienwert deutlich niedriger als bisher ansetzt und bislang erst wenig getilgt wurde. Noch kritischer wird es, wenn gleichzeitig das Zinsniveau gestiegen ist und die monatliche Belastung für den weiter zu finanzierenden Kreditbetrag steigt. Kann der Kreditnehmer diese nicht mehr stemmen, müsste er schlimmstenfalls die Immobilie zu einem ungünstigen Zeitpunkt und möglicherweise mit Verlust verkaufen.

immoverkauf24 Tipp: Tilgungsraten

Damit die Anschlussfinanzierung auch in einem ungünstigen Zinsumfeld reibungslos funktioniert, sollte die Tilgung möglichst höher als ein Prozent gesetzt werden – so ist die Restschuld für die Anschlussfinanzierung geringer und es gibt noch einen Puffer für steigende Zinsen. Hier finden Sie weitere Informationen zur optimalen Finanzierung.

Negative Folgen einer platzenden Immobilienblase für Kaufinteressenten / Immobilienkäufer:

Kaufinteressenten laufen in Phasen mit einem überhitzen Immobilienmarkt mit Anzeichen von Blasenbildung Gefahr, überteuert einzukaufen und bei einem späteren Verkauf keinerlei Wertzuwachs zu realisieren. Sie müssen auch beachten, dass eine Anschlussfinanzierung sich schwierig gestalten kann – insbesondere, wenn die Tilgung gering ist. Wer einen Kauf in Zeiten eines überhitzen Marktes anstrebt, sollte daher gründlich abwägen, ob und wie er die Finanzierung mit einer höheren Tilgungsrate stemmen kann – und ob der Kauf zu einem solchen Zeitpunkt dringend erforderlich ist oder nicht.

Auch sollten Käufer die Finanzierungskonditionen im Blick behalten: Sind die Kreditzinsen günstig und das Preisniveau hoch, kann sich ein Kauf unterm Strich dennoch rechnen. In Zeiten höherer Zinsen und hoher Kaufpreise sollte besonders gründlich abgewogen werden, ob der Kauf auch langfristig solide finanzierbar ist. Letztlich kommt es bei der Entscheidung für oder gegen einen Kauf auch darauf an, was mit der Immobilie geplant ist und wie wichtig Wohneigentum für den Einzelnen ist. Wer ohnehin lebenslang in seinen eigenen vier Wänden wohnen möchte und sich auch höhere Tilgungsraten leisten kann, kann einen Kauf eher in Betracht ziehen als jemand, der einen späteren Verkauf plant und die Tilgungsraten eher niedrig halten muss. Die Gefahr, sich zu übernehmen oder zu verspekulieren, ist dann größer.

Immoverkauf24-Info: UBS-Index zur Wahrscheinlichkeit einer Immobilienblase

Die Schweizer Großbank UBS hat im September 2019 ihren jährlichen Global Real Estate Bubble Index vorgelegt. Die Studie analysiert weltweit die Immobilienmärkte in 24 Metropolen. Zentrale Ergebnisse: In 12 Metropolen seien die Immobilienmärkte teils deutlich überbewertet, darunter Zürich, Stockholm und San Francisco. In sieben untersuchten Großstädten bestehe derzeit sogar ein akutes Blasenrisiko, unter anderem in den deutschen Städten Frankfurt und München.

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