Wertgutachten für Ihr Haus: Kosten, Ablauf und Tipps zum Verkehrswertgutachten
Wer den Wert seiner Immobilie nur schätzt, riskiert teure Fehlentscheidungen. Ein Wertgutachten für Immobilien, auch Schätzgutachten genannt, zeigt, was ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück wirklich wert ist. Es hilft bei Verkauf, Verlassenschaft, Scheidung, Finanzierung und steuerlichen Fragen, wenn der Verkehrswert belastbar belegt werden soll.
- Ein Wertgutachten für Haus, Wohnung oder Grundstück ermittelt den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie. Es dient als nachvollziehbare Grundlage für wichtige Entscheidungen.
- Ein Schätzgutachten sollte von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt werden. Sinnvoll ist es vor allem bei Verkauf, Verlassenschaft, Schenkung, Scheidung, Finanzierung, Steuerfragen und Streitfällen.
- Die Kosten des Gutachtens für ein Haus hängen von Umfang, Objekt und Zweck ab. Ein Verkehrswertgutachten kostet in Österreich meist etwa 1.500 bis 3.000 Euro oder mehr.
- Was ist ein Wertgutachten für Immobilien?
- Wann ist ein Wertgutachten für Immobilien sinnvoll?
- Welche Arten von Wertgutachten gibt es für Immobilien?
- Welche Kosten entstehen für ein Gutachten von Haus oder Wohnung?
- Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?
- Welche Unterlagen werden für das Wertgutachten einer Immobilie benötigt?
- Welche Berechnungsverfahren gibt es für Wertgutachten von Immobilien?
- Schritt für Schritt: Wie läuft die Erstellung eines Wertgutachtens für ein Haus ab?
- Fazit: Wie können Sie das Beste aus dem Schätzgutachten für Ihr Haus herausholen?
1. Was ist ein Wertgutachten für Immobilien?
Ein Wertgutachten beziehungsweise Schätzgutachten für Immobilien ermittelt den aktuellen Marktwert (Verkehrswert) eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks. Grundlage sind unter anderem Lage, Zustand, Ausstattung, rechtliche Gegebenheiten und aktuelle Marktdaten. Die Kosten eines Verkehrswertgutachtens hängen von Objektart, Aufwand und Gutachtenumfang ab und liegen meist bei etwa 1.500 bis 3.000 Euro oder mehr. Ziel eines Wertgutachtens ist es, den Verkehrswert als Entscheidungsgrundlage für Immobilienverkauf, Verlassenschaft, Scheidung, Finanzierung oder rechtliche Auseinandersetzungen zu ermitteln.
Was beinhaltet ein Wertgutachten für Haus, Wohnung & Co.?
Ein Wertgutachten dokumentiert nachvollziehbar, wie der Wert einer Immobilie zustande kommt. Dazu gehören in der Regel eine Objektbeschreibung, die Prüfung relevanter Unterlagen, Angaben zu Grundstück, Gebäude, Zustand, Modernisierungen, Rechten und Belastungen sowie eine Markt- und Lageeinschätzung. Je nach Immobilie wendet der Gutachter nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren an oder kombiniert mehrere Verfahren für die Verkehrswertermittlung.
Besonders bei dem Wertgutachten für ein Haus wird häufig geprüft, welche baulichen Merkmale, Sanierungen, energetischen Eigenschaften und wertbeeinflussenden Besonderheiten den Verkehrswert erhöhen oder mindern. Das professionelle Gutachten für ein Haus liefert Eigentümern damit nicht nur eine Zahl, sondern eine belastbare Begründung für den ermittelten Immobilienwert.
Wie unterscheiden sich Immobilienbewertung und Wertgutachten?
Eine Immobilienbewertung liefert meist eine schnelle Preiseinschätzung für den Immobilienverkauf und bildet damit eine erste Orientierung. Ein Wertgutachten ist deutlich ausführlicher, methodisch begründet und je nach Ausführung auch rechtssicher verwendbar. Vor Gericht, bei steuerlichen Fragen oder bei Auseinandersetzungen in der Verlassenschaft ist daher meist ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich.
2. Wann ist ein Wertgutachten für Immobilien sinnvoll?
Ein Wertgutachten beziehungsweise Schätzgutachten für Immobilien ist sinnvoll, wenn der Immobilienwert nicht nur geschätzt, sondern nachvollziehbar belegt werden soll. Es schafft Sicherheit bei Verkauf, Verlassenschaft, Scheidung, Finanzierung, Steuern oder Streitfällen. In bestimmten Situationen ist ein Verkehrswertgutachten sogar erforderlich, etwa vor Gericht oder zum Nachweis gegenüber Behörden, Banken oder Versicherungen.
- Wertgutachten beim Immobilienverkauf
Beim Immobilienverkauf ist ein Wertgutachten empfehlenswert, wenn der Angebotspreis fundiert begründet werden soll. Es hilft Eigentümern, weder unter Wert zu verkaufen noch mit einem zu hohen Preis potenzielle Käufer abzuschrecken. Besonders sinnvoll ist das Schätzgutachten einer Immobilie bei ungewöhnlichen Objekten, schwieriger Marktlage, mehreren Eigentümern, Miterben oder sanierungsbedürftigen Häusern. Für einen normalen Verkauf reicht häufig auch eine professionelle Immobilienbewertung – das vollständige Gutachten eines Hauses lohnt sich hingegen, wenn der Wert später belastbar nachgewiesen werden muss.
- Wertgutachten bei Erbschaften und Schenkungen
Bei Verlassenschaft und Schenkung ist ein Wertgutachten meist empfehlenswert, wenn eine Immobilie fair bewertet oder Streit vermieden werden soll. Das ist zum Beispiel wichtig, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder ein Erbe die anderen auszahlen möchte. Ein Verkehrswertgutachten kann dann hilfreich sein, wenn der Wert der Liegenschaft nachvollziehbar belegt werden soll. Wichtig ist, dass sich das Gutachten auf den richtigen Zeitpunkt bezieht, bei einer Verlassenschaft meist auf den Todestag und bei einer Schenkung auf den Tag der Übertragung.
- Wertgutachten bei Scheidungen und Trennungen
Bei Scheidung oder Trennung ist ein Wertgutachten für Haus, Wohnung oder Grundstück meist nicht vorgeschrieben, aber oft die fairste Grundlage für Aufteilung, Auszahlung oder Verkauf. Es schafft eine neutrale Bewertungsbasis, wenn beide Parteien unterschiedliche Preisvorstellungen haben. Besonders wichtig ist der richtige Stichtag, weil Immobilienwerte je nach Marktlage, Modernisierung oder Belastung deutlich schwanken können. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, kann das Gericht ein eigenes Sachverständigengutachten einholen.
- Wertgutachten bei Finanzierungen und Hypotheken
Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung prüft die Bank den Wert einer Liegenschaft für ihre Kreditentscheidung. Dabei steht häufig nicht der freie Verkaufspreis, sondern die nachhaltige Werthaltigkeit der Immobilie im Fokus. Ein eigenes Wertgutachten kann hilfreich sein, wenn Eigentümer den Immobilienwert gegenüber der Bank besser einordnen oder eine Anschlussfinanzierung vorbereiten möchten. Zu beachten ist: Banken akzeptieren nicht jedes private Gutachten, sondern nutzen oft eigene Bewertungsmodelle oder beauftragte Sachverständige.
- Wertgutachten bei gerichtlichen Auseinandersetzungen
Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich oder gerichtlich angeordnet sein, wenn der Immobilienwert für die Entscheidung relevant ist. Das betrifft zum Beispiel Streit in der Verlassenschaft, Scheidungsfolgen, Zwangsversteigerungen oder Uneinigkeiten über Ausgleichszahlungen. Wichtig ist: Das privat beauftragte Schätzgutachten eines Hauses oder einer Wohnung kann zur Argumentation dienen, ersetzt aber nicht immer ein vom Gericht bestelltes Sachverständigengutachten.
- Wertgutachten bei steuerlichen Angelegenheiten
Bei steuerlichen Angelegenheiten ist das Wertgutachten einer Immobilie vor allem dann sinnvoll, wenn der angesetzte Immobilienwert zu hoch erscheint. In Österreich spielt das besonders bei der Grunderwerbsteuer eine Rolle, etwa bei unentgeltlichen Übertragungen wie Schenkung oder Erwerb im Rahmen einer Verlassenschaft. Für die Berechnung kann der Grundstückswert herangezogen werden. Ist der tatsächliche gemeine Wert niedriger, kann dieser unter Umständen nachgewiesen werden. Dafür kann ein fachlich sauber erstelltes Verkehrswertgutachten hilfreich sein.
- Wertgutachten bei Versicherungsfällen und der Schadensregulierung
Bei Versicherungsfällen ist ein Wertgutachten meist nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann aber bei größeren Schäden sehr empfehlenswert sein. Es hilft, den Zustand, den Wert und mögliche Wertminderungen einer Immobilie nachvollziehbar zu dokumentieren, etwa nach Brand, Sturm, Leitungswasserschaden oder Elementarschäden. Für die Versicherung steht häufig der Schadenersatz beziehungsweise Wiederherstellungswert im Vordergrund, nicht zwingend der Verkehrswert. Deshalb sollte vorab geklärt werden, ob ein Verkehrswertgutachten, ein Bauschadensgutachten oder ein spezielles Versicherungsgutachten benötigt wird.
Ein Wertgutachten für ein Haus ist vor allem dann erforderlich, wenn ein Gericht den Immobilienwert benötigt, etwa bei Zwangsversteigerung, Streit in der Verlassenschaft, Scheidung oder anderen Verfahren. Gegenüber Behörden kann ein Verkehrswertgutachten hilfreich sein, um einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Auch Banken, Versicherungen oder Käufer können ein Gutachten verlangen.
3. Welche Arten von Wertgutachten gibt es für Immobilien?
Bei einem Wertgutachten für Immobilien gibt es vor allem drei Varianten: die Online-Bewertung, das Kurzgutachten und das Vollgutachten beziehungsweise Verkehrswertgutachten. Welche Form sinnvoll ist, hängt vor allem vom Anlass ab. Für eine erste Preiseinschätzung reicht oft eine kostenlose Online-Immobilienbewertung, für private Entscheidungen ein Kurzgutachten und für Gericht, Behörden, Banken oder Streitfälle ist meist ein vollständiges Verkehrswertgutachten empfehlenswert. In der Praxis sollten Sie vor allem die Unterschiede zwischen Kurzgutachten und Vollgutachten kennen:
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Kurzgutachten für Immobilien |
Vollgutachten / Verkehrswertgutachten |
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Definition |
Die kompakte Wertermittlung einer Immobilie zeigt einen realistischen Verkehrswert, ist jedoch weniger umfangreich als ein vollständiges Verkehrswertgutachten. |
Ausführliches Wertgutachten einer Immobilie, das den Verkehrswert nachvollziehbar ermittelt und methodisch begründet. Es orientiert sich in Österreich am Liegenschaftsbewertungsgesetz. |
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Geeignet für |
Private Entscheidungen, Verkaufsvorbereitung, Preisverhandlungen und gütliche Einigungen innerhalb der Familie. |
Gerichtliche Verfahren, Scheidung, Streit in der Verlassenschaft, Zwangsversteigerung, Behörden, Banken, Verlassenschaft oder Schenkung. |
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Umfang |
Kürzere Ausarbeitung mit Fokus auf den wichtigsten Objektdaten. Meist weniger Unterlagenprüfung, oft ohne tiefgehende rechtliche Detailprüfung. |
Sehr ausführliche Ausarbeitung mit Objekt- und Lagebeschreibung sowie Prüfung wichtiger Unterlagen. Berücksichtigung von Rechten, Belastungen, Zustand und Besonderheiten. |
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Genauigkeit & Aussagekraft |
Gute Orientierung für private Zwecke. Aussagekraft abhängig von Datenbasis und Besichtigung. |
Höhere Aussagekraft für offizielle Stellen und Streitfälle. Belastbarer durch detaillierte und nachvollziehbare Herleitung des Immobilienwerts. |
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Kosten |
Meist günstiger als ein Vollgutachten, jedoch abhängig von Objekt, Aufwand und Anbieter. Kurzgutachten beginnen in Österreich häufig bei etwa 500 bis 700 Euro. |
Ein umfassendes Verkehrswertgutachten kostet in Österreich meist etwa 1.500 bis 3.000 Euro oder mehr, abhängig von Objektgröße, Aufwand und Komplexität. |
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Rechtliche Verwendbarkeit |
Meist nicht für Gerichts- oder Behördenverfahren ausgelegt und wird daher von Gericht, Behörde oder Bank nicht immer akzeptiert. |
Für rechtliche und steuerliche Zwecke oft die richtige Wahl, da die Erstellung durch einen qualifizierten Sachverständigen erfolgt. |
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Vorteil |
Schnellere und günstigere Grundlage zur Wertorientierung und dadurch praktisch für Verkäufer, Eigentümer und Familienangelegenheiten. |
Sehr belastbare Bewertung mit mehr Sicherheit bei Konflikten und offiziellen Verfahren. |
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Nachteil |
Ein weniger detailliertes Gutachten wird nicht immer anerkannt und ist bei Streit oder behördlichen Nachweisen oft nicht ausreichend. |
Aufwendiger und teurer, was für einfache Verkaufsvorbereitung oft nicht nötig ist. Auch die Erstellung dauert meist länger. |
Wann benötige ich welches Immobiliengutachten?
Nicht jedes Schätzgutachten einer Immobilie muss umfangreich und teuer sein. Entscheidend ist, wofür Sie den Immobilienwert brauchen. Geht es nur um eine erste Orientierung, um eine private Entscheidung oder um einen offiziellen Nachweis? Für Eigentümer gilt dabei die Faustregel: Je größer die finanzielle oder rechtliche Bedeutung, desto eher lohnt sich ein ausführliches Wertgutachten für Haus, Wohnung oder Grundstück.
- Online-Bewertung: Sinnvoll für eine erste kostenlose Orientierung vor dem Immobilienverkauf. Sie ersetzt kein Gutachten, zeigt aber schnell eine grobe Wertspanne.
- Kurzgutachten: Passend für private Zwecke, etwa bei einem geplanten Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück in angespannten Märkten, bei einer gütlichen Einigung innerhalb der Familie oder zur Vorbereitung von Preisverhandlungen.
- Vollgutachten / Verkehrswertgutachten: Empfehlenswert oder erforderlich, wenn der Immobilienwert belastbar nachgewiesen werden muss, etwa bei Verlassenschaft, Schenkung, Scheidung, Streit in der Verlassenschaft, Zwangsversteigerung, steuerlichen Fragen, behördlichen Nachweisen oder gerichtlichen Verfahren.
4. Welche Kosten entstehen für ein Gutachten von Haus oder Wohnung?
Die Kosten für ein Wertgutachten richten sich vor allem nach der Art des Gutachtens und nach Umfang, Objektart und Aufwand bei Haus, Wohnung oder Grundstück. Auch Objektgröße, Vollständigkeit der Unterlagen und mögliche Besichtigungen können den Preis eines Wertgutachtens beeinflussen. Die Kosten für ein Kurzgutachten starten in Österreich häufig bei etwa 500 bis 800 Euro, während ein vollständiges Verkehrswertgutachten meist rund 1.500 bis 3.000 Euro kostet. Bei sehr großen, vermieteten oder rechtlich komplexen Liegenschaften können die Kosten deutlich höher ausfallen.
Kosten für Wertgutachten im Überblick
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Art des Gutachtens |
Durchschnittliche Kosten 2026 |
Geeignet für |
Was beeinflusst die Kosten? |
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Online-Bewertung |
meist kostenlos |
erste Orientierung vor dem Verkauf |
Qualität der Vergleichsdaten, regionale Marktdaten, eingegebene Objektdaten |
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Kurzgutachten |
ca. 500 bis 800 € |
private Entscheidungen, Preisverhandlungen, interne Einigungen |
Besichtigung, Objektart, Umfang der Unterlagen, Detailtiefe |
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Vollgutachten / Verkehrswertgutachten |
ca. 1.500 bis 3.000 € oder mehr |
Gericht, Behörden, Verlassenschaft, Scheidung, Streitfälle |
Immobilienwert, Objektgröße, Zustand, Rechte und Belastungen, Bewertungsverfahren, Rechercheaufwand |
Die Kosten für das Gutachten Ihres Hauses sollten Sie vorab immer schriftlich klären. Besonders wichtig ist, ob das Honorar pauschal berechnet wird, nach Aufwand entsteht oder nach Stundensatz vereinbart wird. Bei privat beauftragten Immobiliengutachten sind die Honorare in Österreich grundsätzlich Vereinbarungssache. Wird der Sachverständige vom Gericht bestellt, richtet sich die Vergütung nach dem Gebührenanspruchsgesetz.
Wer zahlt die Kosten des Wertgutachtens für ein Haus?
In der Regel trägt die Person die Kosten, die das Gutachten für ein Haus beauftragt. Beim Hausverkauf ist das oft der Eigentümer, bei einer Verlassenschaft häufig die Erben oder einzelne Beteiligte, je nach Anlass und Vereinbarung. Wird ein Gutachten gerichtlich angeordnet, entscheidet das Gericht über Kostenvorschüsse und die spätere Kostenverteilung.
Ob Sie die Kosten für ein Verkehrswertgutachten steuerlich absetzen können, hängt vom Anlass ab. Bei vermieteten Immobilien können sie als Werbungskosten oder Betriebsausgaben infrage kommen. Bei einer Verlassenschaft oder Schenkung sind sie relevant, wenn das Gutachten für die steuerliche Bewertung der Liegenschaft oder für die Abwicklung benötigt wird. Bei einem privaten Hausverkauf sind die Kosten meist nicht absetzbar. Auch Nebenkosten wie Fahrt- oder Unterlagenkosten können je nach Fall berücksichtigt werden.
5. Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?
Ein Verkehrswertgutachten sollte von einem qualifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt werden. Da die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ in Österreich nicht automatisch eine geschützte Berufsbezeichnung für gerichtlich anerkannte Gutachten ist, sollten Sie auf Ausbildung, Erfahrung und eine passende Zertifizierung achten.
Für private Zwecke reicht oft ein einfaches Schätzgutachten. Soll das Gutachten jedoch vor Gericht, bei Behörden, Banken oder in einem Streitfall genutzt werden, empfiehlt sich ein besonders qualifizierter Gutachter, etwa ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger. In solchen Fällen muss der Immobilienwert nachvollziehbar und nach anerkannten Bewertungsverfahren ermittelt werden. Grundsätzlich gilt also: Je wichtiger der Anlass, desto sorgfältiger sollten Eigentümer den Gutachter auswählen.
Geeignete Ansprechpartner für ein Verkehrswertgutachten sind vor allem:
- allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige, wenn das Gutachten besonders belastbar sein soll
- zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, wenn eine fachlich geprüfte Qualifikation wichtig ist
- freie Sachverständige mit nachweisbarer Erfahrung, wenn es um private Zwecke oder ein Kurzgutachten geht
- Immobilienmakler mit Bewertungserfahrung, wenn eine erste Preiseinschätzung für den Verkauf ausreicht
- Immobilienbewerter oder Sachverständige mit Spezialisierung auf bestimmte Objektarten, etwa Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Zinshäuser, Gewerbeimmobilien oder Grundstücke
Kann ein Immobilienmakler ein Wertgutachten erstellen?
Ein Immobilienmakler kann eine Immobilienbewertung oder ein einfaches Schätzgutachten erstellen, wenn er über ausreichend Marktkenntnis und Bewertungserfahrung verfügt. Das ist vor allem für den geplanten Haus- oder Wohnungsverkauf hilfreich. Für ein gerichtlich oder behördlich belastbares Verkehrswertgutachten, steuerliche Nachweise oder Streitfälle reicht eine Maklerbewertung jedoch meist nicht aus.
Wie finde ich den passenden Gutachter für meine Immobilie?
Die Wahl des passenden Gutachters hängt davon ab, wofür Sie das Wertgutachten benötigen. Für eine erste Einschätzung vor dem Verkauf genügt oft eine professionelle Immobilienbewertung. Für Verlassenschaft, Scheidung, steuerliche Nachweise, Bank oder Gericht sollten Sie dagegen einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten oder anderweitig qualifizierten Sachverständigen wählen. Achten Sie bei der Auswahl besonders auf folgende Punkte:
- Erfahrung: Der Gutachter sollte Erfahrung mit Ihrer Objektart haben, zum Beispiel Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Zinshaus, Gewerbeobjekt oder Grundstück.
- Qualifikation: Die Qualifikation des Gutachters sollte klar erkennbar sein, etwa durch allgemeine Beeidigung und gerichtliche Zertifizierung, eine fachliche Zertifizierung oder eine nachweisbare Spezialisierung auf Immobilienbewertung.
- Leistungen: Der Leistungsumfang sollte vorab feststehen, damit klar ist, ob ein Kurzgutachten oder ein vollständiges Verkehrswertgutachten erstellt wird.
- Kosten: Die Kosten des Gutachters sollten transparent genannt werden, am besten mit schriftlichem Angebot und genauer Beschreibung der enthaltenen Leistungen.
- Anforderungen: Das Schätzgutachten sollte den Zweck erfüllen, für den Sie es benötigen. Ein Gutachten für den privaten Hausverkauf muss andere Anforderungen erfüllen als das Wertgutachten eines Hauses für Gericht, Behörden oder Bank.
- Möglichkeit der Besichtigung: Eine Besichtigung der Immobilie ist bei einem belastbaren Verkehrswertgutachten in der Regel sinnvoll, weil Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und Mängel den Wert deutlich beeinflussen können.
- Unabhängigkeit: Der Gutachter sollte neutral arbeiten und keine eigenen wirtschaftlichen Interessen am Verkauf oder an der Finanzierung der Liegenschaft haben.
Wenn Sie unsicher sind, sollten Sie vor der Beauftragung klären, ob das Gutachten später von Gericht, Behörde, Bank, Versicherung oder anderen Beteiligten akzeptiert wird. So vermeiden Sie unnötige Kosten und stellen sicher, dass das Wertgutachten zur Situation passt. Geeignete Fachleute finden Sie in Österreich zum Beispiel über die Sachverständigen-Suche der JustizOnline oder über den Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs.
6. Welche Unterlagen werden für das Wertgutachten einer Immobilie benötigt?
Für die umfangreiche Kalkulation zieht der Sachverständige verschiedene Dokumente hinzu, aus denen wichtige preisbestimmende Informationen hervorgehen. Sie dienen als Grundlage für den Verkehrswert einer Immobilie. Vom Grundbuchauszug, über wichtige Belege zu Modernisierungen, bis hin zu Bauzeichnungen sind alle Unterlagen wichtig für ein Schätzgutachten. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto genauer und schneller kann der Sachverständige den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Um ein Gutachten für Ihre Immobilie zu erstellen, benötigt der Sachverständige in der Regel folgende Dokumente:
- Aktueller Auszug aus dem Grundbuch
- Auszug aus Katastralmappe beziehungsweise Katasterplan
- Bauzeichnungen, Grundrisse und Schnitte des Hauses
- Offizielle Wohnflächenberechnung
- Unterlagen aus dem Bauakt, soweit verfügbar
- Gültiger Energieausweis der Immobilie
- Nachweise über letzte Sanierungen oder Modernisierungen
- Bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Wohnungseigentumsvertrag, Infos zur Betriebskostenabrechnung, Rücklagenstand und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Bei vermieteten Immobilien: Mietvertrag, aktuelle Miethöhe und Angaben zu Betriebskosten
- Ggf. Kopie des Denkmalschutzbescheids, Nachweise zu Wohnrechten, Wegerechten, Fruchtgenussrechten, Leitungsrechten oder anderen Belastungen, Baurechtsvertrag mit aktuellem Bauzins
7. Welche Berechnungsverfahren gibt es für Wertgutachten von Immobilien?
Bei einem Schätzgutachten für Immobilien nutzt der Sachverständige anerkannte Bewertungsverfahren. Die wichtigsten gesetzlich anerkannten Bewertungsverfahren nach dem österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetz sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren im Gutachten angewendet wird, hängt vor allem von Objektart, Nutzung, Datenlage und Bewertungszweck ab.
- Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren wird die Liegenschaft mit ähnlichen, tatsächlich verkauften Objekten verglichen. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke oder Immobilien in Lagen mit vielen Vergleichsdaten.
- Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren werden werden Bodenwert, Gebäudewert und der Wert sonstiger Bestandteile getrennt ermittelt und anschließend zum Sachwert zusammengeführt. Dieses Verfahren wird häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern verwendet, wenn Mieteinnahmen für den Wert keine zentrale Rolle spielen.
- Ertragswertverfahren: Beim Ertragswertverfahren steht im Mittelpunkt, welche Einnahmen die Immobilie dauerhaft erzielen kann. Es wird vor allem bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern, Gewerbeimmobilien und Anlageobjekten genutzt.
In einem vollständigen Verkehrswertgutachten kann der Sachverständige auch mehrere Verfahren kombinieren oder ein zweites Verfahren zur Plausibilisierung heranziehen. So wird der ermittelte Immobilienwert besser nachvollziehbar und belastbarer.
8. Schritt für Schritt: Wie läuft die Erstellung eines Wertgutachtens für ein Haus ab?
Zu Beginn wird geklärt, wofür das Wertgutachten beziehungsweise Schätzgutachten des Hauses benötigt wird. Geht es um einen Verkauf, eine Verlassenschaft, eine Scheidung, steuerliche Fragen, eine Finanzierung oder ein gerichtliches Verfahren? Der Zweck entscheidet darüber, ob ein Kurzgutachten ausreicht oder ein vollständiges Verkehrswertgutachten sinnvoll ist.
Im nächsten Schritt wählen Eigentümer einen passenden Sachverständigen aus. Für private Zwecke kann ein erfahrener Gutachter oder Immobilienexperte genügen. Für Gericht, Behörden, Banken oder Streitfälle sollte das Gutachten für Ihr Haus von einem qualifizierten, zertifizierten oder allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen erstellt werden.
Vor der Beauftragung sollten Eigentümer klären, welche Leistungen enthalten sind und wie hoch die Kosten des Gutachtens für das Haus voraussichtlich ausfallen. Wichtig ist, ob eine Besichtigung, Unterlagenprüfung, Fotodokumentation, Marktanalyse und ausführliche Berechnung enthalten sind. So vermeiden Sie Missverständnisse und wissen, ob das Wertgutachten für Ihren Zweck ausreicht.
Der Gutachter benötigt wichtige Dokumente zur Immobilie. Dazu gehören zum Beispiel Grundbuchauszug, Auszug aus der Katastralmappe beziehungsweise Katasterplan, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Modernisierungsnachweise und bei Eigentumswohnungen Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag und Betriebskostenunterlagen. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto schneller und genauer kann das Wertgutachten für die Immobilie erstellt werden.
Bei einem belastbaren Wertgutachten besichtigt der Sachverständige das Haus in der Regel vor Ort. Dabei prüft er den tatsächlichen Zustand der Immobilie und gleicht ihn mit den vorliegenden Unterlagen ab. So erkennt der Gutachter, ob Angaben zu Wohnfläche, Ausstattung, Modernisierungen oder baulichem Zustand plausibel sind.
Ein Immobiliengutachter bewertet vor allem Lage, Grundstück, Baujahr, Wohnfläche, Grundriss, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, energetische Eigenschaften und sichtbare Mängel. Auch Außenanlagen, Aufschließung, Nutzungsmöglichkeiten, Rechte, Belastungen und aktuelle Marktdaten können den Verkehrswert beeinflussen.
Nach der Besichtigung wertet der Gutachter die Unterlagen und Marktdaten aus. Er berücksichtigt zum Beispiel Vergleichspreise, Lagequalität, Grundstücksgröße, Mietniveau, regionale Nachfrage, Rechte im Grundbuch, behördliche Auflagen, Flächenwidmung, Bebauungsbestimmungen, Fruchtgenussrechte oder ein Baurecht. Der Verkehrswert beschreibt nach dem österreichischen Liegenschaftsbewertungsgesetz den Preis, der bei einer Veräußerung üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.
Der Immobiliengutachter wählt das Verfahren, das zur Immobilie passt. Bei Wohnungen oder Grundstücken wird häufig das Vergleichswertverfahren genutzt, bei selbst genutzten Häusern oft das Sachwertverfahren und bei vermieteten Immobilien das Ertragswertverfahren. Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz nennt diese Verfahren als zentrale Grundlagen der Verkehrswertermittlung.
Anschließend berechnet der Gutachter den Immobilienwert und begründet das Ergebnis nachvollziehbar. Dabei werden Besonderheiten wie Modernisierungen, Baumängel, Wohnrechte, schlechte Grundrisse, Restnutzungsdauer oder die aktuelle Marktlage berücksichtigt. Gerade bei einem Verkehrswertgutachten ist wichtig, dass der Wert im Gutachten nicht nur genannt, sondern verständlich hergeleitet wird.
Zum Schluss erhalten Eigentümer das fertige Wertgutachten für Immobilien als schriftliches Dokument. Es enthält je nach Umfang unter anderem Objektbeschreibung, Fotos, Unterlagenauswertung, Berechnung, Begründung und den ermittelten Verkehrswert.
Ein Wertgutachten ist nicht unbegrenzt gültig, da sich Marktpreise, Zinsen, Zustand und rechtliche Rahmenbedingungen ändern können. In der Praxis wird es häufig nur für einige Monate als aktuell angesehen, bei stabiler Marktlage oft etwa sechs Monate.
Die Dauer der Gutachtenerstellung hängt von Gutachtenart, Unterlagen und Objekt ab. Eine einfache Bewertung kann oft innerhalb weniger Tage erstellt werden, ein vollständiges Verkehrswertgutachten dauert meist etwa zwei bis vier Wochen. Fehlen Unterlagen oder ist die Liegenschaft komplex, kann es auch länger dauern.
9. Fazit: Wie können Sie das Beste aus dem Schätzgutachten für Ihr Haus herausholen?
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Wertgutachten für Ihr Haus besonders dann wertvoll ist, wenn es zum Anlass passt, von einem geeigneten Gutachter erstellt wird und auf vollständigen Unterlagen basiert. Um das beste Ergebnis zu erzielen, sollten Sie zudem Zweck, Kosten, Art des Gutachtens und benötigte Nachweise vorab klären.
Bereiten Sie außerdem Modernisierungsbelege, Grundbuchauszug, Katasterplan, Bauunterlagen, Unterlagen aus dem Bauakt und Energieausweis sorgfältig vor. So beschleunigen Sie die Erstellung des Schätzgutachtens für Haus, Wohnung oder Grundstück im besten Fall. Ein oft vergessener Tipp: Dokumentieren Sie auch nicht sichtbare Verbesserungen wie neue Leitungen, Dämmung oder Drainagen mit Rechnungen, Fotos und Handwerkerunterlagen. Diese beeinflussen den Wert Ihrer Immobilie ebenfalls und können einen wichtigen Unterschied machen.
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Sie benötigen ein Wertgutachten oder möchten wissen, ob ein Schätzgutachten sinnvoll ist? Lassen Sie sich von unseren Experten beraten, ob eine kostenfreie Immobilienbewertung ausreicht oder ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten nötig ist.
Ein Wertgutachten für Ihr Haus kostet je nach Umfang unterschiedlich viel. Ein Kurzgutachten startet in Österreich häufig bei etwa 500 bis 800 Euro. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet meist etwa 1.500 bis 3.000 Euro oder mehr, abhängig von Objekt, Aufwand und Zweck.
Ein Wertgutachten beziehungsweise Schätzgutachten ist sinnvoll, wenn der Immobilienwert nachvollziehbar belegt werden soll. Das gilt besonders bei Verkauf, Verlassenschaft, Schenkung, Scheidung, Finanzierung, steuerlichen Fragen oder Streitfällen. Je größer die finanzielle oder rechtliche Bedeutung ist, desto eher lohnt sich ein professionelles Gutachten.
Sie können ein Haus grundsätzlich ohne Wertgutachten verkaufen, denn gesetzlich vorgeschrieben ist es beim normalen privaten Verkauf nicht. Trotzdem ist eine professionelle Immobilienbewertung empfehlenswert, damit Sie den Angebotspreis realistisch festlegen und weder Geld verschenken noch Käufer durch einen überhöhten Preis abschrecken.
Die Kosten eines professionellen Verkehrswertgutachtens liegen in Österreich meist bei etwa 1.500 bis 3.000 Euro oder mehr. Der genaue Preis hängt von Objektart, Immobilienwert, Unterlagenlage, Besichtigungsaufwand und Komplexität ab. Je mehr geprüft und begründet werden muss, desto höher fallen die Kosten aus.
Ein Schätzgutachten für Ihr Haus hat keine feste gesetzliche Gültigkeitsdauer, da der Verkehrswert immer stichtagsbezogen ermittelt wird. In der Praxis gilt ein Gutachten für Immobilien oft für einige Monate als aktuell. Verändern sich Markt, Zinsen, Zustand oder rechtliche Rahmenbedingungen, sollte es überprüft werden.
Ein vollständiges, gerichtlich oder behördlich belastbares Verkehrswertgutachten ist normalerweise nicht kostenlos möglich. Kostenlose Einschätzungen bieten häufig Makler an. Sie können auch die kostenlose Online-Immobilienbewertung von immoverkauf24 nutzen. Diese hilft gut bei der ersten Orientierung vor dem Verkauf, ersetzt aber kein ausführliches Gutachten für Gericht, Behörden, Banken oder Streitfälle.
Ein Wertgutachten beziehungsweise Schätzgutachten für Immobilien sollte von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt werden. Für private Zwecke kommen auch erfahrene Gutachter oder Makler mit Bewertungskompetenz infrage. Für Gericht, Behörden oder Streitfälle sind vor allem allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige geeignet.