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Versteckter Mangel: Gewährleistung, Schadenersatz und typische Beispiele

Beim Immobilienverkauf ist ein versteckter Mangel ein heikles Thema, denn er kann für Verkäufer und Käufer viel Ärger und Kosten bedeuten. Der Überblick: Wann ein versteckter Mangel vorliegt, wann Gewährleistungsansprüche und Anspruch auf Schadensersatz bestehen sowie Beispiele und Checkliste für häufige versteckten Mängel.

Das wichtigste in Kürze

  • Ein versteckter Mangel ist schon länger vorhanden, aber nicht gleich erkennbar.
  • Bestand ein versteckter Mangel bereits bei Übergabe einer Immobilie, hat ein Käufer Anspruch auf Gewährleistung: in Form von Reparatur, Preisminderung oder Rückabwicklung des Kaufvertrags.
  • Die Gewährleistungsfrist beginnt mit Übergabe des Kaufobjekts und läuft bei Immobilien nach drei Jahren ab.
  • Alternativ zur Gewährleistung können Käufer bei Übergabe einer mangelhaften Sache Schadenersatz geltend machen, dabei erfolgt die Verjährung nach drei Jahren. 

1. Definition: Was ist ein versteckter Mangel?

Ein Mangel im Sinne des Gesetzes ist in § 922 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) geregelt: Eine Sache ist mit einem Mangel behaftet, wenn sie nicht dem Vertrag entspricht.

Das bedeutet, dass die Sache

  • nicht die vertraglich vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften besitzt,
  • nicht den Beschreibungen, Proben oder Mustern entspricht und
  • nicht entsprechend der Natur des Geschäftes oder der getroffenen Verabredungen gemäß verwendet werden kann.

Ein (versteckter) Mangel beim Hausverkauf liegt etwa vor, wenn sich unter der Tapete Schimmel gebildet hat. Der Schimmel ist nicht nur ein Schönheitsfehler, sondern stellt eine Gesundheitsgefahr dar. Zudem kann, je nach Ursache, die dauerhafte Beseitigung des Schimmels aufwändig und kostspielig werden. 

Aus juristischer Sicht ist es zudem erheblich, um welche Art von Mangel es sich handelt. Folgende Mängel sind zu unterscheiden:

  • offener Mangel
  • versteckter Mangel 
  • arglistig verschwiegener Mangel
  • unerheblicher Mangel

Offener Mangel 

Ein offener Mangel, auch offenkundiger Mangel genannt, liegt vor, wenn die negative Abweichung beim Vertragsabschluss vom Käufer ohne Weiteres zu erkennen war.

  • Beispiel Hauskauf: Ein offener Mangel beim Hauskauf liegt vor, wenn etwa deutlich erkennbar Risse im Putz vorhanden sind.

Versteckter Mangel 

Um versteckte Mängel handelt es sich immer dann, wenn die Abweichung vom Soll-Zustand bei Vertragsabschluss nicht ohne Weiteres zu erkennen ist.

  • Beispiel Hauskauf: Versteckte Mängel können etwa unzureichende Isolierungen von Dach oder den Übergängen zwischen Wand und Fenstern sein. 

Arglistig verschwiegener Mangel 

Als arglistig verschwiegen gilt ein Mangel, wenn der Verkäufer Kenntnis von dem Mangel hat und den Käufer über dessen Existenz hinwegtäuscht. Dies ist der Fall, wenn der Mangel verschwiegen wird oder eine Mängelfreiheit ausdrücklich zugesichert wird.

  • Beispiel Hauskauf: Bildet sich in einem Haus rund um falsch installierte Fenster immer wieder Schimmel und der Verkäufer überstreicht den Schimmel einfach, so handelt es sich zugleich um einen verdeckten Mangel und auch um einen arglistig verschwiegenen Mangel. 

Unerheblicher Mangel

Von einem unerheblichen Mangel wird gesprochen, wenn die negative Abweichung vom Soll-Zustand unbedeutend ist und keine Auswirkungen auf die Nutzung hat. In diesen Fällen kann ein geringer Preisnachlass geltend gemacht werden, jedoch keine Gewährleistung.

  • Beispiel Wohnungsverkauf: Ein unerheblicher Mangel liegt etwa vor, wenn sich bei einem Neubau an einer gestrichenen Wand Farbnasen finden.
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2. Gewährleistung und versteckter Mangel: Welche Frist gilt?

Laut § 922 ABGB ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer eine vertragsgemäße Sache zu übergeben. Der Verkäufer leistet „Gewähr“ für den vertragsgemäßen Zustand der Sache. Dementsprechend handelt es sich bei dem Gewährleistungsrecht um die gesetzlich geregelte Haftung des Verkäufers gegenüber dem Käufer. Bestand bereits zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs ein Mangel am Objekt, befand sie sich nicht in einem vertragsgemäßen Zustand. Folglich hat der Käufer Anspruch auf Gewährleistung, also auf Beseitigung der Mängel oder eine andere Art der Wiedergutmachung (siehe folgender Abschnitt). Und das sowohl bei einem offenen Mangel, also auch bei einem versteckten Mangel, der erst nach dem Verkauf offensichtlich wurde. Ein solcher Anspruch besteht nicht, wenn der Mangel erst nach dem Verkauf entstand.

Bei einem versteckten Mangel an Eigentumswohnung oder Haus beträgt die Frist für die Gewährleistung drei Jahre. Dies gilt auch für Materialien, die fest mit dem Haus verbunden sind, z.B. ein versteckter Mangel am Dach. 

  • WICHTIG für Käufer: Damit ein Käufer seine Ansprüche geltend machen kann, sollte er gleich nachdem der verdeckte Mangel offenbar wurde, eine Mängelrüge aussprechen. Das heißt, er sollte den Verkäufer kurzfristig über Mängel informieren. Denn eine Mängelrüge ist Voraussetzung für Gewährleistungsansprüche

  • WICHTIG für Verkäufer: Eigentümer sollten den Kaufinteressenten im eigenen Interesse jeden bekannten Mangel aufzeigen. Das könnte unter Umständen zwar zu einer Minderungs des Verkaufspreises führen. Ein versteckter Mangel, der arglistig verschwiegen wurde, könnte jedoch weitreichende Konsequenzen nach sich ziehen und teurer werden.

immoverkauf24 Tipp: Gewährleistung gilt nicht für Folgeschäden!

Die Gewährleistung bezieht sich nur auf den Mangel selbst und im Regelfall nicht auf die Folgeschäden. Bildet sich also aufgrund von fehlerhaft eingebauten Fenstern in einem Haus immer wieder Schimmel, so bezieht sich die Gewährleistung auf die fehlerhaften Fenster, nicht jedoch auf etwaige Behandlungskosten der Bewohner aufgrund der Belastung der Raumluft mit Schimmelsporen. 

Welche Gewährleistungsansprüche gibt es?

Bei den Gewährleistungsansprüchen wird zwischen zwei Stufen unterschieden:

  1. Verbesserung (Reparatur) oder Austausch (Ersatzlieferung) der gekauften Sache
  2. Preisminderung (Reduzierung des vereinbarten Kaufpreises) oder Wandlung (Rückabwicklung des Kaufvertrages)

Gewährleistungsansprüche sollen in erster Linie garantieren, dass der Käufer die Sache in dem Zustand erhält, die vertraglich geschuldet ist. Daher kommt eine Preisminderung oder Wandlung nur dann in Betracht, wenn die vertragsgemäße Erfüllung etwa durch eine nachträgliche Reparatur nicht möglich oder unverhältnismäßig ist. 

Wann beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen?

Grundsätzlich beginnt die Frist der Gewährleistungsansprüche mit dem Zeitpunkt der Übergabe. Für den Beginn der Frist ist es unerheblich, ob es ein offener oder ein verdeckter Mangel ist. Innerhalb der ersten sechs Monate der Gewährleistungsfrist wird gesetzlich vermutet, dass der Mangel bereits bei der Übergabe bestand. Erst nach Ablauf dieser ersten sechs Monate muss der Käufer beweisen, dass der Mangel bereits zum Zeitpunkt der Übergabe bestand. 

Welche Besonderheiten gibt es bei den Fristen zu beachten?

In einigen Fällen beginnen die Fristen später als zum Zeitpunkt der Übergabe oder sie können sich verlängern:

  • Versteckter Mangel an zugesicherter bestimmter Eigenschaft: Kann ein Mangel an einer bestimmten, vertraglich zugesicherten Eigenschaft erst später erkannt werden, dann beginnt die Gewährleistungsfrist erst dann zu laufen, wenn der Mangel erkennbar war. 
  • Verlängerung der Gewährleistungsfrist: Wird ein Mangel innerhalb der Gewährleistungsfrist erkannt und vom Verkäufer durch eine Reparatur beseitigt, so beginnt die Gewährleistungsfrist von Neuem zu laufen. Allerdings bezieht sich die Fristverlängerung ausschließlich auf das repartierte Element und nicht auf den gesamten Gegenstand des Kaufvertrags.   

Überblick: Versteckter Mangel beim Hauskauf - Gewährleistung, Fristen und Verjährung

  • Ist die Dämmung eines Daches bei einem Haus mangelhaft, so handelt es sich in der Regel um einen verdeckten Mangel. Die Frist beginnt mit der Übergabe des Hauses an den Käufer und endet nach drei Jahren. Dies gilt für das Haus selbst, als auch für mit diesem fest verbundene Teile.
  • Anders sieht dies aus, wenn im Kaufvertrag eine bestimmte Dämmung ausdrücklich zugesichert wurde. In diesem Fall beginnt die Verjährung erst dann, wenn der Mangel erkennbar wird.
  • Die Gewährleistung gilt auch beim verdeckten Mangel unabhängig davon, ob der Mangel von dem Verkäufer zu verschulden ist oder nicht.    

3. Verdeckter Mangel: Wann besteht Anspruch auf Schadenersatz?

Schadenersatz, jenseits des Juristendeutschs auch Schadensersatz genannt, ist eine andere Form der Entschädigung im Falle der Übergabe einer schadhaften oder mängelbehafteten Kaufsache. In § 1295 ABGB wird definiert, dass jedermann berechtigt ist, von dem Beschädiger den Ersatz des Schadens zu fordern, welchen dieser schuldhaft zugefügt hat. Auch die Definition, was ein Schaden ist, findet sich im Gesetz (§ 1293 ABGB): Danach ist ein Schaden jeder Nachteil, der jemandem an seinem Vermögen oder seinen Rechten zugefügt wurde. Übergibt ein Verkäufer eine mangelhafte Sache an einen Käufer, so kann der Käufer seine Rechte wahlweise über die Gewährleistung oder den Schadenersatz durchsetzen. 

Was sind die Unterschiede zwischen Gewährleistung und Schadenersatz?

Auch, wenn Schadenersatz und Gewährleistung beide das Ziel haben, einen Schaden auszugleichen, so unterscheiden sich beide Rechtsinstitute in mehreren Punkten:

  • Verschulden: Anders als beim Gewährleistungsanspruch setzt der Schadenersatzanspruch ein Verschulden des Verkäufers voraus. 
  • Fristbeginn: Die Verjährungsfrist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Geschädigte von dem Schaden und als auch dem Schädiger Kenntnis hat. 
  • Dauer der Verjährungsfrist: Ab der Kenntnis von dem Schaden beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre. Maximal beträgt die Verjährungsfrist ab Übergabe jedoch 30 Jahre. Für den verdeckten Mangel beim Hauskauf gilt also die Frist von maximal 30 Jahren ab Übergabe. 

Wann gilt ein Anspruch auf Schadensersatz bei versteckten Mängeln beim Hauskauf?

In manchen Fällen kann es für den Käufer vorteilhaft sein, die durch einen Mangel entstandenen Schäden über die Schadenersatzregeln geltend zu machen. Manchmal ist es sogar die einzige Chance, Ansprüche überhaupt geltend zu machen:

  • Versteckter Mangel – Frist für die Gewährleistung zu kurz: Ein versteckter Mangel wird häufig erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist erkannt. In diesen Fällen kann der Käufer seine Ansprüche mit Hilfe der Schadenersatzregelung durchsetzen. 
  • Ausschluss der Gewährleistung: Wurden die Gewährleistungsrechte vertraglich ausgeschlossen, so kann der Käufer im Falle eines Mangels seine Schadenersatzansprüchegeltend machen.
  • Ersatz von Folgeschäden: Anders als bei der Gewährleistung können beim Schadenersatz auch Folgeschäden, also Schäden, die sich als Folge des Mangels ergeben, geltend gemacht werden. 

Hinweis von immoverkauf24: Ansprüche bei arglistig verschwiegenem Mangel

Bei einem arglistig verschwiegenen Mangel verschweigt der Verkäufer dem Käufer einen Mangel oder macht Falschangaben. In diesem Fall hat der Käufer einen Schadensersatzanspruch und kann nicht nur den Kaufvertrag anfechten, sondern auch eine Anzeige wegen Betrug bei der Polizei einreichen.

4. Versteckte Mängel beim Hauskauf: Welche Besonderheiten gelten?

Auch, wenn die Gewährleistungsrechte gesetzlich geregelt sind, so gelten sie nicht für jeden Kaufvertrag. Denn für Kaufverträgen zwischen Privatpersonen gilt: Gewährleistungsrechte können vertraglich ausgeschlossen werden. Dabei ist die Grenze  dieser Ausschlussmöglichkeit die Sittenwidrigkeit. 

Allerdings gilt der Gewährleistungsausschluss nicht in jedem Fall:

  • Vertraglich zugesicherte Eigenschaften sind von dem Gewährleistungsausschluss nicht betroffen.
  • Handelt es sich um einen Immobilienkaufvertrag zwischen einer Privatperson und einem Makler oder einer Hausbaufirma, also einem Unternehmen, dann können Gewährleistungsansprüche nicht ausgeschlossen werden. Ein Ausschluss „im Kleingedruckten“ ist nichtig. 

Was bedeutet „Gekauft wie gesehen“ für einen Gewährleistungsanspruch?

In vielen Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien findet sich die Klausel „gekauft wie gesehen“. Hierbei handelt es sich nicht um einen generellen Gewährleistungsausschluss. Dieser Ausschluss bezieht sich nicht auf versteckte Mängel beim Hauskauf, sondern ausschließlich auf offene Mängel

5. Häufige versteckte Mängel: Beispiele & Checkliste

Die folgenden (versteckten) Mängel sind häufig in und an Immobilien zu finden und führen zu Rechtsstreitigkeiten. Bei Immobilienverkauf oder Kauf lohnt es sich für beide Parteien, das Objekt in dieser Hinsicht zu prüfen:

  • Feuchtigkeit oder Schimmel an den Wänden, häufig im Keller
  • Schädlingsbefall, z.B. Hausbock
  • Pilzbefall, z.B. Hausschwamm
  • Asbest in der Bausubstanz
  • belastetes Grundwasser
  • Kontamination des Grundstücks
  • Es liegt ein Denkmalschutz vor
  • Es fehlen Genehmigungen für Bau, Anbau oder Art der Nutzung
  • Mietverträge oder Pachtverträge und Wohnrechte Dritter sind betroffen
  • Überflutungsgefahr
  • Geruchsbelästigung
  • Lärmbelästigung

immoverkauf24-Tipp für Käufer:

Wenn Sie Interesse an einer bestimmten Immobilie haben, dann sollten Sie zur zweiten Immobilienbesichtigung einen Bausachverständigen mitnehmen. Zwar kann auch ein Bausachverständiger nicht jeden versteckten Mangel erkennen, aber er kann Sie beraten, ob bzw. wo weitere Untersuchungen vor Kauf durchgeführt werden sollten.

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