Hausverkauf Kosten in Österreich: Mit welchen Kosten müssen Verkäufer rechnen?

Ein Haus zu verkaufen klingt nach einer lukrativen Entscheidung – aber Achtung, denn die Kosten beim Hausverkauf werden von vielen Verkäufern stark unterschätzt. Deshalb lohnt sich bereits vor dem eigentlichen Verkaufsprozess ein genauer Blick auf alle anfallenden Hausverkauf-Kosten. So können Sie von vornherein realistisch kalkulieren, Kosten gezielt sparen und das Maximum aus Ihrem Verkaufserlös herausholen.

1. Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?

Beim Hausverkauf entstehen für Verkäufer typischerweise 3-5 % des Verkaufspreises an direkten Kosten – je nach Immobilie, Region und Verkaufsstrategie. Rechnet man die Positionen hinzu, die der Käufer zahlen muss, liegen die Gesamtkosten eines Immobilienverkaufs schnell bei 10-15 %. Verkäufer sollten jedoch beachten, dass sich viele Ausgaben optimieren lassen und einige Kosten beim Hausverkauf sogar steuerlich absetzbar sind. In der Regel können Sie mit den folgenden Kosten rechnen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen:

Wertgutachten

Ein Wertgutachten dient dazu, den realistischen Marktwert Ihres Hauses professionell zu bestimmen. Die Kosten entstehen durch die Prüfungs- und Bewertungsarbeit eines qualifizierten Immobiliensachverständigen oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Gutachten, die auch in einem Gerichtsverfahren verwendet werden können. Die Kosten entstehen durch Leistungen wie die Analyse der Immobilie, Einsicht in Bauunterlagen, Objektbegehung, Wertermittlung nach anerkannten Verfahren sowie die schriftliche Dokumentation. Das Honorar wird in Österreich grundsätzlich frei vereinbart und richtet sich nach Objektart, Unterlagenlage, Aufwand und Gutachtenumfang. Für ein vollständiges Verkehrswertgutachten werden häufig etwa 0,5 bis 1,5 % des Immobilienwerts veranschlagt. Ein Kurzgutachten ist günstiger und kostet je nach Objekt und Umfang häufig etwa 700 bis 1.500 Euro.

Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug informiert Käufer über Eigentumsverhältnisse und Belastungen wie Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Vorkaufsrechte oder Belastungs- und Veräußerungsverbote. Die Kosten entstehen als Gerichtsgebühr beim Bezirksgericht oder als Abfrage- und Bearbeitungsentgelt bei einem Notariat beziehungsweise einer Online-Verrechnungsstelle. Ein Grundbuchauszug aus dem Hauptbuch kostet beim Bezirksgericht 18 Euro. Bei einer Online-Abfrage beträgt die gesetzliche Gebühr für die Vollabfrage einer Einlagezahl 4,63 Euro. Zusätzlich können Entgelte der jeweiligen Verrechnungsstelle anfallen. Beglaubigte Grundbuchauszüge werden von Notarinnen und Notaren ausgestellt, wobei sich die Gesamtkosten nach dem jeweiligen Tarif richten.

Energieausweis

Der Energieausweis zeigt den energetischen Zustand Ihrer Immobilie und ist bei den meisten Hausverkäufen gesetzlich vorgeschrieben. Er muss dem Käufer rechtzeitig vor Abgabe seiner Vertragserklärung vorgelegt und spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss ausgehändigt werden. Seit dem 1. Juli 2026 sind in neuen Verkaufsanzeigen der Heizwärmebedarf, der Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse anzugeben. Bereits ausgestellte Energieausweise sind in der Regel zehn Jahre gültig. Die Kosten hängen dabei von Gebäudegröße, vorhandenen Unterlagen und dem Aufwand der Erstellung ab. Für ein Einfamilienhaus liegen sie meist bei etwa 300 bis 500 Euro, bei komplexeren Objekten oder fehlenden Daten entsprechend höher.

Maklerprovision und Vermarktung

Die Maklerprovision deckt die professionelle Vermittlung ab – von der Wertermittlung bis zur Verhandlung. In Österreich können Verkäufer und Käufer jeweils eigene Makler beauftragen, denn die Provisionsansprüche sind unabhängig voneinander. Zusätzliche Vermarktungskosten wie Inserate, Exposé-Erstellung, Immobilienfotos oder Home-Staging können anfallen, sind aber oft bereits in der Provision enthalten und sollten im Maklervertrag geregelt sein. 
 
Wie hoch Ihr Makler die Courtage ansetzt, richtet sich nach dem vereinbarten Satz und dem Kaufpreis. Gesetzlich zulässig sind für beide Seiten jeweils bis zu 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt – insgesamt also maximal 3,6 % des Kaufpreises für Verkäufer und Käufer. Die Provision ist frei verhandelbar. Weitere Vermarktungskosten können sich beispielsweise in den folgenden Bereichen bewegen:

• Profi-Fotos: 150-400 Euro
• Exposé-Erstellung: 100-300 Euro
• Online-Portale: 100-300 Euro
• Home-Staging: 500-3.000+ Euro

Löschung des Pfandrechts (eventuell Löschung von Rechten Dritter)

Ist eine Immobilie noch mit einem Pfandrecht belastet, wird sie beim Verkauf üblicherweise lastenfrei gestellt. Dazu wird die offene Kreditforderung regelmäßig aus dem Verkaufserlös abgedeckt und das Pfandrecht auf Grundlage einer grundbuchsfähigen Löschungserklärung der Bank gelöscht. Die Kosten entstehen für die Löschungserklärung, eine allenfalls erforderliche Beglaubigung sowie den Antrag beim zuständigen Grundbuchsgericht. Gleiches gilt für die Löschung von Wohnrechten, Fruchtgenussrechten, Dienstbarkeiten oder anderen Belastungen – falls diese vor dem Immobilienverkauf entfernt werden sollen oder müssen. Für den Grundbuchsantrag fällt in Österreich derzeit eine Eingabengebühr von 81 Euro an. Hinzu können Entgelte der Bank sowie Kosten für Beglaubigung und anwaltliche oder notarielle Abwicklung kommen.

Notariats- oder Anwaltskosten (falls vom Verkäufer getragen)

In Österreich wird der Kaufvertrag üblicherweise von einem Rechtsanwalt oder einem Notar erstellt. Für die Eintragung im Grundbuch müssen die Unterschriften zudem gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Die Kosten für die Vertragserrichtung, Treuhandabwicklung und Beglaubigungen liegen dabei in der Praxis meist bei etwa 1 bis 3 % des Kaufpreises, abhängig vom Aufwand und der konkreten Vereinbarung. Wer die Kosten trägt, ist Vereinbarungssache und wird im Kaufvertrag geregelt – häufig übernimmt sie jedoch der Käufer. Für Verkäufer können zusätzliche Kosten beim Hausverkauf entstehen, wenn sie rechtliche Beratung, besondere Vereinbarungen, zusätzliche Erklärungen, Löschungsunterlagen oder eine Vollmacht benötigen. Die Höhe richtet sich meist nach Geschäftswert und Aufwand.

Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale)

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und das bestehende Darlehen vorzeitig zurückzahlen, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) verlangen, um entgangene Zinsen auszugleichen. Variable Kredite sind meist kostenlos vorzeitig rückzahlbar, bei fix verzinsten Krediten sind oft bis zu 10.000 Euro pro Jahr gebührenfrei möglich. Für Verbraucherkredite seit 11. Juni 2010 ist die Entschädigung in der Regel auf 1 % der vorzeitig zurückgezahlten Summe begrenzt, bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr auf 0,5 %. Bei hypothekarisch besicherten Krediten können zudem Kündigungsfristen bis zu sechs Monaten oder bis zum Ende der Fixzinsbindung gelten, wobei ältere Verträge abweichen können.

Immobilienertragsteuer

Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen unterliegen grundsätzlich der Immobilienertragsteuer als Sonderform der Einkommensteuer. Der Steuersatz beträgt 30 %. Die Berechnung hängt davon ab, ob es sich um ein Alt- oder Neu-Grundstück handelt. Zudem gibt es Möglichkeiten, sich von der Immobilienertragsteuer befreien zu lassen:

• Hauptwohnsitzbefreiung: Ein Verkauf kann steuerfrei sein, wenn die Immobilie mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Alternativ gilt die „5-aus-10-Regel“, wenn sie in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre Hauptwohnsitz war. Der Hauptwohnsitz muss im Zuge des Verkaufs aufgegeben werden.
• Herstellerbefreiung: Der Gewinn aus selbst hergestellten Gebäuden kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein. Die Befreiung gilt nur für das Gebäude, nicht für Grund und Boden, und kann bei Vermietung innerhalb der letzten zehn Jahre eingeschränkt sein.
• Geerbtes Haus: Bei dem Verkauf eines geerbten Hauses richtet sich die Immobilienertragsteuer nach den Daten des Rechtsvorgängers, insbesondere Anschaffungszeitpunkt und -kosten. 

Beschaffung sonstiger Unterlagen

Beim Hausverkauf werden verschiedene Unterlagen benötigt, die je nach Immobilie und Bundesland gebührenpflichtig sind. Die Kosten entstehen durch Verwaltungsgebühren oder Kopier- und Auszugskosten der jeweiligen Behörden. Typische Kosten für Verkäufer beim Hausverkauf sind:

• Katastralmappe / Katasterinformationen: kostenlos, amtliche Auszüge je nach Umfang ca. 5-30 Euro
• Baupläne / Einreichpläne aus dem Bauakt: ca. 10-100 Euro
• Altlastenabfrage: online kostenlos, weitergehende Auskünfte ca. 20-80 Euro
• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan / Bauaktsauskunft: online meist kostenlos, amtliche Ausfertigungen ca. 10-70 Euro

Renovierungs- und Reparaturkosten

Vor dem Verkauf lohnt es sich oft, kleinere Renovierungen wie Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungen vorzunehmen, um den ersten Eindruck zu verbessern und den Verkaufspreis zu steigern. Kosten entstehen für Material, Handwerker und ggf. Entsorgung. Typische Maßnahmen sind beispielsweise Streichen, Silikonfugen erneuern, kleinere Reparaturen, defekte Armaturen tauschen oder die umfassende Reinigung. Die Kosten sind dabei stark von den gewählten Maßnahmen und dem Zustand der Immobilie abhängig und können von wenigen Hundert Euro bis hin zu mehreren Tausend Euro betragen.

Modernisierungs- und Sanierungskosten

Größere Modernisierungsmaßnahmen können je nach Ausgangszustand der Immobilie helfen, einen deutlich höheren Verkaufspreis zu erzielen. Dazu zählen energetische Sanierungen, neue Fenster, ein neues Bad oder eine Heizungsmodernisierung. Die Kosten entstehen hier durch Fachbetriebe, Planungsleistungen, Materialien und baurechtliche sowie technische Anforderungen, die je nach Bundesland, Gemeinde und Maßnahme unterschiedlich sein können. Beispiele für Kosten durch Modernisierungen bzw. Sanierungen sind:

• Neue Fenster: ca. 10.000–25.000 Euro für ein Einfamilienhaus
• Austausch der Heizung: ab rund 18.500 Euro, im Durchschnitt rund 30.700 Euro
• Dämmung des Daches: ca. 10.000-25.000 Euro
• Komplette Badsanierung: ca. 8.000–25.000 Euroe 

Weitere Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer

Jeder Hausverkauf ist anders und kann unterschiedliche Kosten verursachen. Die folgenden Positionen sind nicht immer verpflichtend, können aber je nach Situation entstehen:

• Steuerliche Beratung oder Rechtsberatung: Wenn steuerliche Fragen, eine Erbengemeinschaft oder komplizierte Eigentumsverhältnisse bestehen, kann eine Steuer- oder Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Hausverkauf sinnvoll sein. Die Honorare werden in Österreich grundsätzlich frei vereinbart und können nach Zeitaufwand, Tarif, Geschäftswert oder als Pauschale berechnet werden. Lassen Sie sich deshalb vor der Beauftragung über die Berechnungsgrundlage informieren und möglichst einen Kostenvoranschlag geben.
• Zwischenfinanzierungskosten oder Bereitstellungsprovisionen: Diese Kosten fallen an, wenn eine neue Immobilie schon gekauft wird, bevor der Verkaufserlös verfügbar ist. Die Kosten können aus Kreditzinsen, Bearbeitungsentgelten, Schätzgebühren und einer Bereitstellungsprovision für noch nicht abgerufene Kreditbeträge bestehen. Ihre Höhe richtet sich nach Bank, Kreditsumme, Laufzeit, Sicherheiten und individueller Vereinbarung. Als grobe Orientierung liegen Bereitstellungsprovisionen häufig bei etwa 0,15-0,25 % pro Monat, abhängig von Bank und Kreditmodell.
• Umzugskosten: Wenn Verkäufer aus der verkauften Immobilie ausziehen und in eine neue Immobilie einziehen, fallen für den Umzug Kosten an, die je nach Umfang und Eigenleistung von einigen Hundert bis zu mehreren Tausend Euro betragen können. Ein professioneller Umzugsservice inklusive Transport wird nach Wohnungs- beziehungsweise Hausgröße, Entfernung, Umzugsvolumen und benötigten Zusatzleistungen kalkuliert. Für eine verlässliche Einschätzung sollten Sie mehrere individuelle Angebote einholen. 

3. Hausverkauf Kosten im Überblick: Womit kann ich kalkulieren?

5. Beispiel aus der Praxis: Welche Kosten kommen beim Hausverkauf auf mich zu?

Sie fragen sich, welche Kosten beim Hausverkauf auf Sie als Verkäufer oder Käufer tatsächlich zukommen? Diese Beispielrechnung zeigt, wie und in welcher Höhe die Kosten beim Immobilienverkauf in der Praxis kalkuliert werden könnten. 
 
Bei einem Hausverkauf in Graz können beispielsweise die folgenden Kosten anfallen, wenn ein Verkaufspreis von 400.000 Euro zugrunde liegt.

7. Fazit: Wie halte ich die Kosten beim Hausverkauf gering?

Ein Hausverkauf bietet viele Chancen – aber nur, wenn Sie die Kosten beim Verkauf Ihrer Immobilie von Anfang an im Blick behalten. Prüfen Sie frühzeitig, welche Kosten beim Hausverkauf steuerlich absetzbar sind, um Ihre Steuerlast spürbar zu reduzieren. Gleichzeitig lohnt es sich, notwendige Unterlagen rechtzeitig zu beschaffen und den Verkaufszeitpunkt strategisch zu wählen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden. 
 
Achten Sie darauf, große Kostenfallen zu umgehen: Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis ohne fundierte Marktkenntnis, hohe Maklerkosten ohne klare Leistungsvereinbarung oder eine überhastete Rückzahlung Ihres Kredits ohne Prüfung einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung können die realen Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer erheblich erhöhen. Wer sorgfältig plant, seinen Hauswert genau kennt und weiß, welche Kosten wann und in welcher Höhe anfallen, kann Sparpotenziale gezielt nutzen – und erzielt am Ende häufig einen besseren Verkaufserlös.