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So gelingt der Hauskauf – auf diese 8 Punkte sollten sie achten!

Der Immobilienkauf stellt für die meisten Neu-Eigenheimbesitzer die größte Ausgabe in ihrem Leben dar. Gerade daher ist es so wichtig, dass Sie beim Hauskauf überlegt vorgehen – wir beantworten Ihnen hier die 8 wichtigsten Fragen zum Kauf und geben Ihnen wertvolle Expertentipps! 

1. Wie findet man das passende Haus?

Um ein Eigenheim zu finden, welches Ihren Vorstellungen entspricht, sind viele verschiedene Aspekte zu berücksichtigen.

Modernes Einfamilienhaus

1.1. Die Art des Hauses

Zunächst gilt es, sich in Abhängigkeit von den eigenen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten für den passenden Haustyp zu entscheiden. Sie haben die Wahl zwischen

  • einem freistehenden Einfamilienhaus,
  • einem Zweifamilienhaus, das sich hervorragend für das generationenübergreifende Wohnen eignet,
  • einer Doppelhaushälfte oder
  • einem Reihenhaus.

Das Ein- beziehungsweise Zweifamilienhaus stellt die kostspieligste Alternative dar. Sie bietet Ihnen, eine ausreichende Grundstücksgröße vorausgesetzt, maximale Privatsphäre. Dagegen bringt der Hauskauf einer Doppelhaushälfte und in noch stärkerem Maße der Erwerb eines Reihenhauses zwangsläufig engeren Kontakt zu den Nachbarn mit sich. Die Preise für diese Häuser liegen deutlich unter denen von Ein- und Zweifamilienhäusern. Bei Reihenmittelhäusern sparen Sie aufgrund der Bauweise überdies Heizkosten in beträchtlichem Umfang.

Diese Häusertypen sind als Bestandsimmobilien oder Neubauten verfügbar. Wenn Sie sich für den Bau eines Eigenheims entscheiden, stehen Modelle in Massivbauweise oder als Fertighäuser zur Auswahl.

Hinweis:

Seit einiger Zeit werden Fertighäuser in Österreich immer beliebter. Im Jahre 2017 machten sie knapp ein Drittel aller Neubauten aus.

Mit unserem Preisspiegel, den Sie kostenlos anfordern können, verschaffen Sie sich schnell einen Überblick über die aktuelle Situation in den einzelnen Regionen.

1.2. Die Lage der Immobilie

Beim Hauskauf kommt es entscheidend auf die Lage der Immobilie an. Ein Eigenheim mit Süd- oder Westausrichtung verbraucht weniger Heizenergie und punktet aufgrund seiner hellen Räume mit hohem Wohnkomfort. Eine gute Infrastruktur, insbesondere in Bezug auf die Verkehrsanbindung, Entfernung zu Einkaufsgelegenheiten und Ärzten sowie anderen medizinischen Einrichtungen, kennzeichnet eine ausgezeichnete Wohnlage. Je nach Familiensituation zählen auch unkompliziert erreichbare Kindergärten und Schulen dazu. Außerdem sollten Sie bei der Auswahl Ihres Hauses Objekte bevorzugen, die nicht an stark befahrenen Straßen liegen, um Beeinträchtigungen durch Lärm und Abgase zu vermeiden. Die Lage Ihres Eigenheims entscheidet über die Wertentwicklung der Immobilie in den kommenden Jahrzehnten.

2. Was ist bei einer Hausbesichtigung zu beachten?

Durch den Hauskauf einer gebrauchten Immobilie können Sie viel Geld sparen. Allerdings setzt dies voraus, dass die bauliche Substanz in Ordnung ist. Um sich von dieser Tatsache zu überzeugen, sollten Sie das ausgewählte Objekt vor der Kaufentscheidung genau unter die Lupe nehmen.

immoverkauf24 Tipp

Sowohl Innen- als auch Außenbesichtigungen sollten Sie nur bei Tageslicht durchführen, um etwaige Mängel sicher erkennen zu können.

Nehmen Sie einen Rundgang um das Haus vor, um dessen Bausubstanz zu überprüfen. Achten Sie bei der Außenbesichtigung insbesondere auf die folgenden Aspekte:

  • Befinden sich die Dachziegel in einem guten Zustand?
  • Sind die Fassade und der Sockel intakt?
  • Welchen Pflege- und Erhaltungszustand weisen die Fenster und ihre Einrahmungen auf?
  • Welchen Eindruck machen die Kellerzugänge?
  • Sind die Nebengebäude wie Schuppen, Gartenhäuschen und Garage gut in Schuss?

Bei der Besichtigung der Innenräume sollten Sie sich alle Räume zeigen lassen. Wenn möglich, nehmen Sie einen Grundriss bei der Besichtigung mit, um sich ein besseres Bild der Raumverhältnisse zu machen.

Prüfen Sie den Keller daraufhin, ob seine Wände trocken sind. Ein muffiger Geruch kann auf eindringende Feuchtigkeit hindeuten. Außerdem sollten Sie sich unbedingt die Heizungsanlage und die Hausanschlussanlage zeigen lassen. Um den Renovierungsbedarf angemessen einschätzen zu können, nehmen Sie die Bodenbeläge, die Kücheneinrichtung und die Badezimmerausstattung genau unter die Lupe.

3. Worauf ist bei einem Hauskauf zu achten?

Hauskauf

Hausbesitzer sind verpflichtet, Ihnen vor dem Abschluss eines Kaufvertrages den Energieausweis der Immobilie vorzulegen. Dieses Dokument zeigt Ihnen, wie viel Heizenergie das Haus verbraucht und ob energetischer Sanierungsbedarf besteht. Genauso wichtig sind das Material und der Zustand der Wasserleitungen. Falls Sie oder ein Familienangehöriger auch im fortgeschrittenen Alter in diesem Haus leben möchten, sollten Sie sich über die Barrierefreiheit informieren. Darüber hinaus sollten Sie bei einem Hauskauf die folgenden Objekteigenschaften berücksichtigen:

  • Datum und Umfang der bisher erfolgten Renovierungsarbeiten von Dach, Fassade und Innenräumen
  • Art der Verglasung und Rahmen der Fenster
  • Isolierung der Fassade
  • Baujahr und Wartung der Heizanlage

Damit Sie bei der Besichtigung und Beurteilung eines Hauses tatsächlich alle relevanten Kriterien berücksichtigen, empfiehlt sich die Verwendung unserer bewährten Checkliste Hauskauf.

4. Hauskauf privat oder über einen Makler?

Wenn Sie eine Immobilie ohne Immobilienmakler kaufen, sparen Sie die Vermittlungsgebühr und verringern so die Summe der Finanzierung des Hauskaufs. Für die Maklerprovision, die zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt oder vom Käufer beziehungsweise Verkäufer allein übernommen werden kann, gelten in Österreich die folgenden Höchstgrenzen:

Kaufpreis Provision
bis 36.336,42 Euro vier Prozent
zwischen 36.336,42 bis 48.448,51 Euro pauschal 1.453,46 Euro
ab 48.448,51 Euro drei Prozent

Hinzu kommt die Mehrwertsteuer in Höhe von gegenwärtig 20 Prozent.

Allerdings erleichtert und verkürzt der Kontakt zum Makler die Suche nach einer geeigneten Immobilie in erheblichem Umfang. Außerdem ist zu bedenken, dass sehr viele Hausbesitzer einen Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragen. Aus diesem Grund ist das Angebot an Häusern, die Sie von privat kaufen können, eher begrenzt.

Falls Sie dennoch einen Hauskauf ohne Makler planen, beauftragen Sie einen Sachverständigen mit der Begutachtung des Hauses. Damit verringern Sie die Gefahr, versteckte Mängel zu übersehen oder einen überhöhten Preis für eine Immobilie zu zahlen.

5. Wie finanziert man den Hauskauf richtig?

Die optimale Finanzierung des Hauskaufs erfordert verschiedene Abwägungen.

5.1. Die richtige Höhe des Immobilienkredits

Damit die Hausfinanzierung zum einen so zinsgünstig wie möglich ausfällt und Sie zum anderen nicht überfordert, ermitteln Sie den Monatsbetrag, der Ihnen für die Abbezahlung eines Immobilienkredits zur Verfügung steht. In Abhängigkeit von der Laufzeit und unter Einbeziehung des eventuell vorhandenen Eigenkapitals ergibt sich daraus der maximal mögliche Kaufpreis.

Wenn Sie wissen möchten, wie viel Haus Sie sich leisten können, nutzen Sie unseren praktischen Budgetrechner. Eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung erstellen wir für Sie gerne im Rahmen unserer kostenlosen und unverbindlichen Finanzierungsberatung.

5.2. Die verschiedenen Arten von Baufinanzierungen

Für Ihre Hausfinanzierung kommen ein Hypothekarkredit (auch als Annuitätenkredit bezeichnet) oder ein Bauspardarlehen in Frage. Beim Bauspardarlehen sammeln Sie in der Ansparphase ein Guthaben an, das Ihnen nach der Zuteilung zusammen mit der Kreditsumme ausgezahlt wird. Sowohl einen Annuitäten- als auch einen Bausparkredit zahlen Sie in stets gleich hoch anfallenden Monatsraten zurück. Beide Finanzierungsarten bieten so eine ein gewisses Maß an Planungssicherheit, wobei steigende Kreditzinsen in Zukunft möglich sind.

5.3. Zinsen – fest vereinbaren oder flexibel gestalten?

In der gegenwärtigen Niedrigzinsphase profitieren Sie von einer langen Zinsbindungsdauer. Durch diese Vereinbarung sichern Sie sich die vorteilhaften Zinsen über einen langen Zeitraum. Finanzinstitute bieten diese empfehlenswerten Annuitäten- oder Bausparkredite mit Laufzeiten von zehn oder zwanzig Jahren an. Darüber hinaus sind Hypothekarkredite, insbesondere in Form von sogenannten Cap-Krediten mit variablen Zinsen erhältlich. Die Zinshöhe ändert sich dabei in Abhängigkeit vom Marktzins.

immoverkauf24 Tipp

Prüfen Sie unbedingt, ob Sie die Möglichkeit haben, von der staatlichen Wohnbauförderung in Österreich zu profitieren. Sie erfolgt in Form von nicht rückzahlbaren Zuschüssen oder besonders günstigen Krediten.

6. Welche Kaufnebenkosten fallen bei einem Hauskauf an?

Bei der Beantwortung der Frage „Was kostet ein Haus?“ sind auch die Nebenkosten für den Hauskauf zu beachten. Dazu gehören die folgenden Positionen:

  • gegebenenfalls anfallende Maklergebühren zuzüglich Mehrwertsteuer
  • die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent des Hauspreises
  • die Grundbuchsgebühr: Für die sogenannte Verbücherung oder Eintragung des Wohneigentums ins Grundbuch fällt ein Betrag in Höhe von 1,1 Prozent des Kaufpreises an
  • für die Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch, die im Rahmen der Hausfinanzierung mit einem Hypothekarkredit entsteht, müssen Sie 1,2 Prozent des Wertes des einzutragenden Pfandrechtes bezahlen
  • Notarkosten für den Hauskauf, die für das Aufsetzen des Kaufvertrages, die Beglaubigung der Unterschriften sowie oft auch die Verbücherung in Rechnung gestellt werden. Ihre Höhe richtet sich nach dem gültigen Kammertarif und liegt regelmäßig zwischen einem und drei Prozent des Kaufpreises

In einem Beispiel ergibt sich beim Kauf eines Hauses, das 100.000 Euro kostet, eine Gesamtsumme der Nebenkosten des Hauskaufs von 10.800 Euro. Sie setzen sich wie folgt zusammen:

Summe 10.800 Euro

Nebenkosten

Höhe

Maklergebühren in Höhe von 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer

3.600 Euro
Grunderwerbsteuer 3.500 Euro
Eintragung ins Grundbuch 1.100 Euro
Eintragung eines Pfandrechts für einen Hypothekarkredit über 50.000 Euro 600 Euro
Notarkosten in Höhe von zwei Prozent 2.000 Euro

7. Ist ein Hauskauf auch ohne Eigenkapital möglich?

Hauskauf1

Grundsätzlich gilt als Faustregel, dass Immobilienkäufer beziehungsweise Bauherren mindestens 20 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital mitbringen sollten. Es kann sich jedoch in bestimmten Situationen lohnen, von diesem Prinzip abzuweichen und einen Hauskauf komplett ohne Eigenkapital anzustreben. Wenn Sie ein sehr hohes und sicheres Einkommen haben, gehen Sie mit einer Vollfinanzierung ein überschaubares Risiko ein. Ist in den nächsten Jahren mit einem deutlichen Anstieg der Kreditzinsen zu rechnen, sparen Sie durch den frühzeitigen Hauskauf bares Geld gegenüber dem späteren Immobilienerwerb nach dem Ansparen von Eigenkapital.

immoverkauf24 Tipp:

Bedenken Sie in jedem Fall, dass Eigenkapital eine Pufferfunktion besitzt. Selbst wenn der Preis für Ihre Immobilie nach dem Kauf sinken sollte, können Sie bei einem ausreichenden Eigenkapitalanteil Ihr Haus verkaufen und aus dem Erlös die Kreditsumme vollständig zurückzahlen.

Banken prüfen die Bonität der Kunden, die einen Hauskauf ohne Eigenkapital planen, sehr gründlich. Gelegentlich lehnt das Kreditinstitut eine derartige Finanzierung des Hauskaufs auch ab. In diesem Fall können Sie versuchen, durch eine Bürgschaft der Bank eine weitere Sicherheit anzubieten, um dennoch den gewünschten Kredit zu erhalten.

8. Mieten oder kaufen: Diese Vor- und Nachteile bietet der Hauskauf

Hauskauf

Den Traum von den eigenen vier Wänden durch einen Hauskauf erfüllen oder weiterhin zur Miete wohnen? Damit Sie diese Frage für sich richtig beantworten, sollten Sie die weitreichenden Konsequenzen des Erwerbs einer Wohnimmobilie berücksichtigen.

Ein eigenes Haus zu kaufen, stellt für Normalverdiener eine gewaltige finanzielle Kraftanstrengung dar. Denn die Hausfinanzierung führt gerade zu Beginn zu deutlich höheren monatlichen Belastungen als es die Mietzahlungen waren. Hinzu kommen die zusätzlichen Nebenkosten, die beim Wohnen im Eigenheim anfallen. Dazu gehören insbesondere die folgenden Kosten, die ansonsten der Vermieter allein trägt:

  • Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen
  • Verwaltungskosten
  • Zinsen

Diese Faktoren führen dazu, dass der Erwerb einer Immobilie in der Regel mit einem temporären Konsumverzicht verbunden ist. Darüber hinaus bindet der Hauskauf Sie an Ihren Wohnort. Falls Sie beruflich bedingt häufig umziehen müssen, kann sich eine eigene Immobilie als Mobilitätshindernis erweisen. Außerdem entfällt auf das Eigenheim wahrscheinlich ein Großteil des Vermögens, das Sie im Laufe Ihres Lebens ansammeln. Eine Risikostreuung auf verschiedene Anlageformen ist aus diesem Grund kaum möglich. Als Mieter haben Sie die Chance, Ihr Sparkapital auf mehrere unterschiedliche Investmentarten zu verteilen, um auf diese Weise das Verlustrisiko zu minimieren.

Alle diese Nachteile sollten Sie gegen das einzigartige Wohngefühl abwägen, das Sie nur in einem eigenen Haus genießen können. Sie müssen weder Mieterhöhungen noch eine Kündigung wegen Eigenbedarf befürchten. Auch als finanzielle Altersvorsorge erweist sich ein Hauskauf als gute Entscheidung: Als Pensionist mietfrei in der eigenen und abbezahlten Immobilie zu wohnen, schont Ihr Monatsbudget und gibt Ihnen so die Möglichkeit, Ihren Lebensabend nach Ihren Vorstellungen zu gestalten. Genauso haben Sie die Möglichkeit, Ihre Immobilie im Alter mit Gewinn zu verkaufen. Wir informieren Sie gerne über Details beim Hausverkauf und unterstützen Sie beim Anbieten Ihres Hauses.

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