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Sachwertverfahren bei Immobilien: Infos zur Berechnung inkl. Formel & Beispiel

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie über das Sachwertverfahren wird deren Wert aus dem Bodenwert (oder auch Bodenrichtwert) und Gebäudewert abgeleitet. Wie die Berechnung genau funktioniert und wann das Verfahren zum Einsatz kommt, erfahren Sie hier! Inkl. Formel & Beispielrechnung.

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1. Wann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz?

Das Sachwertverfahren wird hauptsächlich zur Immobilienbewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Liegenschaften herangezogen, bei denen die Eigennutzung der baulichen Anlagen für den Kauf maßgeblich ist und nicht etwa die mögliche Rendite aus Mieteinnahmen. Dabei wird eingeschätzt, wie viel die Wiederherstellung des Objektes kosten würde.

Es kommt zur Anwendung, wenn das Vergleichswertverfahren mangels Vergleichswerten oder das Ertragswertverfahren aufgrund fehlender ortsüblicher Mieten nicht verwendet werden kann. Es kann aber auch zusätzlich zu beiden Verfahren eingesetzt werden, um deren Ergebnisse zu validieren.

2. Wie wird der Sachwert einer Immobilie berechnet?

Der Sachwert einer Liegenschaft ergibt sich aus der Summe aus Bodenwert, Gebäudewert sowie dem Bauwert sonstiger Bestandteile (etwa Außenanlagen), die jeweils getrennt voneinander ermittelt werden. Dabei werden auch sonstige wertbeeinflussende Faktoren berücksichtigt.

Sachwertverfahren Formel

Sachwert = (Bodenwert (Bodenrichtwert) + Gebäudewert + weitere Bestandteile der jeweiligen Immobilie) * Marktanpassungsfaktor

Sachwertverfahren – Erläuterung der Berechnung

Bei der Berechnung des Sachwertes werden folgende Faktoren berücksichtigt:

  • Bodenwert:

Der Bodenwert (welcher mitunter als Bodenrichtwert bezeichnet wird) eines Grundstücks wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei werden die Kaufpreise vergleichbarer, unbebauter Liegenschaften herangezogen.

  • Bauwert:

Der Bauwert eines Gebäudes wird ermittelt, indem Wertminderungen von den Herstellungskosten (Neubaukosten), die auf Mängel, Schäden und Alter zurückzuführen sind, sowie sonstige wertmindernde Faktoren abgezogen oder wersteigernde Faktoren dazu gerechnet werden.

  • Herstellungskosten:

Die Herstellungs- oder Neubaukosten eines Gebäudes setzen sich aus den Bau- und Baunebenkosten sowie den Ausgaben für Fachleute, Planung, und Genehmigungen zusammen. Dabei werden nicht die tatsächlichen Ausgaben berücksichtigt, sondern zeitlich angepasste Richtpreise.

Sachwertverfahren Ablaufschema

Sachwertverfahren Rechenbeispiel

Sachwert Berechnung
Bodenrichtwert pro m² 200 €
x Grundstücksfläche 500 m²
= Bodenwert 100.000 €
Regelherstellungskosten pro m² 1.200 €
x Bruttogrundfläche 240 qm
= Gebäudeherstellungskosten 288.000 €
- Alterswertminderung 28.000 €
= Gebäudesachwert 260.000 €
+ Bodenwert 100.000 €
= Vorläufiger Sachwert 360.000 €
x Marktanpassungsfaktor 0,90
= Sachwert (Verkehrswert) 324.000 €
Quelle: immoverkauf24.de

3. Was sind die Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens?

Das Sachwertverfahren ermöglicht nur zum Teil zuverlässige Aussagen über den Verkehrswert einer Immobilie, da der Immobilienwert beim Immobilienverkauf in erster Linie durch Angebot und Nachfrage und nicht durch die Herstellkosten bestimmt wird. Zwar werden durch den Marktanpassungsfaktor die Marktgegebenheiten im Verfahren berücksichtigt, aber eher pauschal als differenziert.

Insbesondere für ungewöhnliche oder nicht vergleichbare Immobilien (z. B. Bahnhöfe oder industrielle Gebäude) bietet das Sachwertverfahren jedoch eine gute Möglichkeit diese zu bewerten. Weiters bewertet das Verfahren objektiv den Substanzwert einer Immobilie anhand des aktuellen Preisniveaus der Herstellungskosten.

Tipp von immoverkauf24:

Beim Sachwertverfahren ist die korrekte Bewertung der Bausubstanz und möglicher Bauschäden von besonderer Bedeutung. Die Validität des Wertgutachtens ist daher in starkem Maße auch von der Erfahrung des Immobiliengutachters abhängig.

4. Hier Sachwert berechnen lassen!

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie mittels des Sachwertverfahrens ermitteln lassen? Gerne können wir im Verkaufsfall anhand einiger Angaben eine kostenfreie Wertermittlung vornehmen. Füllen Sie einfach das untenstehende Formular aus. Mögliche fehlende Angaben werden telefonisch abgefragt.

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