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Sachwertverfahren zur Verkehrswertermittlung

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie über das Sachwertverfahren wird deren Wert aus dem Bodenwert (oder auch Bodenrichtwert) und Gebäudewert abgeleitet.

Es kommt zur Anwendung, wenn das Vergleichswertverfahren mangels Vergleichswerten nicht verwendet werden kann oder wenn das Ertragswertverfahren nicht angewendet werden kann, weil sich keine ortsübliche Miete ermitteln lässt. Es kann aber zusätzlich zu beiden Verfahren eingesetzt werden, um deren Ergebnisse zu validieren.

Anwendung Sachwertverfahren

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird hauptsächlich zur Immobilienbewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Liegenschaften herangezogen, bei denen die Eigennutzung der baulichen Anlagen für den Kauf maßgeblich ist und nicht etwa die mögliche Rendite aus Mieteinnahmen.

Sachwert = Bodenwert (Bodenrichtwert) + Gebäudewert + weitere Bestandteile der jeweiligen Immobilie

Der Sachwert einer Liegenschaft ergibt sich aus der Summe aus Bodenwert, Gebäudewert sowie dem Bauwert sonstiger Bestandteile (etwa Außenanlagen), die jeweils getrennt voneinander ermittelt werden. Dabei werden auch sonstige wertbeeinflussende Faktoren berücksichtigt.

Sachwertverfahren – Erläuterung der Berechnung

Bodenwert: Der Bodenwert (welcher mitunter Bodenrichtwert bezeichnet wird) eines Grundstücks wird mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei werden die Kaufpreise vergleichbarer, unbebauter Liegenschaften herangezogen.

Bauwert: Der Bauwert eines Gebäudes wird ermittelt indem von den Herstellungskosten (Neubaukosten) Wertminderungen, die auf Mängel, Schäden und Alter zurückzuführen sind sowie sonstige wertmindernde Faktoren abgezogen oder wersteigernde Faktoren dazu gerechnet werden.

Herstellungskosten: Die Herstellungs- oder Neubaukosten eines Gebäudes setzen sich aus den Bau- und Baunebenkosten sowie den Ausgaben für Fachleute, Planung, und Genehmigungen zusammen. Dabei werden nicht die tatsächlichen Ausgaben berücksichtigt, sondern zeitlich angepasste Richtpreise.

Herstellungskosten

-Wertminderung wegen Mängeln und Schäden


=bereinigte Herstellungskosten

-Wertminderung wegen Alters


=Bauwert des Gebäudes

-Wertminderung wegen verlorenem Bauaufwand

+/-Zu- und Abschläge wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände


=Gebäudesachwert

+Bodenwert

+Sachwert sonstiger Bestandteile


=Sachwert

Fazit Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ermöglicht nur zum Teil zuverlässige Aussagen über den Verkehrswert einer Immobilie, da der Immobilienwert beim Immobilienverkauf in erster Linie durch Angebot und Nachfrage und nicht durch die Herstellkosten bestimmt wird. Zwar werden durch den Marktanpassungsfaktor die Marktgegebenheiten im Verfahren berücksichtigt, aber eher pauschal als differenziert.

Tipp von immoverkauf24:

Beim Sachwertverfahren ist die korrekte Bewertung der Bausubstanz und möglicher Bauschäden von besonderer Bedeutung. Die Validität des Wertgutachtens ist daher in starkem Maße auch von der Erfahrung des Gutachters abhängig.

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