Kostenlos anrufen
Ausgezeichneter Service von immoverkauf24 durch ausgezeichnet.org
TÜV-geprüfter Service von immoverkauf24 durch TÜV-Saarland
Zertifizierte Sicherheit von immoverkauf24 durch comodo.com

Mieterhöhung: ein Praxisratgeber für Vermieter

Sie sind Vermieter eine Wohnimmobilie und möchten eine Mieterhöhung vornehmen? Mit der Inflation steigen auch die Wohnkosten. Diesem Umstand wird die Mietsicherungsklausel gerecht, die sich in vielen Mietverträgen in Österreich findet. Der Ratgeber informiert Sie über die aktuellen Richtwerte, erklärt Ihnen die Fristen und stellt Ihnen ein Muster für die Mieterhöhung zur Verfügung.

1. Wann ist eine Mieterhöhung möglich?

Damit der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen kann, muss der Mietvertrag bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Dazu ist es erforderlich, dass der vermieterfreundliche Mietvertrag eine gültige Index- bzw. Wertsicherungsklausel enthält. Die Vereinbarung einer solchen Klausel ist bei mehreren Mietvertragsarten möglich. Dazu gehören vor dem 1.3.1994 abgeschlossene Kategoriemietverträge und nach dem 28.2.1994 abgeschlossene Richtwertmietverträge. Alternativ erlauben angemessene und freie Vereinbarungen über den Mietzins eine Mieterhöhung.

Bei der Formulierung der Wertsicherungsklausel sollten Sie als Vermieter darauf achten, dass diese transparent und nachvollziehbar ist.

Berücksichtigen Sie dabei folgende Punkte:

  • Weisen Sie im Mietvertrag ausdrücklich darauf hin, dass dieser einer Wertsicherungsklausel unterliegt.
  • Definieren Sie eindeutig, auf welchen Index sich die Klausel bezieht.
  • Benennen Sie die Ausgangsbasis (Indexzahl).
  • Geben Sie eindeutig an, in welchem Ausmaß sich die Miete erhöht.
  • Weisen Sie darauf hin, ab welchem Termin die Mieterhöhung gilt und welche Fristen durch den Vermieter einzuhalten sind.

Falls Sie sich dabei nicht ganz sicher sind, lassen Sie die Klausel besser von einem Immobilienmakler für Vermietung oder von einem Rechtsanwalt prüfen.

Die Mietrichtwerte werden in Österreich alle zwei Jahre angehoben. Stichtag ist dabei der 1. April. Zuletzt erfolgte die Erhöhung 2014 und wäre wieder im April 2016 fällig gewesen. Die Regierung hat sich jedoch für einen Aufschub um ein Jahr entschieden.

2. Welche Richtwerte gelten 2017 für Mieterhöhungen?

Miete erhöhen

Am 1. April 2017 wurden die Mietrichtwerte pro Quadratmeter für die einzelnen Bundesländer wie folgt erhöht:

  • Vorarlberg: von 8,28 Euro auf 8,57 Euro
  • Salzburg: von 7,45 Euro auf 7,71 Euro
  • Steiermark: von 7,44 Euro auf 7,70 Euro
  • Tirol: von 6,58 Euro auf 6,81 Euro
  • Kärnten: von 6,31 Euro auf 6,53 Euro
  • Oberösterreich: von 5,84 Euro auf 6,05 Euro
  • Niederösterreich: von 5,53 Euro auf 5,72 Euro
  • Wien: von 5,39 Euro auf 5,58 Euro
  • Burgenland: von 4,92 Euro auf 5,09 Euro

Durch das 2. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz änderte sich der zweijährige Turnus auf eine dreijährige Frequenz. Dadurch sollte die Inflation der Wohnkosten reduziert werden, um Mieter zu entlasten. Ein Großteil der Haushalte, die von dieser Regelung profitierten, sind in Wien anzufinden. Zwei Drittel aller Mietverträge, die mit einer Wertsicherungsklausel versehen sind, befinden sich in der österreichischen Hauptstadt. Nach der Erhöhung zum 1. April 2017 wird die Anpassung wieder alle zwei Jahre erfolgen.

Die angegebenen Mietrichtwerte berücksichtigen keinerlei Zu- und Abschläge oder Ausstattungsmerkmale. Wenn Sie einen neuen Mietvertrag aufsetzen, müssen Sie diese Berechnung noch individuell für die jeweilige Mietwohnung vornehmen.

3. Welche Regelungen gelten bei Modernisierungen?

Wenn der Vermieter eine neue Heizung im Haus installiert oder anderweitige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vornimmt, berechtigt das nicht unmittelbar zur Mieterhöhung.

Eine klar definierte Regelung hierzu trifft nur der § 18 MRG. Der Hauptmietzins lässt sich erhöhen, wenn die Kosten einer größeren Erhaltungsarbeit die Summe der Mietzinsreserven und Mietzinsabgänge der vorausgegangenen zehn Kalenderjahre übersteigt. Und wenn die Kosten höher sind als die zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen während des Verteilungszeitraums. Lassen sich die Voraussetzungen des § 18 MRG erfüllen, so muss das Gericht die Anpassung des Mietzinses bewilligen.

Mieterhöhungen sind nicht möglich, wenn die Wohnung in die Ausstattungskategorie D fällt oder wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag mit einer Dauer von weniger als vier Jahren handelt. Wohnungen der Kategorie D sind solche Objekte, die über keine Wasserentnahmestelle oder keine Toilette im Inneren verfügen.

Nach einer umfangreichen Modernisierung haben Sie bessere Chancen auf eine höhere Miete bei der Neuvermietung. Da sich die Ausstattung durch die Sanierung unter Umständen verbessert, können Sie bei Neuverträgen auch einen besseren Mietzins verlangen.

4. Welche Fristen muss der Vermieter bei der Mieterhöhung einhalten?

Mieterhöhung Fristen

Wenn Sie die Miete anheben möchten, müssen Sie Ihr Erhöhungsverlangen dem Mieter schriftlich bis spätestens 14 Tage vor Fälligkeit der nächsten Mietzahlung zustellen. Als Fälligkeitstermin gilt seit 2013 der 5. eines jeden Monats. Erfolgt die Anpassung der Mietrechtwerte zum 1. April, können Sie den Mietzins für den darauffolgenden Monat erstmalig erhöhen. Das Erhöhungsschreiben dürfen Sie nicht schon am 1. April absenden, sondern müssen bis zum nächsten Tag warten. Die nächste Miete wird nach der Regelung zum 5. Mai fällig, demnach muss das Schreiben beim Mieter bis 21. April eingegangen sein. Versäumen Sie diese Frist, gilt die Mieterhöhung erst ab dem nächsten Monat. Rückwirkend kann die Miete nicht erhöht werden.

Enthält der Mietvertrag eine angemessene oder freie Mietvereinbarung, richten sich die Voraussetzungen und Fristen nach dieser Klausel. Unterliegt der Mietvertrag nicht dem Anwendungsbereich des MRG, können die Erhöhungsbeträge abhängig von der Vereinbarung bis zu drei Jahre nachverrechnet werden.

5. Was, wenn sich der Mieter gegen die Mieterhöhung wehrt?

Sollte Ihr Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden sein und Einspruch erheben, können Sie sich an eine Schlichtungsstelle wenden. Die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten prüft, ob die Mieterhöhung rechtmäßig erfolgt ist. Falls es erforderlich ist, lädt die Schlichtungsstelle den Vermieter und den Mieter zu einer mündlichen Schlichtungsverhandlung. Sollte die Schlichtungsstelle über die Angelegenheit nicht innerhalb von drei Monaten entscheiden, können Sie einen Antrag auf ein Verfahren beim Bezirksgericht stellen. Das Bezirksgericht ist ebenfalls zuständig, falls es in Ihrer Stadt keine Schlichtungsstelle gibt.

6. Was muss im Schreiben an den Mieter stehen? – Musterschreiben Mieterhöhung

Das Mieterhöhungsverlangen muss vom Vermieter schriftlich gestellt werden und rechtzeitig beim Mieter eingehen.

Dieses Schreiben lässt sich für Mietverträge verwenden, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen und eine Wertsicherungsklausel enthalten. Die Vorlage macht den Mieter darauf aufmerksam, dass der Verbraucherpreisindex vom Justizministerium zum genannten Datum angepasst wurde. Die neuen Richtwerte für den Mietzins sind dem Brief an den Mieter als Anlage beizufügen. Der Mieter wird darüber informiert, welcher monatliche Mietzins ab dem nächsten Monat zu zahlen ist und welcher prozentualen Erhöhung diese Anpassung entspricht. Zudem ist festzulegen, ab wann die Mieterhöhung gilt.

Mit dem kostenlosen Download stellen wir Ihnen an dieser Stelle ein Musterschreiben zur Mieterhöhung zur Verfügung:

Word-Vorlage kostenlos downloaden:

PDF-Vorlage kostenlos downloaden:

Hinweis von immoverkauf24:

Bitte beachten Sie, dass das zur Verfügung gestellte Musterschreiben zur Mieterhöhung eine Vorlage bietet und nicht die Rechtsberatung ersetzt. Lassen Sie das Muster von Ihrem Rechtsanwalt stets auf Aktualität prüfen und passen Sie die Klauseln wie gewünscht an. Eine Garantie auf die Rechtssicherheit dieser Vorlage wird von immoverkauf24 nicht gewährt.

Bewertung
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Bewertung dieser Seite: 5 von 5 Punkten (1 Bewertungen)

Finden Sie diese Seite hilfreich? Geben auch Sie mit einem Klick auf die Sterne Ihre Bewertung ab.
(1 Stern: Wenig hilfreich, 5 Sterne: Sehr hilfreich)