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Wie wird der Verkehrswert der Immobilie berechnet?

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie? Wie wird der Wert ermittelt? Was ist Ihre Immobilie aktuell wert? Hier kostenfreie Verkehrswertmittlung und weitere Informationen!

1. Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis an, der durch eine professionelle Immobilienbewertung berechnet werden kann. Diesen Verkehrswert bestmöglich vorherzusagen, ist allerdings gar nicht so einfach, weil der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie erst durch den Verkauf selbst bestimmt wird. Sollten Sie darüber nachdenken, Ihre Immobilie zu verkaufen, dann sollten Sie den Verkehrswert in jedem Fall vor Verkaufsstart durch einen Sachverständigen kostenlos ermitteln lassen.

2. Verkehrswert der Immobilie – Die rechtliche Grundlage

Der Verkehrswert einer Immobilie wird im Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG § 2 definiert als der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Wichtig dabei: Der “gewöhnliche Geschäftsverkehr” setzt voraus, dass sich im Verkaufsprozess der Preis der Immobilie auf einem offenen Markt bildet, bei dem alle Marktteilnehmer einen Marktzugang haben, sich vollumfänglich informieren können und frei in ihrer Entscheidung sind.

3. Verkehrswert immer gleich Verkaufspreis bzw. Marktpreis?

Verkehrswert Haus

Nicht selten werden Immobilien über bzw. unter dem ermittelten Verkehrswert veräußert. Der Grund dafür ist, dass der Marktpreis oder auch Verkaufspreis erst im Rahmen der Vermarktung genau bestimmt wird. Der Verkehrswert dient im Verkaufsprozess vorrangig um den Angebotspreis festzulegen.

Der Wert der Immobilie ist also zunächst ein rechnerischer Wert, der mittels eines der drei Wertermittlungsverfahren (Sachwertwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren) bestimmt wird.

4. Verfahren der Verkehrswertermittlung

Zu unterscheiden sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren:

  • Beim Vergleichswertverfahren wird der der Verkehrswert aufgrund von Referenzwerten von in der Vergangenheit verkauften Immobilien entwickelt. Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Verfahren sehr gute Ergebnisse.
  • Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie aus den Kosten ermittelt, die bei Wiederherstellung/Rekonstruktion der Immobilie anfallen würden. Auch wenn es bei diesem Verfahren nicht um eine „originalgetreue“ Wiederherstellung geht, so orientiert es sich doch zunächst an den Herstellungskosten und erst in zweiter Linie – durch die Einführung von Marktanpassungsfaktoren – an den tatsächlich am Markt gehandelten Immobilienpreisen.
  • Beim Ertragswertverfahren stehen bei der Wertermittlung vor allem die nachhaltig zu erzielenden Erträge im Vordergrund des Verfahrens. Allerdings werden auch die Bewirtschaftungskosten genau untersucht. Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder gibt es ein hohes Mietausfallwagnis, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen.

Tipp von immoverkauf24:

Der tatsächliche Marktpreis kann also den Verkehrswert übersteigen, wenn es sich beispielsweise um eine sehr begehrte Immobilie handelt und Kaufinteressenten bereits sind, einen Liebhaberpreis zu bezahlen. Der realisierte Verkaufspreis kann aber auch unter dem ermittelten Verkehrswert liegen!

5. Berechnung des Verkehrswertes - Die Verkehrswertermittlung

Verkehrswert einer Immobilie

Zur Berechnung des Verkehrswerts kommen die vorgestellten unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung in Frage. Welches Verfahren der Sachverständige einsetzt, um den Wert zu ermitteln, hängt zum einen von der Immobilie als auch von der konkreten Aufgabenstellung ab. Neben der Immobilie und dem eingesetzten Verfahren spielt auch der Gutachter eine Rolle bei der Ermittlung des Verkehrswertes. So ist es nicht ungewöhnlich, dass zwei Gutachter bei der gleichen Immobilie und bei der Anwendung des gleichen Bewertungsverfahrens zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Das macht deutlich, dass der Verkehrswert nicht schematisch ermittelt werden kann.

6. Verkehrswert ermitteln – Die praktische Vorgehensweise

Wenn ein Gutachter einen Verkehrswert ermitteln soll, spricht er zunächst mit dem Auftraggeber die genaue Aufgabenstellung ab. Geht es um den Immobilienverkauf, kann eine kostenlose Immobilienbewertung ausreichend sein.

Bei anderen Anlässen (z.B. Erbauseinandersetzungen oder bei Scheidungen) ist oftmals eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert oder ein Verkehrswertgutachten erforderlich. Bei einem Termin vor Ort wird die Immobilie dann genau untersucht. Hier geht der Gutachter in der Regel anhand konkreter Checklisten durch die Immobilie und untersucht, welche Eigenschaften der Immobilie werterhöhend und welche wertmindernd sind. Je nach Immobilie sind andere Merkmale zu berücksichtigen und zu bewerten.

Unabhängig von der konkreten Begehung und Begutachtung von Einzelmerkmalen gibt es “Standardunterlagen”, die zur Verkehrswertermittlung herangezogen werden.

Die wichtigsten Unterlagen zur Ermittlung des Verkehrswertes

Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und Bewertung von Einzelmerkmalen werden die folgenden Unterlagen regelmäßig bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt oder benötigt:

bei Wohnungseigentum:

  • Teilungserklärung
  • Wirtschaftsplan / Betriebskosten- & Nebenkostenabrechnung
  • Protokoll der letzten 3 Eigentümerversammlungen

bei Ertragsobjekten:

  • Mietaufstellungen, Mietverträg
  • Bewirtschaftungskosten

zur Bewertung von Rechten und Lasten:

  • Notarielle Urkunden und
  • Eintragungen (Wohnrechte, Wegerechte, etc.)

7. Kostenlose Berechnung des Verkehrswertes

Gerne bieten wir Ihnen bei Verkaufsabsicht unseren Service der kostenlosen Wertermittlung für Ihre Immobilie an. Füllen Sie einfach das unten beigefügte Formular aus und wir setzen uns umgehend mit Ihnen in Verbindung.

Einfach Formular ausfüllen – Verkehrswert Ihrer Immobilie kostenfrei und unverbindlich ermitteln!

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