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Wohnungsmakler – Aufgaben und Kosten

Wohnungsmakler sind sowohl für Eigentümer als auch für Kauf- und Mietinteressen tätig. Hier der Überblick: Welche Aufgaben ein Wohnungsmakler erbringen sollte, wieviel Maklerprovision er von wem erhält - vor und nach dem Greifen des Bestellerprinzips - und wie man einen guten Makler findet.

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1. Welche Aufgaben hat ein Wohnungsmakler beim Immobilienverkauf?

Der Wohnungsverkauf geht meist mit einer großen Summe einher, die damit erzielt werden soll. Entsprechend sorgfältig sollte der Angebotspreis festgelegt werden: Er sollte einerseits nicht zu hoch angesetzt sein, denn das kann im ungünstigen Fall dazu führen, dass die Immobilie zu lange am Markt und am Ende „verbrannt“ ist, da Interessenten einen Haken vermuten, wenn der Preis nach und nach sinkt. Zu niedrig sollte der Angebotspreis jedoch auch nicht angesetzt werden, denn schließlich soll die Wohnung nicht verschleudert, sondern zu einem angemessenen Verkaufspreis den Eigentümer wechseln. Schon hier stehen viele Wohnungseigentümer vor dem ersten Problem, da sie in der Regel nicht über die erforderlichen Marktkenntnisse verfügen. Beauftragen sie jedoch einen Makler, nimmt er zunächst eine Wohnungsbewertung vor und informiert darüber, welcher Immobilienpreis realistisch sein könnte.

Zudem kümmert sich der Wohnungsmakler auch darum, das Objekt optimal zu vermarkten und zeigt mögliche Wege der Käuferansprache auf. Auch das Exposé wird von ihm (inklusive hochwertiger Fotos) erstellt, zudem kümmert er sich um den Versand und führt die Wohnungsbesichtigungen sowie deren Koordination durch. Kurz: Er ist Ansprechpartner für die Kaufinteressenten. Ist ein Käufer gefunden, nimmt der Immobilienmakler dem Verkäufer auch den Planungsaufwand rund um den Verkauf ab – etwa die Vorbereitung des Kaufvertrags für die Wohnung. Eventuell erforderliche Verhandlungen über den endgültigen Kaufpreis übernimmt der Wohnungsmakler als Vermittler zwischen den Parteien ebenfalls.

2. Welche Aufgaben übernimmt ein Wohnungsmakler bei der Immobilienvermietung?

Auch bei der Immobilienvermietung steht der Wohnungsmakler dem Eigentümer mit seiner Marktkenntnis zur Seite und kann Auskunft darüber geben, welche Miete für die Wohnung angemessen ist. In diesem Fall fungiert er als Ansprechpartner für die Interessenten, zudem übernimmt der Wohnungsmakler eine sehr wichtige Aufgabe, indem er die Bonität potenzieller Mietkandidaten überprüft – ein wichtiger Aspekt, um sich späteren Ärger mit den Mietern zu ersparen. Immobilieneigentümer, die einen Wohnungsmakler beauftragen, müssen sich also weder um die Besichtigungen kümmern noch die Termine vereinbaren. Zudem können sie von der Expertise des Wohnungsmaklers profitieren, der aufgrund seiner Berufserfahrung besser einschätzen kann, welche Kandidaten als Mieter am besten infrage kommen könnten.

3. Wie hoch ist die Maklercourtage beim Wohnungskauf bzw. -verkauf und wer bezahlt sie?

Die Höhe der Maklerprovision beim Wohnungskauf bzw. Wohnungsverkauf ist in Österreich gesetzlich festgelegt und variiert, je nach Verkaufspreis der zu vermittelnden Immobilie, zwischen 3 und 4 Prozent, exklusive der Umsatzsteuer. Es ist üblich, dass die Maklercourtage zwischen Verkäufer und Käufer zu gleichen Anteilen geteilt wird.

4. Wie hoch ist die Maklerprovision bei der Vermietung und wer bezahlt sie?

Bisher zahlt in der Regel der Mieter den Makler, auch wenn er diesen nicht selbst beauftragt hat. Die Höhe der Maklercourtage beläuft sich auf eine Monatsmiete bei befristeten Mietverträgen und auf zwei Monatsmieten bei unbefristeten Mietverträgen. Die Praxis endet jedoch voraussichtlich mit dem Jahr 2022. Denn dann soll nach Beschluss der Regierungskoalition das Bestellerprinzip bei Vermietung kommen. Beim Immobilienverkauf ergeben sich keine Änderungen der Aufteilung der Maklerprovision, hier greift das Bestellerprinzip nicht.

Bestellerprinzip ab 2023 – was heißt das für Vermieter?

Voraussichtlich ab 1. Jänner 2023 gilt in Österreich bei der Vermietung das Bestellerprinzip. Das heißt: Wer Makler als erster beauftragt, hat die Courtage alleinig zu zahlen. In der Regel sind das die Vermieter. Folglich werden ab 2023 überwiegend Vermieter die Maklergebühren zu zahlen haben. Die Tätigkeit als Doppelmakler mit einer Aufteilung der Provision unter beiden Parteien ist dann nicht mehr möglich. Ebenfalls nicht, dass Vermieter den Makler zwar beauftragen, die Mieter diesen jedoch bezahlt. Zwar können grundsätzlich auch Mieter die Maklerprovision vollständig übernehmen, jedoch sind daran einige Bedingungen geknüpft.

Voraussetzungen für die Zahlung der Maklerprovision durch Mieter

  • Makler müssen vom Mieter mit der Suche beauftragt worden sein und mit diesem eine Vermittlungsprovision vereinbart haben.
  • Die auf den Mieter-Suchauftrag hin vermittelte Wohnung darf dem Makler nicht zuvor bereits vom Vermieter zur Vermittlung in Auftrag gegeben worden sein.
  • Auf einen Suchauftrag hin vom Makler vermittelte Wohnungen dürfen nicht zuvor bereits per Inserat, Aushängen oder auf Websites vermarktet worden sein dürfen. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass die Maklerprovision auf Mieter „abgewälzt“ wird, obwohl eine Wohnung eigentlich im Auftrag des Vermieters vermittelt wird.
  • Aus dem gleichen Grund dürfen Makler nicht gleichzeitig für die Hausverwaltung verantwortlich sein. 
  • Eine Provisionszahlung durch Mieter entfällt, wenn der Vermieter am Unternehmen des Maklers unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder anderweitig Einfluss auf dieses ausüben kann.
     

Eine wahrscheinliche Folge des Bestellerprinzips wird sein, dass sich einige Vermieterinnen und Vermieter überlegen, ihre Wohnung selbst zu vermarkten. Denn damit sparen sie die Maklergebühren von immerhin zwei Brutto-Monatsmieten für unbefristete Mietverträge und einer Monatsmiete für einen auf weniger als zwei Jahre befristeten Vertrag.

Nach Einführung des Bestellerprinzips bei Vermietung in Deutschland war in den ersten Monaten eine ähnliche Entwicklung zu beobachten. Anschließend kehrte die Mehrzahl der Vermieter jedoch wieder zur Vermarktung von Mietwohnungen mit Hilfe von Maklern zurück. Der Zeit- und Verwaltungsaufwand bei der Vermietung hatte sich als zu belastend herausgestellt.

Wohnungsvermarktung per Makler trotz Bestellerprinzip?  

Folgende Gründe waren für Vermieter in Deutschland ausschlaggebend, trotz Bestellerprinzip auf Makler zu setzen - und sind es wahrscheinlich auch in Österreich:

  • Der Makler vermarktet die Wohnung professionell,
  • gestaltet attraktive Exposés.
  • Makler wissen genau, welcher Mietpreis möglich und erlaubt ist.
  • Des Weiteren erledigen sie einen Großteil der zeitaufwändigen Formalitäten,
  • kommunizieren mit den Mietinteressenten,
  • führen Besichtigungen durch und
  • überprüfen die Bonität und Eignung der Mieter. Mit Mietnomaden haben überwiegend privat agierende Vermieter Probleme.

5. Ist ein Maklervertrag mit dem Wohnungsmakler erforderlich?

Makler beauftragen

Geht es um den Verkauf einer Immobilie, ist ein schriftlicher Maklervertrag nicht zwingend notwendig. Jedoch wird der Makler im Rahmen eines Immobilienverkaufs in der Regel auf einen schriftlichen Vertrag in Form eines "Alleinauftrags" mit dem Verkäufer bestehen. Hiermit schützt er sich davor, dass Eigentümer gleich mehrere Makler mit dem Verkauf ihrer Wohnung beauftragen und somit alle Arbeit, die vor dem Verkauf ansteht, vergebens sein könnte.
Bietet ein Wohnungsmakler einem Kaufinteressenten eine Wohnung an, dann kommt in der Regel auch ein Maklervertrag zu Stande, selbst wenn der Interessent noch keinen Vertrag unterschrieben hat. In der Praxis gilt ein Maklervertrag als angenommen, wenn der Kaufinteressent mit dem Makler eine Immobilie besichtigt und zuvor über seine Widerrufsbelehrung korrekt aufgeklärt wurde.

Bei der Vermietung von Immobilien gilt bisher und bis Ende 2022, dass ein Vertrag mündlich oder schriftlich mit dem Makler geschlossen werden kann. Ist ein Makler als Doppelmakler tätig, kann er mit beiden Parteien einen Vertrag abschließen und eine Provision vereinbaren. In der Praxis vereinbaren Makler bei der Vermietung jedoch meist nur mit dem Mieter eine Provisionszahlung. Mieter haben bisher die Maklergebühren alleine zutragen.

Da vorausschtlich ab Anfang 2023 das Bestellerprinzip greift, schließen Makler dann nur noch mit der zuerst beauftragenden Partei einen Maklervertrag ab. Und zwar zwingend schriftlich oder auf einem dauerhaft verfügbaren Datenträger dokumentiert. In der Regel sind die Vermieter die zuerst beauftragenden Parteien. Ein Vertrag mit Provisionsvereinbarung ist jedoch auch im Rahmen eines Suchauftrags mit dem Mieter möglich. Die dafür zu erfüllenden Voraussetzungen sind unter Punkt 4 zusammengefasst.

6. Wie findet man einen guten Wohnungsmakler für den Wohnungsverkauf?

Oft findet sich ein guter Wohnungsmakler über Empfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis. Es kann zudem auch sinnvoll sein, in der Gegend rund um die Immobilie auf Verkaufsangebote zu achten. Welcher Wohnungsmakler ist dort genannt und stehen die Objekte länger leer oder nicht? Ein weiterer Weg führt über das Internet: Der Besuch des Webauftritts von Wohnungsmaklern gibt Hinweise auf den jeweiligen Schwerpunkt der Maklerbüros: Welche Immobilien werden dort schwerpunktmäßig angeboten oder gesucht? Idealerweise sollte sich der Wohnungsmakler auf das Preis- und Wohnsegment spezialisiert haben, zu dem die Immobilie gehört, um die es geht. Damit steigen die Chancen, dass das Maklerbüro einen entsprechenden Gegenpart für die Suche oder das Angebot zügig findet oder sogar schon in seiner Kartei hat und nur noch ansprechen muss. Auch über die Bewertungen, die online über Wohnungsmakler abgegeben werden, lässt sich herausfinden, welche Makler geeignet sein könnten. Wichtig ist es auch, auf die Qualifikation zu achten, denn der Maklerberuf erfordert im Gegensatz zu anderen Berufszweigen keine bestimmte Ausbildung.

Tipp von immoverkauf24:

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