Kostenlos anrufen
Ausgezeichneter Service von immoverkauf24 durch ausgezeichnet.org
TÜV-geprüfter Service von immoverkauf24 durch TÜV-Saarland
Deutschland bestes Online-Portal in der Maklervermittlung

Tilgung – Darlehen optimal abtragen

Ein Kredit ist ein oft genutztes Mittel, um Wünsche zu verwirklichen, Anschaffungen zu tätigen oder auch ein Wohnvorhaben umzusetzen. Wenn die Ersparnisse nicht ausreichen, kann ein Darlehen die fehlenden Beträge decken. Wer einen Vertrag für einen Immobilienkredit abschließt, verpflichtet sich damit zur Abtragung des Darlehens und der Kreditzinsen. Abhängig von der Höhe des aufgenommenen Betrags, der Laufzeit und des Kreditmodells ist der Ablauf der Tilgung. Wie können Sie hier vorgehen, um die Restschuld so bald wie möglich zu reduzieren und letztlich zu begleichen? Die Wahl der Tilgungsart spielt eine wichtige Rolle.

Tilgung: Wichtiges auf einen Blick

  • Unterschiedliche Formen der Tilgung von Krediten
  • Tilgung reduziert die Restschuld
  • Ein Tilgungsplan gibt den Ablauf vor
  • Die Tilgung sollte an die eigenen finanziellen Verhältnisse angepasst sein

1. Was bedeutet Tilgung?

Tilgung

Wer einen Kredit abschließt, muss mit Kosten rechnen, die sich – abhängig vom Kreditgeber und der Art des Darlehens – unterscheiden können. Dies umfasst die Bearbeitungskosten, die möglicherweise bei der Aufnahme des Kredits entstehen, die anfallenden Zinsen und den eigentlich aufgenommenen Betrag, der zurückzuzahlen ist. Bei letzterem spricht man von der Tilgung oder auch der Amortisation.

Kredittilgung – was ist das?

Die Tilgung der Schuld ist von der Zahlung der Zinsen finanztechnisch unterschieden, auch wenn beide Faktoren zusammen die monatliche Rate und deren Höhe bestimmen. Für die Kredittilgung in regelmäßigen Raten gibt es verschiedene Varianten, deren Besonderheiten ein Kreditnehmer kennen sollte, bevor er den Vertrag für sein Darlehen unterzeichnet. Die am weitesten verbreitete Form der Tilgung ist die annuitätische Tilgung. Ebenfalls noch recht geläufig ist die Ratentilgung, während eine endfällige Tilgung für Verbraucher nur in seltenen Fällen sinnvoll ist. Worum handelt es sich bei den verschiedenen Modellen nun genau?

2. Welche Formen der Tilgung gibt es bei der Immobilienfinanzierung?

Kreditnehmer haben die Wahl:

  • Bei der Annuitätentilgung bleibt die Höhe der Kreditraten während der Laufzeit konstant – der Anteil der Tilgung ändert sich allerdings.
  • Bei einer Ratentilgung nimmt die Höhe der Kreditraten kontinuierlich ab, da der Tilgungsanteil gleich bleibt, die Restschuld sich verringert und die Zinsen abnehmen.
  • Wer sich für eine endfällige Tilgung entscheidet, begleicht während der Laufzeit nur die Zinsen – zahlt aber dafür den gesamten Darlehensbetrag in einer, bisweilen sehr hohen, Schlussrate ab.

Wie wird der Kredit jeweils getilgt, und wann beginnt die Tilgung?

Bei dem geläufigen Modell eines Kredits mit Annuitätentilgung bleibt die Höhe der zu zahlenden Kreditraten über die Laufzeit unverändert – dabei sinkt allerdings mit jedem Jahr der Zinsanteil an der Rate, so dass die Tilgung kontinuierlich zunimmt. Aufgrund der gleichbleibenden Raten sind Annuitätendarlehen bei Kreditnehmern beliebt, denn sie erlauben eine langfristige Kalkulation. Nutzen Sie für eine systematische Immobilienfinanzierung den Tilgungsrechner für Annuitätendarlehen von immoverkauf24.at und ermitteln Sie online und kostenlos die monatlich zu zahlende Darlehensrate. Mit unserem Tilgungsrechner haben Sie in wenigen Sekunden festgestellt, wie lange es dauert, bis Ihr Darlehen abbezahlt ist und wie sich die Restschuld über die gesamte Laufzeit entwickelt. Der Tilgungsrechner erzeugt Ihnen nämlich gleich auch einen Tilgungsplan.

Bei einem Ratenkredit bleibt die Höhe der Tilgung immer gleich, während die anfänglich hohe Zinsbelastung und damit die Höhe der Gesamtrate im Laufe der Jahre abnimmt. Diese Form der Tilgung findet sich seltener bei Finanzierungslösungen wie Immobilienkrediten und Verbraucherkrediten, da die anfänglich höhere Belastung den Bedürfnissen der Kreditnehmer meist nicht entgegenkommt – obwohl es sich um die günstigste Form eines Darlehens handelt. Mit einem Ratenkredit haben Kreditnehmer oft sogar die Möglichkeit, mit unregelmäßigen Tilgungen die Zinsbelastung zu senken und die Restschuld zu reduzieren, ein Vergleich der Angebote und die gezielte Nachfrage beim Kreditgeber sind hier empfehlenswert. Das gilt besonders, wenn das Haushaltsbudget Sondertilgungen zulässt.

Bei einem endfälligen Darlehen werden über die Laufzeit nur die Zinsen beglichen und der gesamte Darlehensbetrag am Schluss in einer einmaligen Zahlung getilgt. Bei Immobilienkrediten sind Endfälligkeitsdarlehen eine Ausnahme, denn diese Form des Kredits erfordert ein diszipliniertes Ansparen der zum Schluss fälligen vollständigen Tilgung. Die Zinszahlungen sind überdies bei Endfälligkeit sehr hoch, so dass diese kostspielige Form eines Darlehens eher von Unternehmen genutzt wird. Für Verbraucher kommt sie in Frage, wenn die Tilgung durch eine erwartete größere Summe, etwa eine Erbschaft oder eine Kapitallebensversicherung, gewährleistet ist.

Um Unterschiede in der Höhe der jährlichen Zinsen und der Tilgungsraten vergleichen zu können, kann man ein Kreditbeispiel durchrechnen, bei dem ein Betrag von 250.000 Euro mit einer Nominalverzinsung von 5 % aufgenommen wird – alternativ als Ratenkredit, Annuitätendarlehen und endfälliges Darlehen.

Beispiel für die Entwicklung der Tilgung beim Annuitätendarlehen

Jahr Restschuld (€) Zinszahlungen (€) Tilgungszahlungen (€) Gesamtbelastung (€)
1 250.000 11.474,89 45.138,81 56.613,70
2 204.861,19 9.165,50 47.448,20 56.613,70
3 157.412,99 6.737,96 49.875,74 56.613,70
4 107.537,25 4.186,22 52.427,48 56.613,70
5 55.109,77 1.503,93 55.109,77 56.613,70
Saldo   33.068,50 250.000 283.068,50

Beispiel für die Entwicklung der Tilgung beim Ratenkredit

Jahr Restschuld (€) Zinszahlungen (€) Tilgungszahlungen (€) Gesamtbelastung (€)
1 250.000 12.500 50.000 62.500
2 200.000 10.000 50.000 60.000
3 150.000 7.500 50.000 57.500
4 100.000 5.000 50.000 55.000
5 50.000 2.500 50.000 52.500
Saldo   37.500 250.000 287.500

Beispiel für die Entwicklung der Tilgung beim endfälligen Darlehen

Jahr Restschuld (€) Zinszahlungen (€) Tilgungszahlungen (€) Gesamtbelastung (€)
1 250.000 12.500 0.00 12.500
2 250.000 12.500 0.00 12.500
3 250.000 12.500 0.00 12.500
4 250.000 12.500 0.00 12.500
5 250.000 12.500 250.000 262.500
Saldo   62.500 250.000 312.500

3. Die Checkliste für Ihren Tilgungsplan

Der sogenannte Tilgungsplan gibt eine Übersicht über die Zinsanteile und die Tilgung über die Laufzeit eines Kredits. Aufgeführt werden die Konditionen, die den Kredit bestimmen – also die Laufzeit, die Höhe des Darlehens, die Verzinsung und auch die Fälligkeitsdaten. Dabei werden die Zins- und Tilgungsbeträge zu monatlichen Raten zusammengefasst. Allerdings lässt sich ein Tilgungsplan nur dann erstellen, wenn das Darlehen festverzinst aufgenommen wird oder wenn der Tilgungsplan lediglich die Tilgungsraten aufführt. Die Komponenten des Tilgungsplanes sind also genau die Zahlen, die Sie auch in einen Finanzierungsrechner eingeben, wenn Sie sich online eine Vorstellung von den Kosten eines Kredits verschaffen wollen. Der Tilgungsplan ist Bestandteil des Kreditvertrages und muss nach den Vorgaben des Gesetzgebers die folgenden Angaben enthalten:

  • Angaben zum Kreditmodell
  • Höhe des Darlehens
  • Zinssatz
  • Zins- und Tilgungsraten
  • Vereinbarungen zur Tilgungsaussetzung und/oder Sondertilgungen

Kredit- oder Tilgungsrechner und auch Tilgungspläne helfen bei der ersten Planung, aber auch, wenn die Tilgung des Darlehens erhöht oder reduziert werden soll. Auch die Auswirkung von Sonderzahlungen auf die Tilgung der Restschuld lässt sich so genau einschätzen. Kreditnehmer sollten allerdings immer in Betracht ziehen, dass der Ablauf der Tilgung vom ursprünglichen Tilgungsplan abweichen kann, insbesondere, wenn die Zinsbindung endet und eine Neuberechnung nach dem dann geltenden Sollzinssatz erfolgt. Unser kostenloser Tilgungsrechner hilft Ihnen Ihre Tilgung für Annuitätendarlehen ganz einfach online zu berechnen und so Ihre monatlich zu zahlende Rate zu ermitteln.

4. Was ist die optimale Tilgungsrate für die Kredit Rückzahlung?

Vorsicht mit niedrigen Zinsen! Die Frage nach der optimalen Tilgungsrate stellt sich angesichts der anhaltenden Niedrigzinsen. Während früher die Faustregel zur Anwendung kam, mit 1 % Tilgung zu beginnen, lässt sich dies heutzutage nicht mehr anwenden – denn gerade aufgrund der niedrigen Zinsen nimmt die Tilgung dann bei einem Annuitätendarlehen eine sehr lange Zeit in Anspruch.

Die Zinsbelastung sinkt bei diesem Kreditmodell, die Restschuld wird ja durch jede Tilgung geringer und die Tilgungsrate steigt. Dadurch liegt auf der Hand, dass hohe Kreditzinsen hier zu einer schnellen Zunahme der Tilgung führen – auch wenn dies zunächst paradox scheint. Um ein Beispiel zu nennen: Wer ein Darlehen über 200.000 Euro aufnimmt, kann den Kredit mit einer Verzinsung von 6 % über ungefähr 30 Jahre abtragen, bei Zinsen von nur 2 %, wie sie derzeit geläufig sind, dauert die Tilgung eines Annuitätendarlehens fast doppelt so lange! Schon wenn der Kreditnehmer mit einer Tilgung von 2 % anstatt nur einem Prozent beginnt, reduziert sich die Laufzeit der Baufinanzierung erheblich.

Da aber gerade dank der niedrigen Zinsen auch mit einer höheren Tilgung gestartet werden kann, sollten Kreditnehmer, die für eine Immobilie ein Annuitätendarlehen aufnehmen, am besten mit 2 – 3 % Tilgung beginnen. So ist der Kredit vergleichsweise schnell wieder abzutragen. Wenn Sie Zweifel haben, welche Tilgung für Ihr Vorhaben optimal ist, können Sie gern auf die kostenfreie Beratung der Experten von immoverkauf24.at zurückgreifen.

5. Wie lässt sich die Tilgung berechnen?

Die anfängliche Tilgung kann man in Abhängigkeit von der Tilgungsrate durchaus auch selbst berechnen. Dazu wird der Darlehensbetrag, der Zinssatz und die geplante monatliche Rate eingegeben. Bei einem Kredit über 100.000 Euro und einem Sollzins von 3 % sowie einer gewünschten Ratenhöhe von 700 Euro monatlich mit fünfzehnjähriger Zinsbindung kommt man zu folgendem Ergebnis:

Darlehen: 100.000 Euro

Sollzins: 3,00 % p. a. mit 15 Jahren Zinsbindung

Monatliche Zinszahlung: 250 EUR

Wunschrate im Monat: 700 EUR abzgl. 250 EUR Zinsrate = 450 EUR Tilgungsrate

Ergibt einen anfänglichen Tilgungssatz in Höhe von 5,4% p.a.

Jetzt Tilgungsrechner nutzen und Tilgungsplan für Ihr Vorhaben erhalten!

Ihre Angaben zum Darlehen
  1. Vorhaben
  2. Eckdaten
  3. Persönliches Angebot
Darlehenssumme
Sollzinssatz %
Gewünschter Tilgungssatz %
Jährliche Sondertilgung
Gewünschte Sollzinsbindung
Ergebnis der Berechnung
Jahresbelastung
Monatliche Rate
Restschuld nach Ende Zinsbindung
Gezahlte Zinsen bis Ende Zinsbindung
Getilgter Betrag bis Ende Zinsbindung
Dauer bis Darlehen zurückgezahlt
Ihr Tilgungsplan mit Restschuldbilanz
JahrRateZinsanteilTilgungsanteilSondertilgungRestschuld

6. Sonderzahlungen, Tilgungsraten, vorzeitige Ablösung

Sondertilgung

Bei der Aufnahme eines Kredits sollten Sie sich vergewissern, dass das Haushaltsbudget die monatlichen Raten verkraftet und eine kontinuierliche Tilgung gewährleistet ist. Deshalb steht zu Beginn der Planung die Kalkulation des eigenen Budgets an. Mithilfe unseres Budgetrechners können Sie herausfinden, wie hoch der Kaufpreis der Immobilie maximal sein darf und welche Darlehenshöhe für Sie finanziell realistisch ist.

Um anschließend herauszufinden, wie viel Darlehen Sie für Ihr Immobilienvorhaben benötigen, kann Ihnen unser Finanzierungsrechner helfen. So können Sie sich schon im Vorfeld vor späteren Tilgungsstörungen schützen.

Umgekehrt sollten auch Sonderzahlungen zur schnelleren Abtragung des Kredits und sogar eine vorzeitige Ablösung möglich sein. In vielen Fällen ist dies nur gegen Gebühr möglich: Der Kreditgeber verlangt bei frühzeitigem Ausstieg aus dem Darlehen die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit stellen Banken dem Kreditnehmer die entgangenen Gewinne aus dem nunmehr aufgelösten Kredit in Rechnung. Allerdings finden sich zunehmend Darlehensangebote, bei denen sowohl Sondertilgungen als auch die vorzeitige Ablösung ohne Zusatzkosten vereinbart werden können. Sollten Sie sich nicht sicher sein, welches Finanzierungsmodell für Ihre Bedürfnisse optimal ist, können Sie von der unverbindlichen und kostenlosen Beratung der Experten von immoverkauf24.at Gebrauch machen. Wir helfen Ihnen, zu einer informierten Entscheidung zu gelangen.

7. Tilgungsstörungen und Tilgung aussetzen: Was tun bei Engpässen?

Wenn man von einer Tilgungsstörung spricht, können die im Kreditvertrag vereinbarten Tilgungen seitens des Kreditnehmers nicht oder nicht in voller Höhe erbracht werden. Im Einzelfall kann in Absprache mit dem Kreditgeber möglicherweise eine Stundung vereinbart werden. In diesem Fall bleibt die Forderung über den ursprünglichen Fälligkeitszeitraum hinaus bestehen und wird später getilgt. Alternativ ist eine neue Tilgungsvereinbarung denkbar, bei der die Tilgungsraten reduziert werden können, wodurch sich aber der Zins erhöht und die Laufzeit verlängert. In vielen Fällen kommen auf den Schuldner überdies Mahn- und Bearbeitungskosten zu. Eine Stundung ist nicht immer möglich – denn oft erlaubt die Formulierung des Kreditvertrages dem Kreditgeber, eine gewünschte Änderung in der Tilgungsvereinbarung abzulehnen und sogar die Gesamtschuld zurückzufordern. Bei Immobilien resultiert die Unfähigkeit, die Verbindlichkeiten zu bedienen, in vielen Fällen in einer Zwangsversteigerung des Wohneigentums. Deshalb ist es bei der Aufnahme von Darlehen ein entschiedener Vorteil, wenn neben Sondertilgungen auch das Aussetzen von Zahlungen im Fall finanzieller Engpässe möglich ist – am besten zu festen Vorgaben, beispielsweise einmal oder zweimal jährlich.

8. Fazit: Die Wahl der richtigen Tilgung macht den Kredit kostengünstig und verbraucherfreundlich

Je nach dem angebotenen Kreditmodell fallen die Zinszahlungen und der Tilgungsanteil unterschiedlich aus. Berechnet werden die anfallenden Beträge aus der Höhe des Darlehens, dem vereinbarten Zins und der Laufzeit. Dabei wird neben der Begleichung der Kreditzinsen eine Tilgung vorgenommen, bis nicht nur die Zinsen, sondern auch das komplette Darlehen bezahlt sind. Welche Form der Tilgung für die eigenen Bedürfnisse am besten geeignet ist, und welche Kosten sich im Vergleich ergeben, ist für den Verbraucher nicht in jedem Fall auf Anhieb zu erkennen. Wenn Sie sicher gehen wollen, dass Sie Ihr Darlehen zu den besten Konditionen erhalten, können Sie die Beratung der Immobilien- und Finanzexperten von immoverkauf24.at in Anspruch nehmen. Unser Team unterstützt Sie kostenlos und unverbindlich. Sollten Sie bereits eine Immobilie ins Auge gefasst haben, können Sie sich überdies mit Fragen zur Immobilienbewertung an uns wenden!

Bewertung
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

Bewertung dieser Seite: 5 von 5 Punkten (1 Bewertungen)

Finden Sie diese Seite hilfreich? Geben auch Sie mit einem Klick auf die Sterne Ihre Bewertung ab.
(1 Stern: Wenig hilfreich, 5 Sterne: Sehr hilfreich)