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Grunderwerbsteuer in Österreich: Höhe, Berechnung & Ausnahmen 2026
Wer in Österreich eine Immobilie kauft, muss neben dem Kaufpreis weitere Kosten beachten. Eine der wichtigsten Kostenpositionen ist die Grunderwerbsteuer. Sie fällt nicht nur beim klassischen Immobilienkauf an – auch bei Schenkungen, Erbschaften und bestimmten Übertragungen innerhalb der Familie kann die Grunderwerbsteuer entstehen. Entscheidend für die Höhe sind vor allem die Art des Erwerbs sowie die richtige Bemessungsgrundlage.
- Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises. Für Schenkungen, Erbschaften und bestimmte Familienübertragungen gelten besondere Stufen, Bemessungsgrundlagen und Ausnahmen.
- In der Regel übernimmt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Die Steuerschuld entsteht jedoch bereits mit dem steuerpflichtigen Erwerb und nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch.
- Grunderwerbsteuer ist nicht gleich Grundsteuer. Die Grunderwerbsteuer fällt speziell beim Erwerb an, während die Grundsteuer laufend für den Besitz von Grundvermögen erhoben wird.
- Was ist die Grunderwerbsteuer?
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
- Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
- Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und wann?
- Welche Fristen gelten für die Grunderwerbsteuer?
- Welche Befreiungen und Erleichterungen der Grunderwerbsteuer gibt es?
- Grunderwerbsteuer, Grundsteuer & Immobilienertragsteuer: Wo liegt der Unterschied?
- Welche Kosten entstehen neben der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?
- Fazit: Worauf kommt es bei der Grunderwerbsteuer in Österreich 2026 an?
1. Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer auf den Erwerb inländischer Grundstücke in Österreich. Sie fällt beispielsweise beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sowie bei bestimmten Schenkungen und Erbschaften an. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach der Art der Übertragung und der jeweiligen Bemessungsgrundlage.
2. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist in Österreich bundesweit geregelt. Es gibt daher keine unterschiedlichen Steuersätze der einzelnen Bundesländer wie etwa in Deutschland. Unterschiede entstehen vielmehr dadurch, wie eine Immobilie übertragen wird: Bei einem normalen Immobilienkauf gilt grundsätzlich der Steuersatz von 3,5 Prozent, während bei unentgeltlichen Übertragungen und bestimmten Familienübertragungen der Stufentarif zur Anwendung kommt.
Höhe der Grunderwerbsteuer bei entgeltlichem Erwerb
Bei einem normalen Immobilienkauf beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 Prozent der Gegenleistung. Bei einem Kauf ist die Gegenleistung in erster Linie der Kaufpreis. Dazu können jedoch weitere Leistungen kommen, etwa die Übernahme von Schulden oder bestimmte vom Käufer übernommene Verpflichtungen. Bei Grundvermögen ist mindestens der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
Die Grunderwerbsteuer wird in Österreich bundesweit nach dem Grunderwerbsteuergesetz geregelt. Deshalb gibt es 2026 keine unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätze für Wien, Tirol, Salzburg oder andere Bundesländer. Beim normalen entgeltlichen Immobilienkauf gilt grundsätzlich ein Steuersatz von 3,5 Prozent. Unterschiede ergeben sich aus der Art des Erwerbs und der Bemessungsgrundlage, nicht aus dem Standort der Immobilie.
Stufentarif bei Schenkung, Erbschaft und Familienübertragung
Anders sieht die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung, einer Erbschaft und bei bestimmten Übertragungen innerhalb des Familienverbandes aus. Hier gilt der Stufentarif, der einzelne Etappen des Grundstückswerts unterschiedlich besteuert. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gelten noch einmal andere Regeln, denn dort gilt bei unentgeltlichen Übertragungen im Familienverband ein ermäßigter Steuersatz von 2 Prozent über alle Werte hinweg (berechnet nach dem Einheitswert).
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Grundstückswert |
Steuersatz |
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erste 250.000 Euro |
0,5 % |
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nächste 150.000 Euro, also bis 400.000 Euro |
2,0 % |
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darüber hinausgehender Betrag |
3,5 % |
Der Stufentarif bedeutet also nicht, dass ab einem Grundstückswert von 400.000 Euro auf den gesamten Wert 3,5 Prozent anfallen. Die einzelnen Wertstufen werden jeweils mit dem dazugehörigen Steuersatz besteuert.
Eine Immobilie mit einem maßgeblichen Grundstückswert von 600.000 Euro wird unentgeltlich übertragen:
250.000 Euro × 0,5 % = 1.250 Euro
150.000 Euro × 2,0 % = 3.000 Euro
200.000 Euro × 3,5 % = 7.000 Euro
Grunderwerbsteuer = 11.250 Euro
3. Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Wer die Grunderwerbsteuer berechnen möchte, muss zunächst klären, welcher Erwerb vorliegt und welche Bemessungsgrundlage anzuwenden ist. Die Bemessungsgrundlage ist dabei der Wert, auf den der jeweilige Steuersatz angewendet wird. Beim entgeltlichen Erwerb ist das grundsätzlich die Gegenleistung. Dazu können neben dem Kaufpreis beispielsweise übernommene Darlehen, vorbehaltene Nutzungsrechte oder bestimmte weitere Leistungen gehören.
Bei Schenkungen, Erbschaften und bestimmten Familienübertragungen kommt dagegen regelmäßig der Grundstückswert zum Einsatz. Dieser kann nach gesetzlich vorgesehenen Methoden ermittelt werden. Dazu gehören insbesondere das Pauschalwertmodell, der Immobilienpreisspiegel oder ein geeigneter Nachweis des gemeinen Werts. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gelten wiederum besondere Vorschriften zum Einheitswert.
Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer: Was ist möglich?
Eine wichtige Besonderheit des österreichischen Systems ist die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer. Diese erfolgt nicht einfach durch den Käufer selbst, sondern durch befugte Rechtsanwälte und Notare als Parteienvertreter. Sie berechnen die Steuer im Rahmen der Abwicklung und melden sie elektronisch an das Finanzamt Österreich. Für eine grobe erste Einschätzung können Käufer die Grunderwerbsteuer dennoch selbst berechnen. Bei einem einfachen Immobilienkauf genügt dafür eine simple Formel, während bei Schenkungen, Erbschaften, Familienübertragungen oder gemischten Übertragungen die Berechnung aufgrund des Stufentarifs sowie weiteren Besonderheiten komplexer ausfällt.
Besonders wichtig sind dabei auch die gesetzlichen Regeln für teilentgeltliche Erwerbe. Bei Grundvermögen gilt ein Erwerb als unentgeltlich, wenn die Gegenleistung höchstens 30 Prozent des Grundstückswerts beträgt. Liegt sie über 30, aber höchstens bei 70 Prozent, handelt es sich um einen teilentgeltlichen Erwerb. Über 70 Prozent liegt ein entgeltlicher Erwerb vor. Bei einem teilentgeltlichen Erwerb werden der entgeltliche und unentgeltliche Teil steuerlich getrennt behandelt.
Grunderwerbsteuer berechnen: Die Formel
Bei einem normalen entgeltlichen Immobilienkauf lässt sich die Grunderwerbsteuer vereinfacht mit folgender Formel ermitteln:
- Grunderwerbsteuer = Bemessungsgrundlage × 3,5 %
Die tatsächliche Berechnung kann komplizierter werden, wenn beispielsweise Schulden übernommen werden, ein Grundstückswert als Mindestbemessungsgrundlage greift oder die Übertragung teilweise entgeltlich und teilweise unentgeltlich erfolgt.
Sie kaufen 2026 ein Einfamilienhaus in Österreich für 520.000 Euro. Im Kaufvertrag sind keine weiteren grunderwerbsteuerpflichtigen Gegenleistungen vereinbart. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer lautet dann:
520.000 Euro × 3,5 % = 18.200 Euro
Die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Beispiel 18.200 Euro. Anders wäre die Rechnung beispielsweise, wenn Sie zusätzlich ein Darlehen des Verkäufers übernehmen. Die Übernahme einer Schuld kann Bestandteil der Gegenleistung sein und damit die Bemessungsgrundlage erhöhen.
4. Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und wann?
Bei einem Immobilienkauf wird die Grunderwerbsteuer in der Praxis üblicherweise vom Käufer getragen. Die Grunderwerbsteuer sollte daher bereits bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Sie ist zusätzlich zum Kaufpreis aufzubringen und gehört zu den wesentlichen Kaufnebenkosten. Rechtlich ist die Situation jedoch differenzierter, denn bei einem normalen Erwerb sind grundsätzlich alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen Steuerschuldner. Eine Vereinbarung im Kaufvertrag, wonach der Käufer die Steuer übernimmt, ändert daran gegenüber dem Finanzamt nichts.
Die Grunderwerbsteuerschuld entsteht bereits mit der Verwirklichung des steuerpflichtigen Erwerbsvorgangs. Bei einem Kauf ist das der Zeitpunkt, in dem sich die Vertragsparteien über Kaufgegenstand und Kaufpreis verbindlich geeinigt haben. Die Steuerschuld entsteht also nicht erst mit der Eintragung des Eigentums im Grundbuch, sondern schon deutlich früher.
5. Welche Fristen gelten für die Grunderwerbsteuer?
Bei der Grunderwerbsteuer sind vor allem zwei Termine wichtig. Das ist zum einen die Frist zur Meldung beziehungsweise Selbstberechnung und zum anderen die anschließende, tatsächliche Zahlung der Grunderwerbsteuer. Grundsätzlich muss der steuerpflichtige Erwerb bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach dem Monat, in dem die Steuerschuld entstanden ist, beim Finanzamt Österreich angezeigt werden. Wird die Grunderwerbsteuer von einem Notar oder Rechtsanwalt selbst berechnet, übernimmt dieser die Meldung und die weitere Abwicklung.
Für die Zahlung gilt bei einer Selbstberechnung ein eigener Fälligkeitstermin. Die selbstberechnete Grunderwerbsteuer muss spätestens am 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach der Selbstberechnung entrichtet werden.
Beispiel: Wird ein Kaufvertrag am 13. Mai 2026 abgeschlossen, muss die Selbstberechnung spätestens bis zum 15. Juli 2026 erfolgen. Die daraus resultierende Grunderwerbsteuer ist anschließend spätestens am 15. September 2026 zu bezahlen.
Käufer müssen sich in der Regel nicht selbst um die Meldung der Grunderwerbsteuer kümmern. Der mit der Vertragserrichtung beauftragte Notar oder Rechtsanwalt übernimmt die Selbstberechnung sowie die Meldung an das Finanzamt und informiert Sie über den konkreten Zahlungstermin.
6. Welche Befreiungen und Erleichterungen der Grunderwerbsteuer gibt es?
Eine vollständige Befreiung von der Grunderwerbsteuer ist in Österreich nur in bestimmten gesetzlich geregelten Fällen vorgesehen. Schenkungen, Erbschaften oder Übertragungen innerhalb der Familie gehören grundsätzlich nicht dazu – für sie gelten vielmehr besondere Steuersätze und Bemessungsgrundlagen.
Fälle zur Befreiung oder Erleichterung der Grunderwerbsteuer
- Sehr geringwertige Grundstückserwerbe: Übersteigt der für die Steuerberechnung maßgebende Wert eines Grundstücks 1.100 Euro nicht, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Für bestimmte Erwerbe im Rahmen einer Liegenschaftsteilung gilt eine eigene Grenze von 2.000 Euro.
- Bestimmte Übertragungen von Betriebsvermögen: Bei unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Übertragungen bestimmter Betriebe oder Teilbetriebe kann ein Freibetrag von bis zu 900.000 Euro greifen. Dafür müssen unter anderem persönliche Voraussetzungen des Übergebers und weitere gesetzliche Bedingungen erfüllt sein.
- Wohnraumerwerb zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern: Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Erwerb zur gleichteiligen Anschaffung oder Errichtung einer gemeinsamen Wohnstätte bis zu 150 m² Wohnnutzfläche steuerfrei. Die Befreiung ist an Bedingungen zum dringenden Wohnbedürfnis und zur anschließenden Nutzung geknüpft.
- Bestimmte Erwerbe von Todes wegen: Bei einer Erbschaft oder einer Schenkung auf den Todesfall kann die Übertragung einer Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer befreit sein. Das gilt für Wohnraum bis zu 150 m² Wohnnutzfläche, wenn beispielsweise der Erwerber die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzt und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
- Weitere gesetzliche Befreiungen: Das Grunderwerbsteuergesetz sieht unter anderem Befreiungen bei bestimmten behördlichen Maßnahmen, Realteilungen, Zuwendungen öffentlich-rechtlicher Körperschaften und bestimmten Grundstücksübertragungen im Zusammenhang mit Flurbereinigungs- oder Zusammenlegungsverfahren vor.
Wie lässt sich die Grunderwerbsteuer legal reduzieren?
Beim Immobilienkauf gibt es keine einfache Gestaltung, mit der sich die Grunderwerbsteuer beliebig vermeiden lässt. Es gibt aber einige Punkte, die bei der Vertragsgestaltung relevant sein können. Gerade bei größeren Vermögensübertragungen lohnt sich daher eine steuerliche Prüfung vor der Vertragsunterzeichnung. Nachträgliche Korrekturen sind deutlich schwieriger, wenn die steuerlich relevanten Tatsachen bereits geschaffen wurden.
- Bewegliche Gegenstände gesondert ausweisen
Nicht alles, was beim Immobilienkauf mitverkauft wird, gehört automatisch zum Grundstück. Bewegliche Gegenstände wie Möbel oder bestimmte Einrichtungsgegenstände können grundsätzlich separat vom Immobilienkaufpreis ausgewiesen werden und unterliegen dann nicht der Grunderwerbsteuer. Wichtig ist, dass die Gegenstände tatsächlich beweglich sind und die angesetzten Werte realistisch und nachvollziehbar bleiben.
- Kaufpreis realistisch verhandeln
Bei einem normalen Immobilienkauf richtet sich die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nach der maßgeblichen Gegenleistung. Ein tatsächlich niedrigerer Kaufpreis kann deshalb auch die Steuerbelastung reduzieren. Entscheidend ist allerdings, dass der vereinbarte Preis dem tatsächlichen Kaufgeschäft entspricht. Eine künstliche Aufteilung oder ein nur zum Steuersparen niedriger angesetzter Kaufpreis ist keine zulässige Gestaltung.
- Vertragsgestaltung frühzeitig prüfen
Gerade beim Neubau kann die konkrete Vertragsgestaltung für die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen. Werden beispielsweise ein Grundstück und die spätere Errichtung eines Hauses getrennt vereinbart, kommt es auf die tatsächlichen vertraglichen und wirtschaftlichen Zusammenhänge an. Zwei getrennte Verträge führen deshalb nicht automatisch zu einer niedrigeren Steuer. Eine Prüfung vor Vertragsabschluss schafft hier Sicherheit.
- Familienübertragungen prüfen
Bei einer Übertragung innerhalb des gesetzlich definierten Familienverbands kann der begünstigte Stufentarif statt des regulären Steuersatzes von 3,5 Prozent gelten. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind und welche Bemessungsgrundlage gilt, hängt vom konkreten Übertragungsvorgang ab und sollte deshalb vor der Vertragsgestaltung geprüft werden. Zum Familienverband zählen unter anderem Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie sowie Stief-, Wahl- und Pflegekinder. Auch Geschwister, Nichten und Neffen gehören dazu.
7. Grunderwerbsteuer, Grundsteuer & Immobilienertragsteuer: Wo liegt der Unterschied?
Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und Immobilienertragsteuer werden häufig miteinander verwechselt, tatsächlich verfolgen die drei Abgaben jedoch völlig unterschiedliche Zwecke. Für Käufer und Verkäufer ist die Unterscheidung wichtig, weil jeweils ein anderer Vorgang besteuert wird: der Erwerb, das laufende Halten oder die Veräußerung einer Immobilie. Die Steuern ersetzen sich also nicht, sondern sind alle gleichermaßen verpflichtend.
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Grunderwerbsteuer |
Grundsteuer |
Immobilienertragsteuer |
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Wann fällt sie an? |
Bei einem steuerpflichtigen Erwerb eines inländischen Grundstücks, etwa durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft |
Laufend für inländischen Grundbesitz |
Bei der steuerpflichtigen Veräußerung einer Immobilie |
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Wer zahlt sie? |
In der Praxis meist der Käufer (rechtlich gelten je nach Erwerb unterschiedliche Steuerschuldner) |
Eigentümer des Grundbesitzes |
Grundsätzlich der Verkäufer beziehungsweise Veräußerer |
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Steuersatz 2026 |
Beim normalen entgeltlichen Erwerb grundsätzlich 3,5 % (bei bestimmten unentgeltlichen und familiären Übertragungen Stufentarif von 0,5 % bis 3,5 %) |
Kein einheitlicher Prozentsatz vom Immobilienwert. Berechnung über Grundsteuermessbetrag und kommunalen Hebesatz von bis zu 500 % |
Grundsätzlich 30 % auf den steuerpflichtigen Gewinn aus privaten Grundstücksveräußerungen |
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Besonderheit |
Einmalige Steuer im Zusammenhang mit dem Erwerb |
Laufende Gemeindesteuer |
Betrifft die Wertsteigerung bzw. den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn und kennt unter anderem Hauptwohnsitzbefreiungen |
8. Welche Kosten entstehen neben der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Wer eine Immobilie in Österreich kauft, sollte neben dem Kaufpreis insbesondere folgende Positionen einplanen:
- Grunderwerbsteuer: grundsätzlich 3,5 % der maßgeblichen Bemessungsgrundlage
- Grundbucheintragung des Eigentums: 1,1 % des Werts des eingetragenen Rechts
- Eintragung eines Pfandrechts: 1,2 % des Pfandbetrags bei Finanzierung über eine Hypothek
- Eingabengebühr Grundbuch: 85 Euro
- Rechtsanwalt oder Notar für Vertragserrichtung und Abwicklung: etwa 1 - 3 % des Kaufpreises, abhängig von Vereinbarung und Leistungsumfang
- Beglaubigungskosten: abhängig von der jeweiligen Bemessungsgrundlage
- Maklerprovision: maximal 3 % des Kaufpreises plus 20 % Umsatzsteuer bei Kaufpreisen ab 48.448,52 Euro (die konkrete Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar)
- Weitere Finanzierungskosten: abhängig von Bank, Kredit und konkreter Finanzierung.
Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 500.000 Euro können allein Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragung damit bereits einen erheblichen zusätzlichen Betrag ausmachen. Wichtig ist außerdem, dass einzelne Gebührenregelungen zeitlich befristet sein können. Die zeitlich begrenzte Befreiung von bestimmten Grundbuchs- und Pfandrechtseintragungsgebühren für dringendes Wohnbedürfnis war auf Anträge innerhalb des vorgesehenen Zeitraums bis 30. Juni 2026 ausgerichtet. Für Erwerbsvorgänge im weiteren Jahresverlauf 2026 sollte daher nicht mehr pauschal mit dieser Befreiung gerechnet werden.
9. Fazit: Worauf kommt es bei der Grunderwerbsteuer in Österreich 2026 an?
Bei der Grunderwerbsteuer in Österreich 2026 kommt es nicht allein auf den Kaufpreis an. Entscheidend sind vor allem die Art des Erwerbs, die richtige Bemessungsgrundlage und der passende Steuersatz. Beim klassischen Kauf gelten grundsätzlich 3,5 %, während bei Schenkungen, Erbschaften und bestimmten Familienübertragungen der Stufentarif mit 0,5 bis 3,5 % greifen kann. Wer die steuerlichen Regeln und Fristen frühzeitig prüft, kann die Kosten besser einplanen und mögliche legale Gestaltungsmöglichkeiten nutzen.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, ist daneben vor allem eines wichtig: den tatsächlichen Wert der Immobilie zu kennen. Eine realistische Immobilienbewertung hilft dabei, Kaufpreise einzuordnen, Verkaufsverhandlungen vorzubereiten oder den passenden Verkaufspreis festzulegen. Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von immoverkauf24 können Sie den Wert Ihrer Immobilie einfach und unverbindlich schätzen lassen.
Beim klassischen Immobilienkauf beträgt die Grunderwerbsteuer in Österreich grundsätzlich 3,5 % der Gegenleistung, mindestens jedoch vom Grundstückswert. Bei Schenkungen, Erbschaften und bestimmten Familienübertragungen gilt für Grundvermögen der Stufentarif von 0,5 %, 2 % und 3,5 %.
Bei dem normalen Kauf einer Immobilie für 300.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 10.500 €, sofern der Kaufpreis die maßgebliche Bemessungsgrundlage darstellt: 300.000 € × 3,5 %. Bei einer Schenkung oder Familienübertragung kann aufgrund des Stufentarifs eine deutlich niedrigere Steuer anfallen.
Beim Immobilienkauf wird die Grunderwerbsteuer in Österreich üblicherweise vom Käufer übernommen. Rechtlich ist jedoch zwischen den verschiedenen Erwerbsvorgängen zu unterscheiden, denn je nach Art der Übertragung gelten unterschiedliche Steuerschuldner. Die Steuerschuld entsteht bereits mit dem steuerpflichtigen Erwerb und nicht erst mit der Grundbucheintragung.
Die grundlegenden Steuersätze der Grunderwerbsteuer in Österreich für 2026 bleiben bestehen. Beim entgeltlichen Erwerb gelten grundsätzlich 3,5 %, bei bestimmten unentgeltlichen und familiären Übertragungen der Stufentarif von 0,5 bis 3,5 %. Auch 2026 bestätigt das BMF diese Regelungen für die Grunderwerbsteuer in Österreich.