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Hauskredit: Angebote vergleichen und Zinskosten sparen

Sie haben Ihr neues Eigenheim bereits gefunden, doch bei der Finanzierung gibt es noch viele Fragezeichen? In Anbetracht der zahlreichen Kreditangebote und unterschiedlichen Bauzinsen ist es nicht ganz unerheblich, bei welcher Bank Sie einen Kredit aufnehmen. Was bei einem Kreditvergleich zu beachten ist und wie Sie eine günstige Immobilienfinanzierung finden, erklären wir Ihnen hier. Folgende Tipps und Hinweise sollten Sie unbedingt kennen.

1. Was macht einen Hauskredit aus?

Hauskredit

Ein Hauskredit ist für viele Käufer eine wichtige Voraussetzung für den Kauf, die Errichtung oder die Sanierung einer Immobilie. Bei dieser Kreditform handelt es sich meist um ein langfristiges Darlehen, bei der die Immobilie der Bank als Sicherheit dient. Der Hypothekarkredit ist aber keinesfalls ein Produkt von der Stange – bei der Entscheidung für eine geeignete Immobilienfinanzierung gilt es, verschiedene Punkte wie die Zinsbindungsfrist und die Tilgungshöhe zu klären.

Der Kredit fürs Haus ist meist günstiger als herkömmliche Kredite, da sich die Bank die Kreditschuld durch Eintragung eines Pfandrechts im Grundbuch besichern lässt. Aber auch bei niedrigen Kreditzinsen sollten Sie nicht vergessen, einen Kreditvergleich durchzuführen. Welche Kreditvariante sich am besten für Sie eignet, ist von Ihrer persönlichen Situation und Ihrem Einkommen abhängig. Aus diesem Grund lohnt es sich, einen Finanzberater zurate zu ziehen. Der Experte findet für Sie passgenaue Konditionen und handelt für Sie eine günstige Baufinanzierung aus.

2. Wer bietet den Hauskredit an?

Einen Hauskredit in Form eines Hypothekardarlehens oder eines Wohnkredits erhalten Sie bei einer der vielen Banken in Österreich. Das Bauspardarlehen ist hingegen ein Finanzierungsprodukt, das von den fünf Bausparkassen angeboten wird. Auf dem österreichischen Markt sind dies:

  • Bausparkasse Wüstenrot
  • Raiffeisen Wohnbausparen
  • ABV Bausparen
  • Bausparkasse der Sparkassen
  • Volksbank Bausparen

3. Wie viel Eigenkapital wird für den Hauskredit benötigt?

Je mehr Eigenmittel Sie zur Immobilienfinanzierung beisteuern, desto niedriger ist Ihr Hauskredit und damit auch die monatliche Kreditrate. Als Faustregel gilt daher, dass Käufer mindestens 20 bis 30 Prozent an Eigenkapital mitbringen sollten. Bei einem Hausbau haben Sie die Möglichkeit, Ihre Eigenleistung als eigene Mittel in die Finanzierung einzubringen. Wenn Sie beispielsweise den Innenausbau selbst übernehmen, sparen Sie Geld und die Bank rechnet Ihnen die sogenannte „Muskelhypothek“ beim Eigenkapital an. Realistisch sind zwischen fünf bis zehn Prozent, die Sie an eigenen Bauleistungen beisteuern können.

immoverkauf24 Tipp

Denken Sie daran, dass beim Erwerb einer Immobilie auch Kaufnebenkosten in nicht unerheblicher Höhe anfallen. Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner und legen Sie sich ausreichend Erspartes zur Seite, da der Hauskredit die Nebenkosten beim Immobilienkauf nur selten deckt.

Hauskredit ohne Eigenkapital – für wen sinnvoll?

Sie haben ein gutes Einkommen, Ihnen fehlt es aber an den nötigen Eigenmitteln für die Finanzierung? Die Lösung könnte ein Kredit fürs Haus ohne Eigenkapital sein. Eine solche Immobilienfinanzierung bezeichnet man als Vollfinanzierung. Die Bank gewährt Ihnen einen Hauskredit, der den Kaufpreis in vollem Umfang deckt. Mit einem Hauskredit ohne Eigenkapital können Sie sich den Traum vom Eigenheim schneller erfüllen. Das höhere Kreditausfallrisiko lässt sich die Bank aber mit einem Aufschlag auf den Sollzins entlohnen. Wägen Sie daher sorgfältig ab, welche Variante sich besser für Sie eignet – jetzt günstige Kreditzinsen sichern und voll finanzieren oder aber länger Miete zahlen und mehr Eigenkapital sparen.

4. Wie hoch darf der Kredit sein?

Kredithöhe berechnen

Damit Sie die monatlichen Kreditraten gut stemmen können, sollte der Hauskredit nicht zu hoch sein. Andernfalls droht das Risiko, dass Sie sich überschulden und die Bank Ihr Haus zur Zwangsversteigerung ausschreibt. Klären Sie die finanzielle Machbarkeit daher am besten schon frühzeitig, bevor Sie die ersten Objekte besichtigen und in Vertragsverhandlungen gehen.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Ihre finanziellen Möglichkeiten entscheiden darüber, wie hoch der Hauskredit maximal sein darf bzw. wie viel die Immobilie kosten darf. Nehmen Sie Ihre monatlichen Einnahmen und Ihre Ausgaben genau unter die Lupe. Nach Abzug aller Lebenshaltungskosten kommen Sie auf Ihr frei verfügbares Monatsbudget, das Ihnen für die Rückzahlung des Kredits zur Verfügung steht. Kalkulieren Sie nicht zu knapp und planen Sie besser einen finanziellen Puffer für unerwartete Ausgaben wie beispielsweise eine Reparatur am Haus ein. Auf Basis Ihres finanziellen Spielraums können Sie dann Ihr Budget für den Hauskauf ermitteln – dabei hilft Ihnen unser kostenloser Budgetrechner, der Ihnen den maximal möglichen Darlehensbetrag und den maximalen Kaufpreis anzeigt.

immoverkauf24 Tipp

Die Kreditraten sollen nicht nur heute, sondern auch in der Zukunft noch bezahlbar sein. Wenn sich die Kreditzinsen in einigen Jahren erhöhen, steigt auch die monatliche Belastung. Kalkulieren Sie daher besser mit einem höheren Sollzins, um zu prüfen, ob der Hauskredit selbst bei einem Anstieg des Zinsniveaus noch finanziell für Sie machbar ist.

Wie hoch Ihr Kredit für den Hauskauf sein darf, richtet sich also in erster Linie nach dem Einkommen und Ihrem angesparten Eigenkapital. Eine weitere Stellschraube ist der gewünschte Tilgungssatz. Unsere Finanzierungsexperten beleuchten für Sie die verschiedenen Kreditmöglichkeiten und erarbeiten mit Ihnen eine Finanzierung, die langfristig zu Ihnen passt.

5. Welche Kosten fallen bei einem Hauskredit an?

Wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen, fallen zwei Arten von Gebühren an:

  • Bankgebühren: Die meisten Banken berechnen eine Bearbeitungsgebühr, die oftmals zwischen ein und zwei Prozent liegt. Hinzu kommt bei einigen Kreditinstituten eine jährliche Kontoführungsgebühr.
  • Eintragungsgebühren: Für die Bestellung einer Hypothek im Grundbuch ist eine Gebühr in Höhe von 1,2 Prozent des Pfandbetrages zu zahlen. Diese Gebühr entfällt bei einem Wohnkredit ohne Hypothek.

6. Wie bekommt man einen Hauskredit?

Die Bank möchte bei der Kreditvergabe sicherstellen, dass Sie den Kredit auch innerhalb der vereinbarten Fristen zurückzahlen. Aus Sicht der Bank stellt die Bonität des Kreditnehmers daher ein wichtiges Kriterium dar. Je besser Ihre Bonität ist, desto höher stehen Ihre Chancen auf einen günstigen Kredit. Ihre Bonität beeinflusst nämlich auch, wie hoch der Risikoaufschlag auf den Zins ausfällt. Lesen Sie mehr zu den Kriterien der Kreditvergabe auf unserer Seite zur Bonitätsprüfung – inklusive 9 Tipps, wie man seine Bonität verbessern kann.

Für die Beantragung des Kredits benötigen Sie zudem verschiedene Unterlagen. Dazu gehören:

  • Gehaltsnachweise
  • Haushaltsrechnung
  • Kostenaufstellung
  • Dokumente zur Liegenschaft wie das Exposé und Baupläne

7. Worauf ist beim Hauskredit Vergleich verschiedener Angebote zu achten?

Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei, einen günstigen Hauskredit in Österreich zu finden – denken Sie beim Kreditvergleich auch immer daran, dass der Zinssatz allein nicht der ausschlaggebende Faktor sein sollte.

Checkliste: Haus kaufen mit Kredit – Tipps für den Kreditvergleich

  • Effektivzinssatz: Für den Kreditvergleich eignet sich der effektive Zinssatz mehr als der nominale Zinssatz. Der Effektivzinssatz berücksichtigt außerdem die Gebühren, die von der Bank erhoben werden.
  • Gebühren: Fragen Sie bei der Bank nach, welche Gebühren diese für die Beantragung des Kredits erhebt. Nicht alle Banken berechnen eine Bearbeitungsgebühr, weshalb der Vergleich lohnt.
  • Restschuld: Nach der Zinsbindungsphase besteht häufig noch eine Restschuld, für die Sie später eine Anschlussfinanzierung benötigen. Die Restschuld sollte möglichst gering ausfallen, damit Sie bei womöglich gestiegenen Zinsen nicht in einen finanziellen Engpass geraten.
  • Flexible Anpassung der Kreditraten: In den fünf, zehn, 15 oder gar 25 Jahren während der Kreditlaufzeit kann viel in Ihrem Leben passieren. Vorteilhaft ist es da, wenn sich Ihr Hauskredit Ihren Bedürfnissen flexibel anpasst.
  • Sondertilgungsmöglichkeiten: Möglichkeiten zur Sondertilgung sind sinnvoll, um den Kredit schneller zu tilgen. Häufig erlauben Banken jährliche Sondertilgungen bis zu einer festgelegten Höhe, ohne dass eine Pönale anfällt.
  • Versicherungen: Um das Kreditausfallrisiko zu minimieren, bieten Banken verschiedene Versicherungsprodukte an. Auch hier sollten Sie die Angebote vergleichen, da sich die Prämien mitunter deutlich voneinander unterscheiden.

8. Zinssatz variabel oder fix – der Vergleich für die Hausfinanzierung

Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder Sie schließen ein variables Darlehen ab oder Sie entscheiden sich für einen Kredit mit Fixzins. Worin genau die Unterschiede bestehen und welche Finanzierungsart sich für wen eignet, haben wir für Sie in der folgenden Tabelle gegenübergestellt:

Art des Zinssatzes Vorteile Nachteile Geeignet für
Variabel
  • Bei einem variablen Zinssatz profitieren Sie stärker vom historisch niedrigen Zinsniveau. Dies ist aber nur solange der Fall, wie der Indikatorzinssatz (z. B. EURIBOR) auch niedrig bleibt.
  • Ein variables Darlehen können Sie jederzeit kündigen, ohne dass die Bank eine Pönale erhebt.
  • Es besteht bei einem variablen Kredit immer das Risiko, dass sich die Kreditzinsen erhöhen und Sie deutlich mehr als geplant für Ihren Kredit ausgeben müssen.
  • Wenn Sie Ihren variablen Zins durch eine Zinsobergrenze – ein sogenanntes Cap – deckeln wollen, bittet Sie die Bank dafür kräftig zur Kasse.
  • Geeignet für Kreditnehmer, die das Risiko steigender Zinsen nicht scheuen und die derzeitigen Niedrigzinsen maximal ausnutzen wollen.
  • Zu empfehlen, wenn die Zinsen aller Voraussicht nach nur geringfügig ansteigen werden.
  • Auch empfehlenswert, wenn Sie das Haus schon in einigen Jahren wieder verkaufen wollen.
Fix
  • Der Fixzins bleibt bis zum Ende der Zinsbindung unverändert. Damit bietet Ihnen der Fixzins mehr Planungssicherheit.
  • Von steigenden Zinsen bleibt Ihre Finanzierung unbeeindruckt. Selbst wenn sich die Bauzinsen erhöhen, zahlen Sie für Ihren Kredit nur den vereinbarten, niedrigeren Zinssatz.
  • Sie bezahlen eine Prämie in Form eines Aufschlags auf den aktuellen Zinssatz, die Sie vor steigenden Zinskosten bewahrt. Dadurch ist die Finanzierung aber auch teuer, insbesondere dann, wenn die variablen Zinsen niedrig bleiben.
  • Wenn Sie Ihr Haus vor Ende der Zinsbindungsfrist verkaufen und den Kredit vorzeitig zurückzahlen, müssen Sie mit einer Pönale rechnen.
  • Geeignet für Kreditnehmer, die ihre Finanzierung genau planen möchten und kein Zinsrisiko eingehen wollen.
  • Zu empfehlen, wenn das Zinsniveau besonders niedrig ist und die Kreditzinsen voraussichtlich in den kommenden Jahren ansteigen werden.

9. Was sind die Risiken des Hauskredits?

Wie bei jedem anderen Kredit auch besteht beim Hauskredit das Risiko der Überschuldung, wenn Sie die Kreditraten beispielsweise aufgrund eines Jobverlustes nicht mehr bezahlen können. Angesichts langer Laufzeiten und hoher Kreditsummen lauern bei der Hausfinanzierung aber noch andere Fallstricke:

  • Fehlende Beratung: Eine Kreditentscheidung trifft man nicht mal eben so. Meist stellt der Hauskauf bzw. Hausbau die größte Investition im Leben dar. Einfach das erste Kreditangebot zu unterschreiben, wäre da leichtsinnig. Ein erfahrener Finanzberater zeigt Ihnen, worauf es beim Finanzieren einer Immobilie ankommt und klärt Sie zu den Risiken auf. Lassen Sie sich verschiedene Kreditmöglichkeiten aufzeigen, so dass Sie ein für Sie individuelles Finanzierungsangebot erhalten, welches sich auch bei veränderten Lebenssituationen flexibel anpassen lässt.
  • Laufzeit: Bei einer langen Laufzeit ist zwar die Höhe der monatlichen Kreditrate niedrig, dafür zahlen Sie Ihren Kredit jedoch länger ab und die Zinskosten insgesamt sind höher. Generell gilt im Hinblick auf die Kreditlaufzeit bei der Hausfinanzierung: Schließen Sie einen Hauskredit auf maximal 25 Jahre ab. Spätestens aber mit Eintritt ins Pensionsalter sollte der Kredit abbezahlt sein.
  • Tilgungssatz: Die aktuellen Niedrigzinsen machen den Hauskredit besonders günstig. Dennoch sollte man sich von einem kleinen Sollzins nicht dazu verleiten lassen, die Kreditraten niedrig zu halten. Wählen Sie die anfängliche Tilgung dagegen möglichst hoch, ist der Hauskredit schneller abbezahlt.
  • Zinskosten: Aktuell können Sie eine Immobilienfinanzierung zu einem Effektivzinssatz von rund zwei Prozent abschließen. Es besteht grundsätzlich aber das Risiko, dass die Zinsen in Zukunft steigen und Sie zum Ende Ihrer Zinsbindungsdauer mehr für Ihren Hauskredit zahlen müssen.
  • Finanzierung ohne Eigenkapital: Eine Vollfinanzierung ist zwar verlockend, dafür aber auch risikoreicher. Bei keinem oder niedrigem Eigenkapital ist der Kreditbetrag höher, wodurch auch die monatlichen Raten und die Zinskosten höher ausfallen. Bei einer Vollfinanzierung besteht aus diesem Grund ein höheres Risiko der Überschuldung. Im schlimmsten Fall ist der Erlös aus der Zwangsversteigerung zu gering, um die offene Kreditschuld bei der Bank zu decken. Dann sind Sie nicht nur Ihr Haus los, sondern müssen auch weiterhin noch Ihre Schulden begleichen.

10. Sind Kreditraten bzw. Zinsen steuerlich absetzbar?

Mit der Steuerreform 2015/16 wurde der Abzug von Sonderausgaben stark eingeschränkt, was sich leider auch auf Darlehensbeträge auswirkt. Wenn Sie ein Eigenheim errichten oder sanieren, konnten Sie die Kreditraten inklusive der Zinsen zuvor als Sonderausgaben von der Steuer absetzen. Die Rückzahlungen sind jetzt nur noch absetzbar, wenn Sie Ihren Darlehensvertrag vor dem 1. Jänner 2016 abgeschlossen haben. Die Abzugsfähigkeit der Kreditraten gilt in diesem Fall befristet bis zur Veranlagung 2020.

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