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Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung

Das Vergleichswertverfahren wird häufig zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie herangezogen. Dabei wird der Wert einer Liegenschaft durch den Vergleich mit den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Wichtig zu wissen: Persönliche Vorlieben bzw. Wertzumessungen werden dabei nicht berücksichtigt.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Verkehrswert

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien angewendet, wo eine entsprechende Vergleichbarkeit gegeben ist. Weitere klassische Anwendungsbeispiele sind neben Grundstücken etwa Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen.

Wie wird konkret vorgegangen?

Im Idealfall werden mit dem Vergleichswertverfahren Immobilien und Liegenschaften verglichen, bei denen die wertbeeinflussenden Merkmale möglichst übereinstimmen – die etwa vor kurzem in der Nachbarschaft bzw. näheren Umgebung verkauft worden und unter anderem hinsichtlich Lage, Größe, Zustand oder Nutzung möglichst ähnlich sind.

Da es in der Praxis jedoch oft vorkommt, dass es keine bzw. nicht genügend passende Vergleichsobjekte gibt, kann auf die Vergleichspreise von Objekten aus anderen Gegenden zurückgegriffen werden. Die Voraussetzung dafür ist, dass die betreffenden Vergleichspreise im redlichen Geschäftsverkehr sowie in zeitlicher Nähe und in vergleichbaren Gebieten erzielt worden sind.

Die Vergleichspreise können aus einer Reihe von Quellen stammen: der Urkundensammlung des Grundbuchs, aus öffentlich zugänglichen Kaufpreissammlungen oder eigenen Kauf- und Mietpreissammlungen des betreffenden Sachverständigen bzw. Gutachters.

Sowohl für den Fall, dass in der näheren Umgebung genügend passende Vergleichsobjekte vorhanden sind, als auch beim Heranziehen der Vergleichspreise aus anderen Gegenden, müssen jedoch auch gewisse wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt werden. Das geschieht über Zu- und Abschläge.

Wertbeeinflussende Umstände, die durch Zu- und Abflüsse berücksichtigt werden, sind beispielsweise:

  • Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc.)
  • Zustand der Immobilie (Modernisierungsbedarf)
  • Grundrisse, Belichtung, Nutzungsmöglichkeiten
  • Grundstücksausrichtung, Nutzungsrechte, etc.

Vergleichswertverfahren Beispiel

Angaben Musterwohnung laut Kaufpreissammlungen tatsächlich zu bewertende Wohnung Zu-/ Abschlag in %
Größe 80 qm 80 qm .
Baujahr 1980 1989 +5%
Lage mittlere Lage mittlere Lage .
Stockwerk 1. Stock Erdgeschoss -20%
Ausstattung durchschnittlich durchschnittlich .
Zustand aujahrestypisch modernisiert +15%
Vermietung unvermietet unvermietet .
Preis pro qm 1.800 € 1.800 € .
Wert absolut 144.000 € 144.000 € .
Quelle: immoverkauf24

Tipp von immoverkauf24:

Um das Vergleichswertverfahren korrekt anzuwenden, bedarf es sehr viel Erfahrung und einer sehr guten Marktkenntnis. Lassen Sie einfach Ihre Immobilie vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten oder informieren Sie sich noch ausführlicher über Fragen der Immobilienbewertung in unserem Ratgeber 25 Tipps zum Immobilienverkauf. Dort finden Sie auch Checklisten zur kostenlosen Immobilienbewertung.

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