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Vergleichswertverfahren für Immobilien - so wird der Vergleichswert berechnet

Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Dabei wird der Wert einer Liegenschaft durch den Vergleich mit den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Wichtig zu wissen: Persönliche Vorlieben bzw. Wertzumessungen werden dabei nicht berücksichtigt.

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1. Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei der Bewertung von Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz, bei denen eine entsprechende Vergleichbarkeit gegeben ist. Da das Verfahren die aktuelle Marktlage bei der Wertermittlung berücksichtigt, ist es besonders zur Preisermittlung im Kaufs- oder Verkaufsfall beliebt. Weiters wird das Verfahren zur Berechnung der Besteuerung bei Erbschaften oder Schenkungen angewandt sowie bei der Vermögensaufstellung im Falle einer Scheidung

Neben Grundstücken und Einfamilienhäusern kann der Vergleichswert ebenso für Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen berechnet werden.

2. Vergleichswertverfahren Immobilien: Wie wird konkret vorgegangen?

Im Idealfall werden mit dem Vergleichswertverfahren Immobilien und Liegenschaften verglichen, bei denen die wertbeeinflussenden Merkmale möglichst übereinstimmen – die etwa vor kurzem in der Nachbarschaft bzw. näheren Umgebung verkauft worden und unter anderem hinsichtlich Lage, Größe, Zustand oder Nutzung möglichst ähnlich sind. Hierbei spricht man vom sogenannten direkten Verkehrswertverfahren.

Da es in der Praxis jedoch oft vorkommt, dass es keine bzw. nicht genügend passende Vergleichsobjekte gibt, findet in der Praxis regelmäßig das indirekte Vergleichswertverfahren Anwendung. Hier kann auf die Vergleichspreise von Objekten aus anderen Gegenden zurückgegriffen werden. Die Voraussetzung dafür ist, dass die betreffenden Vergleichspreise im redlichen Geschäftsverkehr sowie in zeitlicher Nähe und in vergleichbaren Gebieten erzielt worden sind.

Die Vergleichspreise können dabei aus einer Reihe von Quellen stammen:

  • aus der Urkundensammlung des Grundbuchs
  • aus öffentlich zugänglichen Kaufpreissammlungen
  • oder aus eigenen Kauf- und Mietpreissammlungen des betreffenden Sachverständigen bzw. Immobiliengutachters
Vergleichswertverfahren Arten

3. Vergleichswertverfahren Berechnung: Wie wird der Vergleichswert ermittelt?

Sowohl für den Fall, dass in der näheren Umgebung genügend passende Vergleichsobjekte vorhanden sind, als auch beim Heranziehen der Vergleichspreise aus anderen Gegenden, müssen jedoch auch gewisse wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt werden. Das geschieht über Zu- und Abschläge.

Folgende wertbeeinflussenden Umständen, werden beispielsweise durch Zu- und Abflüsse berücksichtigt:

  • Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc.)
  • Zustand der Immobilie (Modernisierungsbedarf)
  • Grundrisse, Belichtung, Nutzungsmöglichkeiten
  • Grundstücksausrichtung, Nutzungsrechte, etc.

Vergleichswertverfahren Beispiel

Angaben Musterwohnung laut Kaufpreissammlungen tatsächlich zu bewertende Wohnung Zu-/ Abschlag in %
Größe 80 qm 80 qm .
Baujahr 1980 1989 +5%
Lage mittlere Lage mittlere Lage .
Stockwerk 1. Stock Erdgeschoss -20%
Ausstattung durchschnittlich durchschnittlich .
Zustand baujahrestypisch modernisiert +15%
Vermietung unvermietet unvermietet .
Preis pro qm 1.800 € 1.800 € .
Wert absolut 144.000 € 144.000 € .

immoverkauf24 Info:

Um das Vergleichswertverfahren korrekt anzuwenden, bedarf es sehr viel Erfahrung und einer sehr guten Marktkenntnis. Lassen Sie einfach Ihre Immobilie vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten oder informieren Sie sich noch ausführlicher über Fragen der Immobilienbewertung in unserem Ratgeber 25 Tipps zum Immobilienverkauf. Dort finden Sie auch Checklisten zur kostenlosen Immobilienbewertung.

4. Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren wird am häufigsten zur Wertermittlung von Immobilien verwendet. Wir haben für Sie folgend die Vor- und Nachteile dieser Wertermittlungsmethode gegenüber gestellt:

Vorteile

  • leicht nachvollziehbare und zuverlässige Bewertungsmethode
  • aktuelles Marktgeschehen wird berücksichtigt

Nachteile

  • nicht anwendbar bei fehlenden Vergleichswerten
  • für ungewöhnliche Gebäude oder vermietete Immobilien weniger geeignet
  • unterliegt den Schwankungen des Marktes

5. Hier Vergleichswert ermitteln lassen

Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück zu veräußern? Gerne können wir anhand einiger Angaben eine kostenfreie Wertermittlung vornehmen. Füllen Sie einfach das untenstehende Formular aus.

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