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Wohnungsverkauf – vermietete Wohnung verkaufen

Wohnung vermietet verkaufen

Sie sind Eigentümer einer vermieteten Wohnung und überlegen, diese nun zu verkaufen? Hier erhalten Sie exklusive Tipps, die Ihnen helfen den Verkaufsprozess gut vorzubereiten und professionell umzusetzen. Beachten Sie dazu auch weitere Tipps und wichtige Hinweise zum Verkauf von freien Wohnungen unter Wohnungsverkauf.

immoverkauf24 hat in einem kostenlosen Ratgeber 25 Praxistipps aufgelistet, die Ihnen Schritt für Schritt zeigen, wie Sie Ihre vermietete Wohnung zum maximalen Verkaufspreis veräußern.

An wen kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, können Sie sich an zwei mögliche Zielgruppen wenden:

  • Personen, die in die Wohnung selbst einmal einziehen möchten
  • Kapitalanleger, die mit der Wohnung eine Rendite erwirtschaften möchten

Der Verkauf der Wohnung an die erste Zielgruppe ist zwar für den Verkäufer im Erfolgsfall sehr interessant, lässt sich in der Praxis aber schwer verwirklichen. Denn: ein Eigentümer kann eine vermietete Wohnung nur dann verkaufen, wenn er vorher das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigt. Dazu muss er die Kündigung ausführlich begründen – ob diese rechtens ist oder nicht, darüber entscheiden oft die Gerichte. Nicht selten stellt sich dabei heraus, dass die aufgeführten Gründe für eine Kündigung nicht ausreichen.

Für die Kündigung wegen Eigenbedarf gilt zudem eine Sperrfrist von 10 Jahren. Das heißt, dass man innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb einer vermieteten Wohnung den Mieter nicht wegen Eigenbedarf kündigen kann.

Weil Kündigungen wegen Eigenbedarf Zeit und Geld kosten können und auch der Einzugszeitpunkt im Erfolgsfall nicht genau kalkulierbar ist, interessieren sich potentielle Selbstnutzer kaum für den Kauf einer vermieteten Wohnung.

Verkauf einer vermieteten Wohnung an Kapitalanleger

Am besten kann man eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkaufen, sprich man wendet sich direkt an Kapitalanleger. Dabei kommt es darauf an, den Anleger davon zu überzeugen, dass er bereits während der Haltedauer der Wohnung eine interessante Eigenkapitalrendite erwirtschaften kann, spätestens jedoch bei einem späteren Verkauf der Wohnung.

Rendite einer vermieteten Wohnung während der Haltedauer

Die Eigenkapitalrendite einer vermieteten Immobilie kann man am besten aus Sicht eines Käufers an einem Beispiel verdeutlichen:

Beispielrechnung Eigenkapitalrendite

Kaufpreis 125.000 €
Nebenkosten (12 %) 15.000 €
Anschaffungskosten gesamt: 140.000 €
Eigenkapital (20 %) 28.000 €
Fremdkapital (80 %) 112.000 €
Zinssatz Fremdkapital 4,0 %
Zinskosten gesamt 4.480 €
Instandhaltungskosten pro qm 1 €
Quadratmeter Wohnfläche 49
Instandhaltungskosten gesamt (12 Monate) 588 €
Vewaltungskosten pro Jahr (Annahme) 340 €
Zins-/ Instandhaltungs-/ Verwaltungskosten gesamt 5.408 €
Nettokaltmiete pro Jahr 5.460 €
Ergebnis vor Steuerersparnis und Tilgung 52 €
Gebäudewert (Annahme 70 % des Kaufpreises) 87.500 €
%-Abschreibung auf Gebäudewert 1,5 %
Abschreibungen 1.313 €
- Ergebnis vor Steuerbetrachtung 52 €
= Steuerlich ansetzbarer Verlust 1.261 €
Persönlicher Grenzsteuersatz (Annahme): 43 %
Steuerersparnis 545 €
Ergebnis nach Steuerersparnis, aber vor Tilgung 597 €
- Tilgung (1 %) 1.120 €
= Liquidität = Überschuss (+) bzw. Unterdeckung (-) -523 €
Eigenkapitalrendite 2,13 %
Quelle und copyright: immoverkauf24
Verkaufspreis

In diesem konkreten Fall und bei den gewählten Annahmen könnte ein Käufer beim Kauf der Wohnung eine jährliche Eigenkapitalrendite von 3,2% erwirtschaften. Allerdings kann die Rendite auch niedriger ausfallen, wenn z.B. die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht ausreichen, um mögliche Modernisierungsmaßnahmen zu bezahlen. Die Rendite könnte aber auch höher ausfallen, wenn der Käufer z.B. die Miete erhöhen kann.

Zusätzlich ist es denkbar, dass der Käufer über die Haltedauer eine stille Wertreserve aufbaut, vorausgesetzt die Preise für vergleichbare Wohnungen steigen in den Jahren nach dem Wohnungserwerb. Ein etwaiger Wertzuwachs würde die Eigenkapitalrendite weiter erhöhen.

Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung festlegen

Um den Angebotspreis für eine vermietete Wohnung festzulegen, sollte man nicht nur eine Renditekalkulation aus der Sicht eines potenziellen Käufers machen (siehe Beispiel weiter oben), sondern auch die Verkaufspreise vergleichbarer Wohnungen am Markt analysieren. Neben der Rendite und den sogenannten Kaufpreisfaktoren sollte man auch den Quadratmeterpreis im Auge behalten, der sich bei Festsetzung eines Angebotspreises automatisch ergibt (Kaufpreis bezogen auf Anzahl Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung).

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