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Ertragswertverfahren: die wichtigsten FAQs zum Ertragswert berechnen

Die Ertragswertmethode gehört zu den wichtigsten und am häufigsten eingesetzten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Liegenschaft. Dabei wird der Verkehrswert aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Im Vordergrund steht die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann. Erfahren Sie hier anhand der Formel und einer Beispielrechnung, wie der Ertragswert berechnet wird!

1. Wann kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz?

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien angewendet. Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien wird die Ertragswertmethode eingesetzt, um den Wert der künftigen Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu berechnen.

Aufgrund der Komplexität des Verfahrens wird das Ertragswertverfahren zur Bewertung vermieteter Immobilien vor allem im Rahmen der Erstellung vollwertiger, kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt. Es ist aber auch möglich, anhand der Nettomieteinnahmen, dem Zustand des Hauses, der Lage, etc., Näherungswerte kostenfrei zu bestimmen und somit den am Markt voraussichtlich zu erzielenden Wert (= Verkehrswert) einzuschätzen.

2. Ertragswert berechnen: Wertermittlung durch das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden zunächst der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Begründet wird die getrennte Wertermittlung damit, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während ein Gebäude nur eine bestimmte Restnutzungsdauer aufweist. Der Verkehrswert als Ergebnis des Ertragswertverfahrens wird daher gemäß folgender Formel ermittelt:

Ertragswertverfahren Formel

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudewert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Der Bodenwert (welcher auch als Bodenrichtwert bezeichnet wird) entspricht dabei dem Wert eines unbebauten Grundstücks.

Zur Berechnung des Ertragswertes werden zusätzlich folgende Grundlagen herangezogen:

  • Jahresrohertrag: Dieser umfasst alle nachhaltig erzielbaren Mieten. Ausschlaggebend sind dabei nicht die Ist-Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten.
  • Bewirtschaftungskosten: Hierzu zählen alle Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks oder eines Gebäudes anfallen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können, d. h. Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfallswagnis und Verwaltungskosten.
  • Liegenschaftszinssatz: Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, zu dem die Verkehrswerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden. Er dient zur Kapitalisierung der künftigen Einnahmen und Kosten. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes wird aus anerkannten Veröffentlichungen von Kapitalisierungszinssätzen, wie jenen des Hauptverbandes, der allgemein beeidet und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs, abgeleitet.
  • Vervielfältiger: Der Vervielfältiger ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren, die sich aus der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszinssatz mathematisch ableitet.
  • Sonstige wertbeeinflussende Umstände: Hierunter fallen z. B. Bauschäden aufgrund nicht getätigter Instandhaltungsaufwendungen, Mietbindungen, die noch nicht beim Rohertrag berücksichtigt wurden, etc. Die jeweiligen Umstände können den Ertragswert noch mindern oder erhöhen.

Der Gebäudeertragswert wird durch die folgende Formel ermittelt:

Jahresrohertrag
- Bewirtschaftungskosten
= Jahresreinertrag
- Bodenwertverzinsung (Bodenwert * Liegenschaftszinssatz)
= Gebäudereinertrag
* Vervielfältigungsfaktor
= Gebäudeertragswert

3. Beispielrechnung für das Ertragswertverfahren in Österreich

Sehen Sie hier anhand der Beispielrechnung, wie im konkreten Fall der Ertragswert berechnet wird. In diesem Beispiel würde der über die Ertragswertmethode ermittelte Verkehrswert bei 324.000 Euro liegen.

Annahmen: 

  • Grundstücksgröße: 500 qm
  • Bodenrichtwert pro qm: 120 €
  • Bodenwert: 60.000 € (Produkt aus Grundstücksgröße und Bodenrichtwert)

ERTRAGSWERTVERFAHREN BEISPIEL

Rohertrag 28.000 € ortsübliche Jahresmiete
- Bewirtschaftungskosten 4.000 € Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung, Abschreibung
= Reinertrag des Grundstücks 24.000 €  
- Bodenwertverzinsung 3.000 € = Bodenwert * Liegenschaftszins (hier 5%)
= Gebäudereinertrag 21.000 €  
Vervielfältiger *14 Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren
Gebäudeertragswert 294.000€  
Vorläufiger Ertragswert 354.000€ Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert
Sonstige wertbeeinflussende Umstände -30.000 € bei Mängeln wie hier wertmindernd
Ertragswert (Verkehrswert) 324.000€  

Tipp von immoverkauf24:

Im Ertragswertverfahren wird eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet. Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie haben nur einen Wert, wenn sich daraus Einnahmen ableiten lassen. Das Verfahren ist in der konkreten Anwendung anspruchsvoll, verschaffen Sie sich zunächst eine gute Marktkenntnis und greifen auf die Unterstützung von Experten zurück.

4. Was sind die Vor- und Nachteile der Ertragswertmethode?

Die Berechnung des Verkehrswertes mit der Ertragswertmethode besitzt eine sehr hohe Aussagekraft, setzt aber zeitgleich eine hohe Marktkenntnis und Erfahrung voraus. Das Verfahren ermöglicht es den Verkehrswert sehr genau zu bestimmen und eignet sich gut zur Berechnung der auf lange Sicht zu erwartenden Rendite von Anlageobjekten.

Die Abhängigkeit des Ertragswertes vom Liegenschaftszins kann bei nicht korrekter Auswahl jedoch schnell zu einer Verfälschung des Ergebnisses führen. Aufgrund der Komplexität des Verfahrens kann es somit sinnvoll sein, einen Sachverständigen mit der Wertermittlung zu beauftragen.

5. Hier Ertragswert kostenlos ermitteln

Spielen Sie mit dem Gedanken, eine vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilie zu veräußern? Gerne können wir anhand einiger Angaben eine kostenfreie Wertermittlung vornehmen. Füllen Sie einfach das untenstehende Formular aus. Mögliche fehlende Angaben wie z. B. Mieteinnahmen werden telefonisch abgefragt.

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