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Ertragswertverfahren zur Verkehrswertermittlung

Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren gehört zu den wichtigsten und am häufigsten eingesetzten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Liegenschaft. Dabei wird der Verkehrswert aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Wieviel Gewinn kann ein Käufer erzielen?

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien angewendet. Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren eingesetzt, um den Wert der künftigen Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu berechnen.

Wertermittlung durch das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden zunächst der Wert des Grundstücks und der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Begründet wird die getrennte Wertermittlung damit, dass der Boden seinen Wert nicht verliert, während ein Gebäude nur eine bestimmte Restnutzungsdauer aufweist. Der Verkehrswert als Ergebnis des Ertragswertverfahrens wird daher gemäß folgender Formel ermittelt:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudewert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Der Bodenwert (welcher auch als Bodenrichtwert bezeichnet wird) entspricht dabei dem Wert eines unbebauten Grundstücks.

Der Gebäudeertragswert wird durch die folgende Formel ermittelt:

Jahresrohertrag

- Bewirtschaftungskosten


= Jahresreinertrag

- Bodenwertverzinsung (Bodenwert * Liegenschaftszinssatz)


= Gebäudereinertrag

* Vervielfältigungsfaktor


= Zwischensumme Ertragswert

+ Bodenwert

- Wertminderungen


= Ertragswert

Beispielrechnung zum Ertragswertverfahren


Ertragswertverfahren Beispiel

Grundstücksgröße 500 qm
Bodenrichtwert pro qm 120 €
Bodenwert 60.000 € Produkt aus Grundstücksgröße und Bodenrichtwert
Rohertrag 28.000 € ortsübliche Jahresmiete
-Bewirtschaftungskosten 4.000 € Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung, Abschreibung
= Reinertrag des Grundstücks 24.000 €
- Bodenwertverzinsung 3.000 € = Bodenwert * Liegenschaftszins (hier 5%)
= Gebäudereinertrag 21.000 €
Vervielfältiger *14 Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren
Gebäudeertragswert 294.000€
Vorläufiger Ertragswert 354.000€ Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert
Sonstige wertbeeinflussende Umstände -30.000 € bei Mängeln wie hier wertmindernd
Ertragswert (Verkehrswert) 324.000€
Quelle: immoverkauf24

Fazit der Rechnung

Im konkreten Beispiel würde der über das Ertragswertverfahren ermittelte Verkehrswert bei 324.000 Euro liegen.

Zur Berechnung des Ertragswertes werden folgende Grundlagen herangezogen:

  • Jahresrohertrag: Dieser umfasst alle nachhaltig erzielbaren Mieten. Ausschlaggebend sind dabei nicht die Ist-Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten.
  • Bewirtschaftungskosten: Hierzu zählen alle Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks oder eines Gebäudes anfallen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können, d.h. Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfallswagnis und Verwaltungskosten.
  • Liegenschaftszinssatz: : Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, zu dem die Verkehrswerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden. Er dient zur Kapitalisierung der künftigen Einnahmen und Kosten. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes wird aus anerkannten Veröffentlichungen von Kapitalisierungszinssätzen wie jenen des Hauptverbandes der allgemein beeidet und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs abgeleitet.
  • Vervielfältiger: Der Vervielfältiger ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren, die sich aus der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszinssatz mathematisch ableitet
  • Sonstige wertbeeinflussende Umstände: Hierunter fallen z.B. Bauschäden aufgrund nicht getätigter Instandhaltungsaufwendungen, Mietbindungen, die noch nicht beim Rohertrag berücksichtigt wurden, etc. Die jeweiligen Umstände können den Ertragswert noch mindern oder erhöhen.

Tipp von immoverkauf24:

Im Ertragswertverfahren wird eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet. Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie haben nur einen Wert, wenn sich daraus Einnahmen ableiten lassen. Das Verfahren ist in der konkreten Anwendung anspruchsvoll, verschaffen Sie sich zunächst eine gute Marktkenntnis und greifen auf die Unterstützung von Experten zurück.

Ertragswertverfahren in der Praxis

Aufgrund der Komplexität des Verfahrens wird das Ertragswertverfahren zur Bewertung vermieteter Immobilien vor allem im Rahmen der Erstellung vollwertiger, kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt. Es ist aber auch möglich, anhand der Nettomieteinnahmen, dem Zustand des Hauses, der Lage, etc., Näherungswerte kostenfrei zu bestimmen und somit den am Markt voraussichtlich zu erzielenden Wert (= Verkehrswert) einzuschätzen.

Spielen Sie mit dem Gedanken, eine vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilie zu veräußern? Gerne können wir anhand einiger Angaben eine kostenfreie Wertermittlung vornehmen. Füllen Sie einfach das untenstehende Formular aus. Mögliche fehlende Angaben wie z.B. Mieteinnahmen werden telefonisch abgefragt.

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