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Mit der Zwischenfinanzierung die Eigenkapital-Lücke beim Immobilienkauf überbrücken

Die Finanzierung beim Immobilienkauf setzt sich meist aus eigenen Mitteln und Fremdkapital zusammen. Doch was ist, wenn Ihr Eigenkapital noch im Haus oder im Bausparvertrag steckt? Die passende Finanzierungslösung könnte in diesem Fall eine Zwischenfinanzierung sein. Bei der Planung Ihrer Immobilienfinanzierung mit dieser Alternative gibt es allerdings einige Kriterien zu berücksichtigen. Informieren Sie sich hier umfassend zum Thema Zwischenfinanzierung und erhalten Sie praxisnahe Antworten auf die sieben wichtigsten Fragen zum Zwischenfinanzierungskredit.

1. Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Ganz allgemein erklärt dient eine Zwischenfinanzierung als kurzfristige Finanzierung. Wenn Ihnen für Ihre Baufinanzierung das nötige Eigenkapital erst in (absehbarer) Zukunft zur Verfügung steht, lässt sich die Zeit bis dahin mit einer Zwischenfinanzierung überbrücken. Die Besonderheit bei dieser Finanzierungsform liegt darin, dass die endgültige Finanzierung bereits feststeht. Sie haben also Ihren Immobilienkredit schon abgeschlossen, benötigen aber noch eine Zwischenfinanzierung für Ihren Eigenkapitalanteil.

Dazu ein einfaches Praxisbeispiel: Angenommen Sie verkaufen gerade Ihre Immobilie und haben bereits ein neues Domizil im Auge. Doch der Hausverkauf geht nur schleppend voran und Sie warten noch auf Ihr Geld, das Sie für den Kauf als Eigenkapital benötigen. Mit der Zwischenfinanzierung können Sie die Wartezeit bis zur Kaufpreisauszahlung überbrücken. Damit ist es möglich, den Kaufvertrag für das neue Haus schon heute abzuschließen.

2. Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Im Grunde genommen ist die Zwischenfinanzierung ein Kredit, der speziell für Immobilienvorhaben vergeben wird. Den Zwischenfinanzierungskredit erhalten Sie von der Bank, bei der Sie auch Ihre Baufinanzierung abschließen. Sie haben aber auch die Möglichkeit, die Zwischenfinanzierung bei einem anderen Kreditgeber zu beantragen. Die Konditionen erfahren Sie meist erst im persönlichen Gespräch mit der Bank. Oder aber Sie wenden sich an einen erfahrenen Finanzberater und lassen sich beim Kreditvergleich unterstützen. Sobald Sie die Geldsumme aus dem Immobilienverkauf, aus dem Bausparvertrag oder aus Ihrer Kapitalanlage erhalten, lösen Sie die Zwischenfinanzierung auf.

Eine Zwischenfinanzierung soll nur vorübergehend die Lücke zur kompletten Baufinanzierung schließen. Meist besteht der kurzfristige Finanzierungsbedarf für maximal ein bis zwei Jahre. Worin sich die Zwischenfinanzierung noch von anderen Baukrediten unterscheidet, ist der Zinssatz. Der Sollzins lässt sich nicht fest vereinbaren, es handelt sich daher stets um einen variablen Kredit. Dem Risiko steigender Zinsen steht der Vorteil gegenüber, dass sich der Kredit jederzeit ohne Zahlung einer Pönale kündigen lässt. Es besteht zudem die Möglichkeit, den Zinssatz an den EURIBOR zu binden.

3. Wann eignet sich eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ergibt immer dann Sinn, wenn Ihr Eigenkapital für die Finanzierung einer Immobilie gerade nicht verfügbar ist. D. h. Ihnen steht die Geldsumme zwar zu, Sie müssen aber aus verschiedensten Gründen noch darauf warten. Die Zwischenfinanzierung erfüllt den Zweck, Ihnen kurzfristige Liquidität für die Aufnahme einer Baufinanzierung zu verschaffen. Damit eignet sich die Zwischenfinanzierung für folgende Fälle:

  • Verkaufserlös aus Hausverkauf ausstehend: Nicht immer ist es möglich, zuerst sein Haus zu verkaufen, bevor man sich auf die Suche nach einer neuen Immobilie begibt. Laufen Hausverkauf und Hauskauf gleichzeitig ab, wird mancher Hausverkäufer vorübergehend Besitzer zweier Immobilien. Dafür reichen die eigenen Mittel aber meist nicht aus.
  • Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif: Wenn Sie ein Bauspardarlehen abschließen möchten, müssen Sie erst auf die Zuteilung warten. Solange Ihr Bausparvertrag die Zuteilungsreife noch nicht erhält, fehlt es Ihnen an Eigenkapital für den Hauskauf.
  • Kein Bausparvertrag vorhanden: Sie möchten ein Bauspardarlehen aufnehmen, haben aber noch keinen Bausparvertrag? Auch diese Konstellation ist möglich. Bei Abschluss des Bauspardarlehens schließen Sie gleichzeitig einen Bausparvertrag mit der jeweiligen Bausparkasse ab. Bis Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif ist, nutzen Sie eine Zwischenfinanzierung für den Hauskauf. Bausparvertrag und Zwischenfinanzierung werden in diesem Fall nur kombiniert miteinander vergeben.
  • Lebensversicherung noch nicht auszahlbar: Bei einer Erlebensversicherung haben Sie abhängig vom Vertrag die Möglichkeit, sich das angesparte Kapital als Einmalzahlung auszahlen zu lassen. Die Auszahlung erfolgt aber im Normalfall erst zum Ende der Laufzeit.
  • Eigenmittel noch nicht verfügbar: Teilweise nutzen Hauskäufer z. B. Kapital aus einem Investmentfonds oder einer Schenkung von Verwandten, auf das sie erst in naher Zukunft zugreifen können.

Voraussetzung für die Zwischenfinanzierung ist, dass eine endgültige Finanzierung besteht. D. h. die vorübergehende Finanzierung lässt sich nur in Kombination mit einem Baukredit aufnehmen. Außerdem müssen Sie nachweisen können, dass Ihre Geldanlage oder der Verkaufserlös innerhalb der maximalen Wartezeit von bis zu 24 Monaten fällig wird.

Nicht immer ist die Zwischenfinanzierung für die zuvor genannten Fälle auch die beste Wahl. Mitunter steht noch nicht konkret fest, woher und in welcher Höhe das Eigenkapital kommen soll. Wenn Sie sich z. B. über den Hausverkauf noch nicht ganz sicher sind oder das Geld aus der Lebensversicherung lieber für Ihre Altersvorsorge anlegen möchten, gibt es noch eine andere Möglichkeit. Statt eines Kredits für die Zwischenfinanzierung könnte dann ein variables Darlehen infrage kommen. Bei einem variablen Darlehen besteht ebenfalls keine Sollzinsbindung, der Kredit lässt sich also jederzeit zurückzahlen. Was sich beim Darlehen mit variablem Zins noch vorteilhaft auswirken kann, ist die unbegrenzte Laufzeit. Während die Zwischenfinanzierung meist auf maximal zwei Jahre beschränkt ist, bestehen beim variablen Darlehen keine solchen zeitlichen Beschränkungen.

immoverkauf24 Tipp:

Bedenken Sie bei der Aufnahme einer Zwischenfinanzierung auch, dass die Zinsen bei dieser Finanzierungsart höher ausfallen. Vergleichen Sie die Zinskosten daher z. B. mit den Verlusten, die Ihnen bei der vorzeitigen Auflösung Ihrer Geldanlage entstehen würden. Wenn die Verluste niedriger sind als die Zinskosten der Zwischenfinanzierung, lohnt sich der Kredit finanziell nicht.

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4. Zwischenfinanzierung mit Wohnbaukonto

Zwischenfinanzierung

In Österreich nutzen viele Hausherren und Immobilienkäufer die Möglichkeit, ein Wohnbaukonto für die Zwischenfinanzierung ihrer Immobilie einzurichten. Das Wohnbaukonto erfüllt den Nutzen, finanzielle Engpässe des Immobilienvorhabens zu überbrücken. Mit dem Wohnbaukonto räumt Ihnen die Bank einen bestimmten Kreditrahmen ein. Sie müssen also nicht gleich die gesamte Kreditsumme in Anspruch nehmen, sondern nur so viel, wie Sie tatsächlich benötigen. Die Zinskosten fallen nur für den beanspruchten Betrag an. Damit bietet das Wohnbaukonto einige entscheidende Vorteile im Vergleich zur klassischen Zwischenfinanzierung.

Das Wohnbaukonto ist ein Rahmenkredit, der ausschließlich für Immobilienvorhaben verfügbar ist. Das Geld lässt sich daher nur für den Kauf einer Immobilie, für den Eigenheimbau oder für Umbauarbeiten und Sanierungen nutzen. Da das Guthaben innerhalb des gewährten Kreditrahmens jederzeit zum Abruf bereitsteht, bietet Ihnen das Wohnbaukonto mehr Flexibilität als andere Immobilienkredite. Zudem sind die Kontoführungsgebühren meist gering und die Zinsen sind niedriger als bei der herkömmlichen Zwischenfinanzierung. Nachteilig wirkt sich beim Wohnbaukonto dagegen aus, dass nur kleinere Kreditsummen verfügbar sind. Da das Wohnbaukonto als Zwischenfinanzierung aber nur die Eigenkapital-Lücke schließen soll, reicht der verfügbare Kreditbetrag häufig aus. Sinnvoll ist das Wohnbaukonto vor allem dann, wenn Sie Ihren gesamten Finanzierungsbedarf noch nicht kennen. So kann es z.B. beim Bau einer Immobilie passieren, dass die Baukosten letztlich höher ausfallen als veranschlagt.

5. Wie erfolgt die Tilgung?

Eine weitere Besonderheit der Zwischenfinanzierung stellt die Tilgung dar. Anders als z.B. beim Hypothekarkredit bzw. beim Annuitätendarlehen zahlen Sie den Kredit nicht in monatlichen Raten zurück. Der Grund dafür lässt sich im Zweck der Zwischenfinanzierung finden – der Kredit schließt die Finanzierungslücke, bis Ihre vorübergehend nicht verfügbare Geldsumme zur Auszahlung fällig ist. Sobald z. B. der Immobilienverkauf abgeschlossen ist und Sie den Verkaufserlös aufs Konto ausgezahlt bekommen, können Sie die Zwischenfinanzierung zurückzahlen.

Die Zwischenfinanzierung ist daher vergleichbar mit einem endfälligen Darlehen, d. h. die Rückzahlung erfolgt als Einmalbetrag am Ende der Laufzeit bzw. bei Auflösung der Finanzierung. Während der Laufzeit des Kredits zahlen Sie nur die Zinskosten. Abhängig von den Vereinbarungen und der Situation kann es auch vorkommen, dass die Zwischenfinanzierung in einen langfristigen Kredit umgewandelt wird.

6. Vorteile und Nachteile einer Zwischenfinanzierung 

Vorteile Nachteile
Sie müssen nicht erst auf die Auszahlung bzw. Zuteilungsreife warten, sondern können schon jetzt Ihre Baufinanzierung abschließen. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, sich Ihre Wunschimmobilie sofort zu kaufen. Die Konditionen sind bei der Zwischenfinanzierung meist schlechter als bei anderen Krediten. Andererseits belohnt Sie die Bank aufgrund des höheren Eigenkapitalanteils auch mit besseren Kreditzinsen für Ihre Baufinanzierung.
Die Zwischenfinanzierung macht Ihre Baufinanzierung langfristig planbar – bereits beim Abschluss des kurzfristigen Kredits lassen sich die Konditionen z. B. für den Hypothekarkredit oder das Bauspardarlehen fest vereinbaren. Bei der Zwischenfinanzierung ist der Sollzins nicht festgeschrieben. Daher können die Zinskosten abhängig von der Zinsentwicklung während der Laufzeit ansteigen – Stichwort Zinsänderungsrisiko.
Banken werben häufig mit „sofortiger“ Auszahlung der Zwischenfinanzierung – so können Sie schnell reagieren, wenn Ihnen eine Immobilie gut gefällt.  
Für die Zwischenfinanzierung ist oftmals keine Hypothek vorgesehen.  

7. Unterschied Vorfinanzierung und Zwischenfinanzierung

Die Begriffe Vorfinanzierung und Zwischenfinanzierung werden teilweise für die gleiche Finanzierungsart verwendet. Ganz korrekt ist das aber nicht, da zwischen diesen beiden Finanzierungen zwei wesentliche Unterschiede bestehen:

  • Während die Zwischenfinanzierung kurzfristig ausgelegt ist, dient die Vorfinanzierung für eine mittelfristige Zeitspanne.
  • Bei der Vorfinanzierung steht die Endfinanzierung noch nicht fest.

Die Vorfinanzierung ist mit höheren Zinskosten verbunden, da die Bank aufgrund der fehlenden Baufinanzierung ein höheres Risiko eingeht. Für die Finanzierung von Immobilien ist die Vorfinanzierung daher im Regelfall ungeeignet. Sie kommt eher in der Unternehmensfinanzierung vor.

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