Home Staging: Die richtige Präsentation beim Immobilienverkauf in Österreich

Eine schöne Immobilie verkauft sich nicht automatisch gut – entscheidend ist, wie sie auf Kaufinteressenten wirkt. Home Staging (auch Wohnstaging genannt) setzt genau hier an, denn mit der richtigen Präsentation lassen sich Wohnräume attraktiver gestalten, Potenziale sichtbar machen und die Vermarktung in Österreich gezielt unterstützen.

2. Welche Vorteile hat Home Staging für Immobilien?

Beim Immobilienverkauf zählt nicht nur, was eine Immobilie bietet, sondern auch, wie überzeugend sie präsentiert wird. Home Staging hilft dabei, die Vorzüge eines Hauses oder einer Wohnung hervorzuheben sowie Interessenten einen besseren Eindruck von den Räumen und ihrer Nutzung zu vermitteln. Das kann die Vermarktung unterstützen, ersetzt aber weder einen marktgerechten Angebotspreis noch eine gute Verkaufsstrategie.

Wie gut sich eine Immobilie mit Home Staging verkaufen kann, zeigen auch Zahlen aus Österreich: Für das Jahr 2024 wertete Staging Homes insgesamt 165 Fälle aus. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer lag bei 60 Tagen, der gemeldete Mehrerlös bei durchschnittlich 14,8 %. Bei Immobilien, die erstmals am Markt angeboten wurden, betrug dieser sogar 17,8 %. Da die Zahlen aus einer freiwilligen Branchenbefragung stammen, sind sie nicht repräsentativ für den gesamten österreichischen Immobilienmarkt. Sie geben Eigentümern aber einen ersten Anhaltspunkt dafür, welches Potenzial eine ansprechende Immobilienpräsentation haben kann.

Die wichtigsten Vorteile von Home Staging im Überblick:

• Bessere Präsentation der Immobilie: Eine aufgeräumte, harmonisch eingerichtete Immobilie wirkt einladender und lenkt den Blick auf ihre Stärken.
• Leichtere Vorstellung der Raumnutzung: Gerade bei leerstehenden Immobilien fällt es vielen Interessenten schwer, Raumgrößen und Einrichtungsmöglichkeiten einzuschätzen. Passende Möbel zeigen, wie sich beispielsweise ein Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszimmer nutzen lässt.
• Mehr Aufmerksamkeit auf Immobilienportalen: Professionell gestaltete Räume können auf Fotos ansprechender wirken und dadurch das Interesse potenzieller Käufer wecken. Ob daraus mehr Anfragen entstehen, hängt unter anderem von Lage, Preis und Wettbewerb ab.
• Stärkere emotionale Wirkung: Eine wohnliche Atmosphäre erleichtert es Interessenten, sich das eigene Leben in der Immobilie vorzustellen. Das kann die Entscheidung für eine Besichtigung oder den Kauf von Haus oder Wohnung positiv beeinflussen.
• Weniger Angriffsfläche bei Preisverhandlungen: Ein gepflegter Gesamteindruck hilft, vermeidbare Kritik an Unordnung oder einer ungünstigen Präsentation in Verkaufsverhandlungen zu reduzieren. Tatsächliche Mängel, Modernisierungsbedarf und ein überhöhter Angebotspreis lassen sich dadurch allerdings nicht ausgleichen.
• Möglicherweise kürzere Vermarktungsdauer: Eine überzeugende Präsentation kann die Immobilienvermarktung unterstützen. Wie schnell ein Verkauf gelingt, hängt jedoch vor allem auch von der Marktlage, dem Zustand und dem Angebotspreis ab.

4. Welche Maßnahmen sind beim Home Staging möglich?

Home Staging muss nicht bedeuten, eine Immobilie vollständig neu einzurichten. Oft reichen gezielte Veränderungen, um Räume freundlicher und großzügiger wirken zu lassen. Welche Maßnahmen sinnvoll sind, hängt davon ab, ob die Immobilie leer steht, noch bewohnt ist oder ob vor dem Verkauf kleinere Schönheitsreparaturen benötigt werden.

Home Staging versteckt keine Mängel

Home Staging soll die Vorzüge einer Immobilie sichtbar machen, nicht ihren tatsächlichen Zustand verschleiern. Aufräumen, Streichen oder das geschickte Platzieren von Möbeln sind sinnvolle Maßnahmen, solange sie einen realistischen Eindruck vermitteln. Feuchtigkeitsschäden, Risse, defekte Installationen oder andere relevante Mängel dürfen nicht gezielt verdeckt werden, um Kaufinteressenten über den Zustand zu täuschen.

Gerade beim Immobilienverkauf ist eine transparente Kommunikation wichtig. Nach österreichischem Recht können insbesondere das arglistige Verschweigen von Mängeln oder falsche Angaben zu den Eigenschaften einer Immobilie rechtliche Folgen haben. Welche Ansprüche im Einzelfall bestehen, hängt unter anderem vom Kaufvertrag und den Umständen des Verkaufs ab. Lassen Sie notwendige Reparaturen daher fachgerecht ausführen und dokumentieren Sie den Zustand der Immobilie nachvollziehbar. Ein professionelles Home Staging verbessert die Präsentation, ersetzt aber weder eine sachgerechte Zustandsprüfung noch die Offenlegung relevanter Informationen.

Beispielrechnung: Home Staging für ein Einfamilienhaus

Für dieses Beispiel nehmen wir an, Sie möchten ein leerstehendes Einfamilienhaus mit einem angestrebten Verkaufspreis von 600.000 € verkaufen. Neben einem professionellen Home Stager entscheiden Sie sich für Mietmöbel, die Ihnen drei Monate zur Verfügung stehen.

Ob sich diese Investition lohnt, zeigt ein Vergleich mit dem möglichen Verkaufserlös. Würde das Home Staging beispielsweise dazu beitragen, einen um 10.000 € höheren Verkaufspreis zu erzielen, verblieben nach Abzug der angenommenen 8.000 € Staging-Kosten rechnerisch 2.000 € Gewinn vor Berücksichtigung weiterer Verkaufs- und Nebenkosten. Gibt die aktuelle Marktlage jedoch keinen höheren Preis her, würde sich das Home Staging unter diesen Annahmen finanziell nicht rechnen. Entscheidend ist deshalb, ob Aufwand und erwarteter Nutzen für Ihre Immobilie in einem angemessenen Verhältnis stehen.

6. Was ist Virtual Homestaging?

Virtual Homestaging, auch digitales Home Staging oder virtuelles Homestaging genannt, bezeichnet die nachträgliche Einrichtung von Immobilienfotos am Computer. Leere Räume werden mithilfe von Bildbearbeitung, 3-D-Technik oder KI mit passenden Möbeln, Farben und Dekorationen ergänzt. Anders als beim klassischen Home Staging werden dabei keine realen Möbel aufgestellt oder Räume physisch umgestaltet.

Die Methode des Virtual Homestagings eignet sich vor allem für leerstehende Immobilien, bei denen Kaufinteressenten auf Fotos nur schwer die Größe und Raumwirkung einschätzen können. Das digitale Home Staging kann darüber hinaus auch helfen, verschiedene Einrichtungsstile zu zeigen, ohne Möbel zu mieten. Bei bewohnten Immobilien lassen sich digitale Einrichtungsideen ebenfalls einsetzen, sofern die Darstellung zum tatsächlichen Zustand passt. Das eignet sich vor allem dann, wenn der Mieter durch das virtuelle Home Staging nicht in seinem täglichen Leben beeinträchtigt werden soll.

Worauf Sie beim virtuellen Homestaging achten sollten

• Realistische Darstellung: Möbelgröße, Perspektive, Licht und Raumproportionen müssen zum Original passen.
• Transparenz: Kennzeichnen Sie digital eingerichtete Bilder klar als Visualisierung oder virtuell möblierte Darstellung.
• Originalzustand zeigen: Ergänzen Sie die bearbeiteten Bilder durch unveränderte Fotos, damit Interessenten die tatsächlichen Räume beurteilen können.
• Keine Mängel kaschieren: Schäden, bauliche Besonderheiten oder fehlende Ausstattung dürfen nicht durch die Bildbearbeitung irreführend verändert werden.

Digitales Home Staging kann eine kostengünstige Ergänzung der Immobilienvermarktung sein. Es ersetzt jedoch nicht die tatsächliche Besichtigung und eignet sich weniger, wenn Interessenten die Wirkung der Einrichtung vor Ort erleben sollen.

7. Wie unterscheiden sich House Staging und Wohnungs Staging?

House Staging und Wohnungs Staging verfolgen dasselbe Ziel: Eine Immobilie soll so präsentiert werden, dass Interessenten ihre Vorzüge erkennen und sich die künftige Nutzung besser vorstellen können. Der wesentliche Unterschied liegt weniger in der Methode als in der Art und Größe des Objekts sowie in den Bereichen, die bei der Gestaltung besondere Aufmerksamkeit benötigen.

Beim House Staging, also der optischen Aufwertung eines Hauses, werden neben Wohn- und Schlafräumen häufig auch Eingangsbereich, Treppenhaus, Keller, Terrasse und Garten berücksichtigt. Gerade bei Einfamilienhäusern ist es wichtig, den Zusammenhang zwischen Innen- und Außenbereichen sowie die Nutzungsmöglichkeiten für unterschiedliche Lebenssituationen zu vermitteln. Beim Wohnungs Staging stehen dagegen meist die Raumaufteilung, die Lichtverhältnisse und die optimale Nutzung der vorhandenen Fläche im Mittelpunkt. Gerade in kleinen Wohnungen können eine reduzierte Möblierung und freie Laufwege besonders wichtig sein. Welche Maßnahmen sich wirklich lohnen, hängt in beiden Fällen aber immer von den individuellen Merkmalen der Immobilie, der Zielgruppe und dem Vermarktungsbudget ab.