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Hausordnung in Österreich: Was Vermieter und Mieter wissen sollten – inkl. Hausordnung-Muster

Damit das Zusammenleben mehrerer Menschen unter einem Dach reibungslos funktioniert, gibt es in den meisten Mietshäusern eine Hausordnung. Die Inhalte sind für alle Mieter bindend, ein Verstoß kann sanktioniert werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Hausordnung den gesetzlichen Vorgaben in Österreich entspricht. Der Überblick: Was in Hausordnungen erlaubt ist und was nicht + Hausordnung-Vorlage.

1. Was regelt eine Hausordnung in Österreich?

In einer Hausordnung wird das Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Mehrfamilienhaus verbindlich geregelt. Festgehalten sind etwa Vorgagen zu Ruhezeiten, der Nutzung von Gemeinschaftsräumen, Mülltrennung sowie Sicherheit und Ordnung. Bei der Erstellung der Hausordnung sind Hauseigentümer an die Grenzen geltenden Rechts gebunden. Nur solche Regeln, die diesen Vorgaben entsprechen, sind auch gültig.

Zwar ist die Nutzung von Hausordnungen weit verbreitet, jedoch ist das Vorhandensein einer Hausordnung nicht gesetzlich vorgeschieben. Viele Österreicher leben in Mehrfamilienhäusern, in denen es keine Hausordnung gibt. Ist dies der Fall, haben sich die Bewohner an die ortsüblichen Regeln zu halten, also solche Regeln, die in Regionen mit annähernd gleichen Lebensbedingungen übllich sind. Das währen etwa die in städtischen Gebieten Österreichs häufig geltenden Ruhezeiten zwischen 22 Uhr und 6 Uhr bzw. 7 Uhr.

2. Wo muss die Hausordnung zu finden sein? Zwei Varianten

Eine Hausordnung ist nur dann verbindlich für die Mieter, wenn die Hausordnung an der richtigen Stelle zu finden ist. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen zwei Varianten:

  • Hausordnung ist im Haus, meist im Flur, ausgehängt
  • Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages

Auf welche Weise die Hausordnung dem Mieter zugänglich gemacht werden muss, hängt von den Inhalten der Hausordnung ab.

Hausordnung im Flur: allgemeine Vorgabe zum Verhalten im Haus

Enthält die Hausordnung nur grundsätzliche Aspekte zum Zusammenleben der Parteien, keine konkreten Rechte und Pflichten, reicht die Bekanntgabe über Aushang im Flur. Die Hausordnung muss dauerhaft in einem für alle Bewohner zugänglichen Bereich zu finden sein. Typische Inhalte sind:

  • Ruhezeiten
  • Nutzung von Gemeinschaftsräumen und Gemeinschaftseinrichtungen
  • Sicherheit im Haus und im Außenbereich
  • Ordnung und Sauberkeit im Haus und im Außenbereich

Hausordnung als Teil des Mietvertrages: Regelung von Rechten und Pflichten

Werden Mietern in einer Hausordnung Aufgaben und Pflichten übertragen, die über ihre gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten hinausgehen, muss sie Teil des Mietvertrages sein. Geregelt werden häufig Reinigungspflichten des Stiegenhauses oder Schneeräumpflichten. Dies kann auf folgende Weise geschehen:

  • Die Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrags
  • Im Mietvertrag wird die Hausordnung ausdrücklich zum Vertragsinhalt erklärt und eine Ausfertigung der Hausordnung wird dem Mietvertrag beigefügt

>> Wichtig für Vermieter: Bei Hausordnungen zum Ausdrucken und Hausordnung-Vorlagen ist darauf zu achten, um welche Form der Hausordnung es sich handelt: Ob die Hausordnung per Aushang zugänglich oder Teil des Mietvertrages ist.

immoverkauf24-Info: Sonderfall Hausordnung bei Eigentümergemeinschaften

Besuchern muss eine Hausordnung in der Regel nicht kenntlich gemacht werden. Eigentümergemeinschaften bilden jedoch eine Ausnahme, für sie ist das Aushängen und Kenntlichmachen einer Hausordnung gemäß § 21 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Pflicht.

3. Was darf in der Hausordnung stehen und was nicht? ► mit Hausordnung-Muster Österreich

Eine Hausordnung hat eine ordnende Funktion für das Zusammenleben der Hausbewohner und enthält daher Regeln, die sich in besonderem Maße auf den für alle zugänglichen Teil des Hauses beziehen, in konkreter oder abstrakter Form. Einzelne Mieteinheiten bzw. Mietverhältnisse betreffende Regeln müssen immer im Mietvertrag geregelt werden.

Folgende Punkte finden Österreicher regelmäßig in ihrer Hausordnung:

  • Ruhezeiten
  • Nutzung von Gemeinschaftsräumen
  • Regeln für den Gemeinschaftsgarten
  • Verhaltenshinweise für das Stiegenhaus
  • Haussicherheit (z.B. Brandschutz)
  • Hinweise zu Ordnung und Sauberkeit im Haus

Ruhezeiten

In der Regel wird in einer Hausordnung auf die grundsätzlich geltenden Ruhezeiten zwischen 22 und 6 Uhr hingewiesen. In dieser Zeit herrscht Nachtruhe. Geräusche in Zimmerlautstärke, die durch Fernseher, Radio oder Gespräche verursacht werden, sind auch während der Nachtruhe innerhalb der eigenen Wohneinheit zulässig. Für die Zeit zwischen 19 und 7 Uhr an Werktagen und ab 12 Uhr an Samstagen sowie ganztätig an Sonn- und Feiertagen dürfen zudem häufig keine sogenannten lärmerzeugenden Arbeiten wie Bohren oder Rasenmähen durchgeführt werden.

>> Art der Hausordnung: Aushang genügt

Nutzung von Gemeinschaftsräumen und sonstigen Gemeinschaftseinrichtungen

Bei der Nutzung von Gemeinschaftsräumen geht es vorrangig um die Nutzung von Wäschekellern, Waschmaschinen und Trockenräumen sowie Fahrradkellern. So kann etwa geregelt werden, an welchen Tagen und zu welchen Zeiten Waschmaschinen genutzt werden können. Weitere gängige Regelungen: Häufigkeit der Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen und Verbote (z.B. von schweren Wäschestücke in der Maschine).
st ein Gemeinschaftsgarten vorhanden, kann die Hausordnung Aktivitäten im Garten regeln: Das Benutzen von Grillgeräten, das Feiern von Partys sowie das Aufstellen von Gartenstühlen.

>> Art der Hausordnung: Aushang genügt

Einen Sonderfall stellen Regelungen zur Nutzung der Außenbereiche der einzelnen Wohneinheiten dar: also von Balkonen, Terrassen und Gartenanteilen. Grundsätzlich dürfen Mieter dort BBQs veranstalten, sofern Nachbarn durch die Häufigkeit des Grillens oder die Intensität der Rauchentwicklung nicht unzumutbar belastet werden. Allerdings ist es auch zulässig, eine derartige Nutzung von Balkon, Terrasse und Gartenanteil per Hausordnung zu untersagen. Wichtig: Enthält eine Hausordnung solche Regeln, dann muss sie Teil des Mitvertrages sein.

Sicherheit und Ordnung

Regeln zut allgemeine Sicherheit im Haus sowie im Außenbereich betreffen meist (Nacht-)Zeiten, zu denen die Haustür abgeschlossen sein muss. Außerdem geht es um Verbote, brandgefährliche Gegenstände zu lagern oder Fluchtwege zuzustellen. Häufig ist auch geregelt, dass kein Müll neben Mülltonnen abgelegt werden darf und dass Mülltrennung durchgeführt werden muss.

>> Art der Hausordnung: Aushang genügt

Dienste und Pflichten

Regeln zum Reinigen des Hausflurs, zum Fegen der Zu- und Gehwege sowie der Schneeräumpflicht sind ebenfalls typischer Teil der Hausordnung.

>> Art der Hausordnung: muss Teil des Mietvertrags sein

Was darf nicht in der Hausordnung stehen?

Immobilieneigentümer haben bei der Erstellung der Hausordnungen einen recht großen Gestaltungsspielraum. Allerdings dürfen die Regelungen der Hausordnungweder gegen geltendes Recht in Österreich verstoßen noch in die Persönlichkeitsrechte des Mieters eingreifen oder den Mietern unverhältnismäßige Pflichten aufbürden.

Ein Überblick, was NICHT in der Hausordnung stehen darf:

  • Generres Verbot zu Musizieren in der Wohnung
  • Generelles Tierhaltungsverbot
  • Untersagen von Kinderlärm
  • Verbot von Besuchen
  • Generelles Dusch- oder Badeverbot nach 22 Uhr
  • Abstellverbot von Kinderwagen im Hausflur
  • Übernachtungsverbot für Besucher der Mieter
  • Regelung der Raumtemperatur in Wohnungen

Tierhaltung in der Hausordnung

Auch Tierhaltung darf nicht grundsätzlich verboten werden: Käfigtiere wie Hamster oder Kaninchen sind grundsätzlich erlaubt. Ein Verbot anderer Haustiere müssen Vermieter im Mietvertrag begründen. Allerdings darf die Haltung von Nutztieren wie Schafen oder giftigen Tiere untersagt werden. Stören oder gefährden Haustiere andere Mitbewohner, etwa durch ständiges Bellen oder Pinkeln im Stiegenhaus, sind das gute Gründe für ein Verbot.

Hausordnung und Zutrittsrechte von Vermietern

Liegen gute Gründe für ein Betreten der Mietwohnung vor (z.B. notwendige Erhaltungsarbeiten) haben Vermieter, Hausverwaltung oder beauftrage Firmen ein Zutrittsrecht. Den Termin müssen Vermieter jedoch anmelden und mit den Mietern abstimmen. Nach Belieben und ohne Anmeldung ist der Zutritt nicht rechtens, auch wenn das in Hausordnung bzw. Mietvertrag stehen sollte. Mieter müssen den Vermietern daher auch keinen Wohnungsschlüssel überlassen. Nur wenn Gefahr im Verzug ist, also etwa ein Wasserschade oder ein Brand auftritt, dürfen Vermieter unangekündigt die Wohnung betreten. 

Eine Formulierung, wie in der Hausordnung der Wiener Wohnen ist daher nicht ideal, da hier die Notwendigkeit eines guten Grundes für den Zutritt nicht genannt wird:
„Vertreter*innen von Wiener Wohnen sowie von Firmen, die von Wiener Wohnen beauftragt wurden, muss ich in meine Wohnung (oder in andere gemietete Räume) lassen. Sie müssen sich rechtzeitig ankündigen und tagsüber kommen.“

4.  Welche Folgen haben Verstöße gegen die Hausordnung?

Die Nichteinhaltung der Hausordnung kann je nach Art des Regelverstoßes und der Häufigkeit unterschiedliche Folgen haben:

  • Einmaliger Verstoß gegen Hausordnung: Hinweis auf Pflicht zur Beachtung der Hausordnung
  • Dauerhafter Verstoß gegen Hausordnung: Schriftliche Abmahnung mit genauer Auflistung der Verstöße
  • Keine Verhaltensänderung nach Abmahnung: Ordentliche Kündigung
  • Verstoß gegen Regeln der Hausordnung, die die Sicherheit (z.B. Brandschutz) betreffen: In schwerwiegenden Fällen kann eine fristlose Kündigung erfolgen.

Gibt es Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter aufgrund von Bestimmungen die Müll, Lärm oder Tierhaltung betreffen, sollten die Parteien zuerst versuchen, durch konstruktive Gespräche die angespannte zu Lage beruhigen. Erst der letzte Weg sollte zum Anwalt führen, um eine Klage anzustreben. Denn: Selbst bei erfolgreichem Durchsetzen des Klagegrundes ist die Beziehung zwischen Mieter oder Vermieter langfristig belastet. Zudem kostet das juristische Verfahren Geld, Zeit und Nerven.
Knirscht es zwischen zwei Mietparteien, steht an erster Stelle des Krisenmanagements ebenfalls ein klärendes Gespräch miteinander. Erst wenn der Konflikt auf diesem Weg nicht beigelegt werden kann, sollte der Vermieter davon in Kenntnis gesetzt werden.

>> Hier zuf finden: Weitere wichtige Tipps zu Vermieter

5. Dürfen Vermieter die Hausordnung ändern?

  • Eine einseitige Änderung der Hausordnung durch den Vermieter ist bei nur ausgehängten Hausordnungen möglich, wenn dies sinnvoll und erforderlich ist, um das geordnete Zusammenleben zu wahren. Bei der Änderung sind die Regelungen des Konsumentenschutzgesetzes (§6 Absatz 2, Zusatz 3) zu beachten, der Vermieter darf nicht willkürlich ändern. Zudem müssen die Bewohner auf die Änderungen hingewiesen werden.
  • Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann der Vermieter sie nicht einfach ändern. Der Mieter muss erst zustimmen.

6. Wie erstellt man eine Hausordnung?

Bei der Erstellung einer Hausordnung gilt es, darauf zu achten, dass zwingende gesetzliche Bestimmungen eingehalten werden. Ansonsten sind die entsprechenden Regelungen nicht wirksam. So müssen etwas Hausordnungen, die Reinigungspflichten oder Schneeräum-Dienste regeln, unbedingt Teil des Mietvertrags sein. Denn nur ausgehängte Hausordnungen dürfen solche Pflichten nicht regeln.

Die folgende Hausordnung-Vorlage zum Download ist ein Muster zum kostenlosen Download, das Vermieter nach Bedarf anpassen können, um eine Hausordnung für ihr Mietobjekt zu erstellen und zu nutzen. 

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