Fruchtgenussrecht für Immobilien: Rechte, Kosten & Beispiele

Das eigene Haus verkaufen und trotzdem weiter darin wohnen bleiben oder es sogar vermieten? Das Fruchtgenussrecht macht genau das möglich. Um die Chancen einer Immobilienübertragung mit Fruchtgenuss optimal nutzen zu können, kommt es jedoch nicht nur auf die gesetzlichen Regelungen in Österreich an. Auch die Höhe der Kosten, die Gestaltung des Vertrages und die Sicherheit dank Eintragung im Grundbuch spielen eine wichtige Rolle.

1. Was ist ein Fruchtgenussrecht?

Ein Fruchtgenussrecht ist das Recht, eine fremde Sache zu nutzen und deren Erträge zu behalten, ohne selbst Eigentümer zu sein. Bei Immobilien darf der Fruchtgenussberechtigte – im Gesetz auch als Fruchtnießer bezeichnet – ein Haus beispielsweise selbst bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das österreichische Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) regelt das Fruchtgenussrecht in § 509 ff. Die Nutzung muss dabei immer die Substanz der Immobilie schonen.

3. Welche Arten des Fruchtgenussrechts gibt es?

Ein Fruchtgenussrecht lässt sich unterschiedlich gestalten. Entscheidend ist, wer die Immobilie besitzt, wem das Nutzungsrecht zusteht und wie die Erträge und Kosten verteilt werden. Diese Unterscheidungen sind vor allem bei Schenkungen innerhalb der Familie und bei vermieteten Immobilien wichtig. Die genaue Ausgestaltung des Fruchtgenussrechts sollte sich also immer nach dem gewünschten Zweck und den steuerlichen sowie rechtlichen Folgen richten.

• Vorbehaltsfruchtgenuss: Der Eigentümer überträgt eine Immobilie beispielsweise an seine Kinder, behält sich aber das Fruchtgenussrecht vor. Er kann das Haus weiterhin nutzen oder – soweit vereinbart – vermieten und die Erträge beziehen.
• Zuwendungsfruchtgenuss: Der Eigentümer bleibt Eigentümer der Immobilie, räumt aber einer anderen Person das Fruchtgenussrecht ein. Diese Person kann die vereinbarten Nutzungen ausüben und gegebenenfalls Mieteinnahmen erzielen.
• Bruttofruchtgenuss: Bei dieser Gestaltung erhält der Fruchtgenussberechtigte die Erträge, während bestimmte Aufwendungen oder Lasten beim Eigentümer verbleiben. Welche Kosten tatsächlich übernommen werden, muss aus der Vereinbarung hervorgehen.
• Nettofruchtgenuss: Der Fruchtgenussberechtigte übernimmt die mit der Einkunftsquelle verbundenen Aufwendungen im vereinbarten Umfang und erhält die verbleibenden Erträge. Diese Gestaltung kann für die steuerliche Zurechnung der Einkünfte relevant sein. Sie führt aber nicht automatisch zu einer steuerlichen Anerkennung beim Berechtigten.

Beispiele für ein Fruchtgenussrecht bei Immobilien

Das Fruchtgenussrecht kann in Österreich in unterschiedlichen Lebenssituationen sinnvoll sein. Typische Beispiele sind vor allem:

1. Eltern übertragen ihr Haus an die Kinder: Die Kinder werden Eigentümer, während die Eltern sich ein lebenslanges Fruchtgenussrecht vorbehalten. So können sie weiterhin im Haus wohnen oder es vermieten.
2. Eine vermietete Wohnung wird innerhalb der Familie übertragen: Der Eigentümer räumt einem Angehörigen ein Fruchtgenussrecht ein. Dieser übernimmt die vereinbarten Aufgaben und kann die Mieteinnahmen beziehen, sofern die rechtlichen und steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
3. Eine Immobilie wird verschenkt, die Erträge bleiben beim bisherigen Eigentümer: Der Schenker überträgt das Eigentum, behält aber das Recht, die Immobilie weiterhin wirtschaftlich zu nutzen.
4. Ehepartner sichern sich gegenseitig ab: Überträgt ein Ehepartner seinen Immobilienanteil auf den anderen, kann er sich ein Fruchtgenussrecht vorbehalten. So kann er die Immobilie weiterhin nutzen oder vereinbarte Mieteinnahmen daraus beziehen.

Mögliche Alternativen zum Fruchtgenussrecht in Österreich

Das Fruchtgenussrecht ist nicht die einzige Möglichkeit, um eine Immobilie nach der Übertragung zu nutzen oder bestimmte Rechte zu behalten. Welche Alternative zum Fruchtgenussrecht passt, hängt davon ab, ob Sie in der betroffenen Immobilie wohnen bleiben oder laufende Einnahmen erzielen möchten. Das Wohnrecht ist eine gute Lösung, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung weiterhin selbst bewohnen möchten. Es ermöglicht grundsätzlich die Nutzung zu Wohnzwecken, umfasst aber nicht automatisch das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Erträge zu behalten. Die Wohnungsservitut bzw. Wohnungsdienstbarkeit ist insbesondere in §§ 521 ff. ABGB geregelt.

Eine weitere Möglichkeit ist eine Leibrente, bei der eine laufende Zahlung oder eine andere vereinbarte Leistung an die Lebensdauer einer Person geknüpft ist. Sie kann etwa bei einer Immobilienübertragung gegen wiederkehrende Leistungen eine Rolle spielen. Das Baurecht wiederum ermöglicht es, auf oder unter fremdem Grund zu bauen. Welche Lösung sinnvoll ist, sollte immer individuell anhand der gewünschten Nutzung, der finanziellen Ziele und der rechtlichen Folgen beurteilt werden. 

5. Wann erlischt das Fruchtgenussrecht?

Ein Fruchtgenussrecht muss nicht zwingend bis zum Lebensende bestehen. Es kann auf bestimmte Zeit eingeräumt werden oder durch andere Umstände enden. Welche Voraussetzungen gelten, richtet sich nach dem Vertrag und den gesetzlichen Bestimmungen des österreichischen ABGB. Die gesetzlichen Bestimmungen über das Erlöschen von Dienstbarkeiten bzw. Servituten finden sich insbesondere in §§ 524 ff. ABGB. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem tatsächlichen Erlöschen des Rechts und seiner anschließenden Löschung aus dem Grundbuch. Diese Schritte hängen zwar zusammen, sind rechtlich aber nicht dasselbe.

Gründe für das Ende eines Fruchtgenussrechts

• Tod des Berechtigten: Ein höchstpersönliches, lebenslanges Fruchtgenussrecht endet grundsätzlich mit dem Tod des Fruchtgenussberechtigten. Es geht nicht automatisch auf die Erben über.
• Ablauf einer vereinbarten Frist: Wurde das Recht nur für einen bestimmten Zeitraum eingeräumt, endet es grundsätzlich mit Ablauf dieser Frist.
• Verzicht des Berechtigten: Der Fruchtgenussberechtigte kann auf sein Recht verzichten. Bei einer grundbücherlich eingetragenen Dienstbarkeit müssen die Voraussetzungen für die Löschung zusätzlich erfüllt sein.
• Vereinbarung zwischen Eigentümer und Berechtigtem: Beide Seiten können sich auf eine vorzeitige Beendigung des Fruchtgenussrechts einigen. Ob dafür eine Abfindung gezahlt wird, ist Verhandlungssache.
• Untergang der belasteten Sache: Wird die Immobilie vollständig zerstört, kann dies das Fruchtgenussrecht zum Erlöschen bringen. Die rechtlichen Folgen hängen dabei vom Einzelfall ab.
• Vereinigung von Recht und Eigentum: Fallen Eigentum und das betreffende Fruchtgenussrecht in einer Person zusammen, kann es erlöschen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Fruchtgenussberechtigte die Immobilie erwirbt, an der er das Recht hat.

Löschung des Fruchtgenussrechts aus dem Grundbuch

Ist das Fruchtgenussrecht im Grundbuch eingetragen, muss seine Löschung gesondert veranlasst werden. Dafür wird grundsätzlich eine geeignete Löschungserklärung des Berechtigten benötigt, bei einer einvernehmlichen Aufhebung gegebenenfalls ergänzt durch die entsprechende Vereinbarung. Die erforderlichen Unterschriften müssen in der gesetzlich vorgesehenen Form beglaubigt sein. Der Antrag auf Löschung wird beim zuständigen Grundbuchsgericht eingebracht. Stirbt der Berechtigte, können geeignete Nachweise über den Todesfall erforderlich sein. Welche Dokumente im Einzelfall notwendig sind, hängt immer vom Eintrag und dem Beendigungsgrund ab.

7. Wie berechnet man das Fruchtgenussrecht?

Der Wert eines Fruchtgenussrechts ist wichtig, wenn Sie eine Immobilie mit diesem Recht verkaufen, eine Abfindung vereinbaren oder die steuerlichen Folgen einer Übertragung beurteilen möchten. Dabei hängt die Berechnung des Fruchtgenussrechts davon ab, welchen Nutzen der Berechtigte aus der Immobilie ziehen kann und wie lange das Recht voraussichtlich besteht. Für eine erste Einschätzung werden vor allem der jährliche Nutzungswert, die laufenden Kosten und die Dauer des Fruchtgenussrechts benötigt.

Bei einem vermieteten Haus dienen die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, also der Nutzungswert, als Ausgangspunkt. Bei einer selbst genutzten Immobilie kann hierfür ein angemessener Mietwert herangezogen werden. Davon sind die Kosten abzuziehen, die der Fruchtgenussberechtigte selbst tragen muss. Der so ermittelte jährliche Vorteil wird mit einem Faktor multipliziert, der die Laufzeit oder die statistische Lebenserwartung des Berechtigten berücksichtigt. Welcher Bewertungsansatz und Faktor geeignet sind, hängt vom Zweck der Berechnung ab. Für die Berechnung des Fruchtgenussrechts ergibt sich hieraus folgende Formel:

Beispielrechnung für ein Fruchtgenussrecht in Österreich

Angenommen, Eltern übertragen ein Haus an ihr Kind und behalten sich ein lebenslanges Fruchtgenussrecht vor. Der jährliche Nutzungswert wird für die folgende vereinfachte Beispielrechnung mit 12.000 Euro angesetzt. Nach Abzug der vom Berechtigten zu tragenden laufenden Kosten verbleibt ein jährlicher wirtschaftlicher Vorteil von 9.000 Euro.  Für eine beispielhafte Berechnung wird ein Kapitalisierungsfaktor von 10 angenommen:

Der rechnerische Wert des Fruchtgenussrechts beträgt in diesem Beispiel 90.000 Euro. Wichtig: Der Faktor 10 ist hier lediglich eine Annahme und kein allgemein gültiger österreichischer Bewertungsfaktor für 2026. Für eine rechtlich oder steuerlich relevante Bewertung müssen der konkrete Bewertungszweck, die maßgeblichen Bewertungsregeln, das Alter des Berechtigten und die individuellen Nutzungsverhältnisse berücksichtigt werden.

Ist das Fruchtgenussrecht steuerlich anerkannt?

Das Fruchtgenussrecht wird in Österreich auch steuerlich berücksichtigt. Bei vermieteten Immobilien werden die Einkünfte jedoch nicht allein deshalb dem Fruchtgenussberechtigten zugerechnet, weil ein entsprechender Vertrag besteht. Entscheidend ist, ob dieser tatsächlich über die Einkunftsquelle verfügen kann, Mietverträge eigenständig abschließt oder übernimmt, die Mieteinnahmen erhält und die maßgeblichen Aufwendungen trägt. Wer die Mieteinnahmen versteuern muss, hängt somit von der tatsächlichen wirtschaftlichen Gestaltung ab. Vor allem bei einem Zuwendungsfruchtgenuss sollte die Vereinbarung daher steuerlich geprüft werden.

8. Was ist bei einem Vertrag für das Fruchtgenussrecht zu beachten?

Ein Vertrag für das Fruchtgenussrecht schafft Klarheit darüber, welche Rechte der Berechtigte erhält und welche Pflichten beim Eigentümer verbleiben. Selbst wenn eine Immobilie innerhalb der Familie übertragen wird, sollten Sie nicht auf einen Vertrag verzichten. Der Vertrag sollte die Nutzung, die Dauer, die Kostentragung und die Voraussetzungen für eine Beendigung des Fruchtgenussrechts eindeutig festlegen. Bei einer Liegenschaft sind außerdem die grundbücherliche Eintragung und die dafür notwendigen Formvorschriften zu beachten.

Das sollte der Vertrag für ein Fruchtgenussrecht enthalten

• Vertragsparteien und Immobilie: Die beteiligten Personen sowie die betroffene Liegenschaft müssen eindeutig bezeichnet werden.
• Umfang des Fruchtgenussrechts: Es sollte feststehen, ob der Berechtigte das Haus selbst bewohnen, vermieten oder anderweitig nutzen darf.
• Dauer des Rechts: Der Vertrag sollte regeln, ob das Recht lebenslang, befristet oder unter bestimmten Bedingungen eingeräumt wird.
• Kostentragung: Betriebskosten, laufende Erhaltung, Versicherungen, Abgaben und größere Reparaturen sollten möglichst eindeutig zugeordnet werden.
• Vermietung und Einnahmen: Bei einer vermieteten Immobilie ist festzuhalten, wer Mietverträge abschließt, die Miete erhält und die Pflichten gegenüber den Mietern übernimmt.
• Bauliche Veränderungen: Es sollte geregelt sein, welche Maßnahmen der Fruchtgenussberechtigte selbst durchführen darf und wann die Zustimmung des Eigentümers erforderlich ist.
• Beendigung und Verzicht: Der Vertrag sollte die möglichen Beendigungsgründe und das Vorgehen bei einem einvernehmlichen Verzicht beschreiben.
• Grundbuch und Kosten der Durchführung: Die Parteien sollten klären, wer die Eintragung veranlasst und die damit verbundenen Kosten übernimmt.
• Steuerliche Behandlung: Bei vermieteten Immobilien sollten die Einkünftezurechnung und die Aufteilung der Aufwendungen vorab geprüft werden.

Wer zahlt welche Kosten beim Fruchtgenussrecht?

Wer die Betriebskosten beim Fruchtgenussrecht trägt, hängt von den gesetzlichen Bestimmungen und den vertraglichen Vereinbarungen ab. Nach dem ABGB muss der Fruchtgenussberechtigte insbesondere die mit dem Fruchtgenuss verbundenen Lasten und die gewöhnliche Erhaltung im gesetzlichen Umfang übernehmen. Bei größeren, notwendigen Bauarbeiten gelten besondere Regeln. Eine klare vertragliche Vereinbarung ist daher sinnvoll, damit beide Seiten wissen, welche Ausgaben sie tragen müssen.

9. Was ist der Unterschied zwischen Fruchtgenussrecht und Wohnrecht?

Das Fruchtgenussrecht und das Wohnrecht ermöglichen es, eine Immobilie zu nutzen, obwohl man nicht ihr Eigentümer ist. Sie unterscheiden sich jedoch deutlich darin, welche Nutzungsmöglichkeiten sie bieten und ob daraus Einnahmen erzielt werden dürfen.

• Das Fruchtgenussrecht berechtigt dazu, eine fremde Immobilie unter Schonung ihrer Substanz umfassend zu nutzen und grundsätzlich auch ihre Erträge zu beziehen. 
• Das Wohnrecht berechtigt dagegen dazu, eine Wohnung oder bestimmte Räume zu Wohnzwecken zu nutzen. Es umfasst nicht automatisch das Recht, die Immobilie zu vermieten und Mieteinnahmen zu erzielen.

Der entscheidende Unterschied liegt somit im Umfang der Nutzung. Wer in einem übertragenen Haus wohnen bleiben und es bei Bedarf auch vermieten möchte, kann mit einem Fruchtgenussrecht umfassender abgesichert sein. Wer lediglich das Recht benötigt, weiterhin in der Immobilie zu wohnen, für den kann ein Wohnrecht ausreichen. Beide Rechte sollten so gestaltet werden, dass Umfang, Dauer und Kostentragung eindeutig geregelt sind. Welche Lösung sinnvoller ist, hängt von den persönlichen Zielen und den rechtlichen Rahmenbedingungen im Einzelfall ab.