Servitut – Nutzungsrechte an Grundstücken in Österreich

Als Dienstbarkeiten werden dingliche Nutzungsrechte an einer Sache bezeichnet. Dienstbarkeiten an Grundstücken lassen sich in verschiedene Kategorien unterteilen. Dazu gehören zum einen umfassende Nutzungsrechte. Die Fruchtnießung nach § 509 ABGB räumt dem Nutzer ein, wirtschaftlichen Nutzen aus einem Grundstück zu ziehen.

Eine weitere häufige Form von Dienstbarkeiten ist das Servitutsrecht, das dem jeweiligen Eigentümer benachbarter Grundstücke eingeräumt wird und eine bessere Verwendung der begünstigten Liegenschaft ermöglicht. Dabei handelt es sich um Wegerechte und das Recht, Leitungen anzulegen und zu unterhalten oder auch Vieh über das Land zu treiben. Der Berechtigte ist dazu verpflichtet, dieses Recht schonend auszuüben.

Um eine Dienstbarkeit ausüben zu können, muss diese im Grundbuch eingetragen sein. Eine Ausnahme sind lediglich Dienstbarkeiten, die offenkundig erkennbar sind. Ein Servitut entspricht einem dinglichen Recht, das durch Titel und Modus begründet wird. Titel ist in der Regel ein Servitutsbestellungsvertrag oder eine Verfügung. Modus entspricht der Einverleibung im Grundbuch, d. h. der Eintragung der Servituten auf dem C-Blatt der Liegenschaft. Wenn es keinen gültigen Vertrag gibt, kann der Erwerb eines Servituts auch durch Ersitzen erfolgen. Voraussetzung hierfür ist eine mindestens 30 Jahre andauernde Nutzung in redlichem Glauben. Nutzt demnach der Eigentümer eines Grundstücks einen Weg über das Land seines Nachbarn als Zufahrt und ist er im Glauben, dass ihm dies erlaubt ist, kann er die Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen lassen. Anträge für die Einverleibung von Rechten an Grundstücken nimmt das zuständige Grundbuchgericht entgegen. Helfen kann dabei der Anwalt bzw. der Notar, der die Unterlagen zusammenstellt und die erforderlichen Formulare ausfüllt.

Servitut ist ein in der österreichischen Rechtsprechung gebräuchliches Wort für Dienstbarkeiten. Grundsätzlich lässt sich zwischen zwei verschiedenen Formen von Servituten unterscheiden: Bejahende Servitute verpflichten den Eigentümer, etwas zu dulden, und verneinende Servitute verpflichten zur Unterlassung von etwas. Was zunächst etwas abstrakt klingt, lässt sich anhand folgender Beispiele veranschaulichen. Ein bejahendes Servitut legt fest, dass der Eigentümer die Nutzung eines Zufahrtsweges über sein Grundstück zu dulden hat. Verneinende Servitute bestimmen, dass der belastete Eigentümer einen Gewerbebetrieb auf seinem Grundstück zu unterlassen hat, der andere durch Gerüche und Lärm beeinträchtigen würde. Typische Servitute sind das Fruchtgenussrecht, das Gebrauchsrecht und das Wohnrecht. Das Wohnrecht kann dem Berechtigten gemäß § 478 ABGB gestatten, eine Wohnung auf lebenslange Zeit zu bewohnen. Zu unterscheiden sind Servitute von Legalservituten, diese entsprechen gesetzlichen Verpflichtungen und werden nicht ins Grundbuch eingetragen (z. B. Jagdrecht).

Ein Servitutsrecht und Dienstbarkeiten bleiben grundsätzlich so lange bestehen, bis sie erlöschen und aus dem Grundbuch entfernt werden. Die Erlöschung von Servituten kann durch Nichtnutzung, Untergang der dienenden Sache, durch Enteignung oder durch Verjährung begründet sein.

Beim Verkauf einer Immobilie hat der Verkäufer die Interessenten über bestehende Servitute zu informieren, da sich diese auf die Nutzung der Liegenschaft auswirken können. Dies betrifft insbesondere nicht verbücherte Dienstbarkeiten. Eine Besonderheit besteht zudem bei lebenslangen Wohnrechten, die nicht eingetragen sind. Wird dieses Recht nicht auf den Käufer übertragen, muss der Verkäufer gegenüber dem Wohnberechtigten einen Ersatz leisten.