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Realteilung eines Grundstücks

Bevor ein Grundstücksanteil verkauft werden kann, muss eine Realteilung des Grundstücks erfolgen, also die Grundstücksteilung in mehrere Teilflächen. Hier erfahren Sie alles über Voraussetzungen, Ablauf und Kosten einer Realteilung und wie sich die Teilung auf den Immobilienpreis auswirken kann.

1. Was bedeutet Realteilung eines Grundstücks?

Eine Realteilung bezeichnet die Aufteilung eines Grundstückes der Fläche nach. Im Zuge dessen geben die Eigentümer ihr Miteigentumsrecht an der Gesamtliegenschaft auf und erhalten stattdessen das Alleineigentum an einer Teilfläche. Eine Realteilung findet häufig statt, wenn ein Grundstück mehreren Eigentümern gehört und eine Partei den Grundstücksverkauf anstrebt. Aber auch ein einzelner Eigentümer kann sein Grundstück aufteilen, um zu verkaufen oder weil die Teilung Vorteile wie eine intensivere Bebauung ermöglicht.

Die Teilung basiert auf § 19 des Baugesetzbuchs (BAuGB) und bedarf einer notariell beglaubigten Urkunde, die eine klare Grundstückstrennung definiert. Durch Meldung beim Grundbuchamt wird die Realteilung durchgeführt, sofern kein Widerspruch zu einem geltenden Bebauungsplan herrscht. Nach erfolgter realer Teilung existiert für jede Grundstücksparzelle ein eigenständiger Grundbuchauszug und ein unabhängiger Eigentümer.

2. Was ist Voraussetzung für eine Grundstücksteilung?

Voraussetzung für eine Realteilung ist, dass das Grundstück eine wirtschaftliche Einheit bildet. Diese kann auch aus mehreren Grundstücken oder Grundstücksparzellen bestehen. Zuständig für die Feststellung der wirtschaftlichen Einheit ist das Lagefinanzamt, welches nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes im Einheitswertbescheid festgestellt. Zudem muss der Bebauungsplan die Teilung des Grundstücks zulassen. Ist das Grundstück mit einem Hypothekarkredit belastet, muss der Kreditgeber sein Einverständnis zur Teilung geben.

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3. Wie läuft eine Realteilung ab?

Im Folgenden ist der Ablauf einer Realteilung Schritt für Schritt erläutert:

  1. Ist eine Grundstücksteilung geplant, sollten zunächst die rechtlichen Rahmenbedingungen geklärt werden. Das örtliche Gemeindeamt gibt Auskunft über baurechtliche Vorschriften, den Bebauungsplan und weitere wichtige Grundstückseigenschaften. Nach österreichischem Recht ist eine Grundstücksteilung dem Grundbuchamt zu melden.
  2. Grundlage für eine rechtsgültige Realteilung ist die amtliche Vermessung des Grundstücks. Hierzu beauftragt der aktuelle Grundstückseigentümer einen Vermessungsingenieur, der die Vermessung vornimmt und die Teilgrundstücke absteckt.
  3. Der Vermesser reicht die Grundstückspläne beim Katasteramt ein. Auf Ebene der Katastralgemeinde wird die Teilung auf regionale Gegebenheiten und Vorschriften geprüft. Halten die Pläne dieser Prüfung stand, erfolgt eine Eintragung im Katasterplan. Sofern kein direkter Verkauf durchgeführt wird, besitzt der Eigentümer des bisherigen Grundstücks nun zwei oder mehr geteilte, unabhängige Grundstücke.
  4. Soll eines der unabhängigen Grundstücke verkauft werden, ist ein entsprechender Kaufvertrag vom Eigentümer aufzusetzen. Sobald Verkäufer und Käufer notariell beglaubigt unterschrieben haben, erfolgt die Eintragung ins Grundbuch. Dadurch wird die Übertragung des Eigentums des unabhängigen Grundstücks rechtswirksam.

immoverkauf24 Info: Grunddienstbarkeit als Folge von Realteilung

Durch Realteilung eines Grundstücks kann ein sogenanntes Hinterliegergrundstück entstehen. Dabei handelt es sich um ein Grundstück, das nicht direkt zugänglich ist. Sowohl Zufahrt als auch Versorgungsleitungen müssen über ein anderes Grundstück geleitet werden. Damit diese sogenannten Grunddienste vom Eigentümer des Hinterliegergrundstücks genutzt werden können, bedarf es der Grunddienstbarkeit bzw. Servituts. Im Grunde handelt es sich hierbei um ein vereinbartes Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück. Details zur Nutzung, wie etwa ein Wegerecht, und etwaige Nutzungsgebühren müssen mit dem Eigentümer des Vorder- bzw. Anliegergrundstücks vertraglich vereinbart werden. Kommt es zu einer Einigung und einem rechtsverbindlichen Vertrag, wird das Nutzungsrecht im Grundbuch des Vorder- bzw. Anliegergrundstücks eingetragen. Als Rechtsgrundlage der Dienstbarkeit gelten § 472 ABGB.

4. Was ist der Unterschied zwischen Realteilung und ideeller Teilung?

Die Realteilung bedeutet die physische Teilung eines Grundstücks in mindestens zwei unabhängige Teile. Sollte ein geltender Bebauungsplan einer realen Teilung entgegenstehen, ist eine ideelle Teilung möglich. Bei dieser ändert sich an der physischen Eigenschaft eines Grundstücks (Größe, Abgrenzung etc.) nichts. Stattdessen bilden die einzelnen Eigentümer eine Eigentümergemeinschaft, die gemeinsam Grundstück oder Haus besitzen. Es kann auch ein neuer Miteigentümer hinzukommen, der sich eingekauft und nun ebenfalls im Grundbuch als Grundstückseigentümer erfasst werden muss. Haus oder Grundstück kann nach einer ideellen Teilung etwa in unterschiedliche Einheiten aufgeteilt werden, um diese getrennt zu vermieten oder zu verpachten. Im Falle einer ideellen Teilung greift das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Neben dem Gemeinschaftseigentum gibt es Sondereigentums- und Sondernutzungsrechte. Diese können so weitreichend gewährt werden, dass die ideelle Teilung aus wirtschaftlicher Sicht einer Realteilung nahekommt. Im Gegensatz zur Realteilung können die Eigentümer bei der ideellen Teilung über das Grundstück nur gemeinschaftlich verfügen.

immoverkauf24 Info: Realteilung oder ideelle Teilung?

Für einen Immobilienverkauf ist die Realteilung eines Grundstücks in der Regel das erste Mittel der Wahl, da der Verkauf sich einfacher gestaltet und daher auch für Käufer attraktiver ist. Eine ideelle Teilung hingegen ist sinnvoll, wenn Bauvorschriften, wie Bebauungspläne, eine Realteilung unmöglich machen.

5. Grundstück teilen: Welche Kosten fallen an?

Bei der Realteilung eines Grundstücks handelt es sich um eine behördliche Änderung des Eigentums eines Grundstücks, die nicht unerhebliche Kosten verursacht. Die amtliche Neuvermessung des Grundstücks, Notarkosten für den Verkauf und die Grundbucheintragung selbst verursachen meist Kosten zwischen 3.000 bis 5.000 Euro. Die konkrete Höhe hängt von dem Grundstück selbst ab. Ist das Grundstück sehr groß oder ist die Vermessung komplliziert, könne auch höhere Kosten im vierstelligen Bereich anfallen.

Einflussgrößen auf die Teilungskosten eines Grundstücks sind:

  • Grundstücksgröße
  • Grundstückswert
  • Anzahl an Teilungen (Parzellenanzahl)
  • Anzahl der benötigten Grenzsteine
  • Lage des Grundstücks (Region)

Je nach Bundesland variieren die Gebühren, wobei als Grundlage meist der Bodenwert des Grundstücks herangezogen wird. Entsprechende Gebühren für die einzelnen Vermessungsschritte ergeben sich aus gestaffelten Kosten. Gebühren für die Eintragung im Grundbuch, sowie Gerichts und Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.

  • Entsprechend gut sollte eine solche Teilung überlegt und mit dem Marktwert abgewogen werden. Eine Teilung ist dann sinnvoll, wenn der voraussichtliche Verkaufspreis diese Kosten mitabdeckt. 

6. Grundstück teilen - dann teurer verkaufen?

Erwägt ein Eigentümer den Verkauf seines Grundstücks, kann eine vorherige Teilung sinnvoll sein. Auf diesem Wege können unter gewissen Umständen höhere Verkaufserlöse erzielt werden. Ob sich solch eine Teilung lohnt, ist im Einzelfall zu prüfen und hängt von folgenden Kriterien ab:

  • Ist das Grundstück überdurchschnittlich groß (gemessen an der aktuellen Bebauungsdichte der Region)?
  • Ist es nach der Teilung möglich, die unabhängigen Grundstücke zu bebauen?

Am Immobilienmarkt ist es üblich geworden, übergroße Grundstücke zu teilen und separat mit höherem Ertrag zu verkaufen. Dieser höhere Ertrag ergibt sich daraus, dass ab einer gewissen Größe weitere Quadratmeter einer geringeren Wertigkeit unterliegen. Dies kann durch Verkäufe zwei kleinerer Grundstücke umgangen werden. Wie viel mehr ein zweiter Verkauf einbringt, kann durch den Umrechungskoeffizienten der Gutachterausschüsse bewertet werden. Diese Ausschüsse nutzen den Koeffzienten, um Bodenrichtwerte zu ermitteln. Eine Aufteilung ist nur dann sinnvoll, wenn auch beide Grundstücksteile separat bebaut werden dürfen. Andernfalls würde sich der Verkauf jenes Grundstücks, dass nicht bebaut werden darf, als schwierig erweisen und den Marktwert erheblich senken.

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