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Bebauungsplan Österreich – Bebauungspläne einsehen, lesen und ändern

Bebauungspläne geben vor, wie hoch, wie dicht und in welcher Weise Grundstücke bebaut werden dürfen. Der Bebauungsplan ist deshalb auch maßgeblich für den Wert eines Grundstücks. Hier der Überblick: Was ein Bebauungsplan enthält, wie die Angaben zu lesen sind, ob und wie Bauvorschriften zu ändern sind und was zu tun ist, wenn es keinen Bebauungsplan gibt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bebauungspläne geben vor, wie hoch, wie dicht und in welcher Weise Grundstücke bebaut werden dürfen.
  • In Flächenwidmungsplänen ist definiert, auf welche Art ein Grundstück genutzt werden darf: z.B. für Straßen, Wohngebäude oder nur für Grünflächen.
  • Sofern ein Bebauungsplan für ein Grundstück vorliegt, kann dieser in der Gemeinde eingesehen werden.
  • Geringfügige Abweichungen vom Bebauungsplan sind möglich. Eine wesentliche Änderung des B-Plans können Eigentümer jedoch nicht erzwingen, dies kann nur die Gemeinde entscheiden.
  • Liegt kein Bebauungsplan vor, ist die Bauordnung des Bundeslandes und die umliegende Bebauung zu beachten.

1. Definition: Was ist ein Bebauungsplan?

Bebauungspläne stellen dar, ob und in welcher Weise die von den Flächenwidmungsplänen erfassten Grundflächen und die darüber oder darunter liegenden Räume bebaut werden dürfen. 

Diese Definition aus der Wiener Bauordnung ist eine treffende Definition des Bebauungsplans und gilt grundsätzlich für Österreich. Ein Grundstück, das laut Flächenwidmungsplan (legt die Art der Bebauung fest) als Bauland ausgewiesen ist, unterliegt unter Umständen einem speziellen Bebauungsplan. Darin kann von der Gemeinde bestimmt werden, wie hoch, wie dicht und auf welche Weise gebaut werden darf. Sind etwa freistehende Einfamilienhäuser mit Satteldach für das Ortsbild typisch, wird dies im Bebauungsplan von der betreffenden Gemeinde vorgeschrieben.

immoverkauf24 Info: Warum ist Kenntnis des Bebauungsplans so wichtig ist“

Wenn Sie ein Baugrundstück kaufen und sich nicht über einen eventuellen Bebauungsplan informieren, könnten Sie unwissentlich gegen Bauvorschriften verstoßen. Dies kann zu Geldstrafen und/oder zu erzwungenen Um- bzw. Rückbauten führen. Beauftragung und Kosten solcher baulichen Änderungen sind von den Bauherren selbst zu tragen und können extrem hoch ausfallen.

2. Was ist ein Flächenwidmungsplan?

Auf welche Art ein Grundstück genutzt werden darf, legt der Flächenwidmungsplan fest. Denn nicht auf jedem Grundstück darf automatisch auch gebaut werden. Sowohl im städtischen als auch im ländlichen Bereich dienen Grundstücke verschiedenen, gemeindienlichen Zwecken: Etwa für Straßenverkehr, Wohnbauland oder aus Gründen des Naturschutzes als Waldgebiete und Freilandflächen. 
Um städtebauliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen und eine Zersiedelung von ländlichen Gebieten zu vermeiden, unterliegt jedes Grundstück einer sogenannten Widmung. Diese regelt, wozu das Grundstück verwendet werden darf.

Folgende Flächenwidmungen sind zu unterscheiden:

  • Wohngebiet
  • Dorfgebiet
  • Kerngebiet
  • Industriegebiet
  • Aufschließungsgebiet
  • Sanierungsgebiet
  • Freiland
  • Bauland
  • Wald
  • Verkehr
  • etc.

immoverkauf 24 Info: Widmung und Bebauungsplan – Bedeutung für Grundstückspreise

Die jeweilige Widmung eines Grundstücks und die laut Bebauungsplan erlaubte Bebauung sind maßgebliche Faktoren für Grundstücksbewertung und Grundstücksverkauf. Ist ein Grundstück etwa als Wohngebiet ausgewiesen und darf laut Bebauungsplan mehrgeschossig bebaut werden, steigert das den Grundstückspreis. Denn Bauland ist rar und begehrt und besonders in Krisenzeiten suchen Investoren nach sicheren Geldanlagen in Form von Immobilien.

3. Was legt der Bebauungsplan genau fest?

Die in einem Bebauungsplan enthaltenen Bauvorschriften sind zwingend einzuhalten. Die Bauordnung legen in Österreich die Bundesländer fest, sie unterscheiden sich daher leicht.

Grundsätzlich sind im Bebauungsplan jedoch folgende Inhalte zu finden:

  • Die Bauklasse regelt die Höhe der Bauwerke und wird meist in römischen Ziffern angegeben. In Niederösterreich gibt es z.B. neun verschiedene Bauklassen: Das Gebäude in Klasse I darf nicht höher sein als fünf Meter. Bei Klasse IX (Hochhaus) muss es über 25 Meter hoch sein.
  • Die Baudichte definiert den Anteil der Grundfläche, der überbaut werden darf. Eine alternative Bezeichnung ist das „Maß der baulichen Ausnützung“. Für die Baudichte gibt es verschiedene Kennzahlen: 
    • die Grundflächenzahl (Prozentanteil der überbaubaren Fläche an der Grundstücksfläche) oder 
    • die Geschossflächenzahl (Gesamtfläche aller Hauptgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche).
  • Die Bauweise legt fest, ob ein Gebäude mit Abstand zum Nebengebäude errichtet werden muss oder ob ein direkter Anbau möglich ist. Man unterscheidet zwischen folgenden Bauweisen:
    • der offenen Bauweise (freistehende Gebäude), 
    • der gekuppelten Bauweise (Bau grenzt direkt an das benachbarte Gebäude)
    • der geschlossenen Bauweise (Gebäude werden an der Fluchtlinie von der einen seitlichen Bauplatzgrenze bis zur anderen Bauplatzgrenze durchgehend errichtet).
       

Weitere mögliche Vorschriften im Bebauungsplan:

  • Gibt es besondere Bestimmungen zur Fassade, der Dachform und/oder -neigung?
  • Besteht ein Denkmalschutz bzw. gibt es Vorgaben zur Verwendung bestimmter Baumaterialien?
  • Sind Zäune, Mauern oder andere Einfriedungen verboten oder verpflichtend?
  • Müssen am Grundstück Parkplätze oder besondere Begrünungsflächen bedacht werden?
  • Sind Umweltfaktoren zu berücksichtigen? Gibt es, z.B., eine Grenze des maximalen Emissionsausstoßes?
  • Muss das Haus eine gewisse Entfernung zum Nachbarhaus haben (auch "Bauwich" genannt)?
  • Wieviele Geschosse muss/darf das Haus haben? Z.B. sind nur Bungalows erlaubt oder ist ein zweigeschossiges Haus Pflicht?

4. Bebauungsplan lesen und verstehen

Eine Vielzahl von Symbolen und Kürzeln erschweren das Lesen und Verstehen des Bebauungsplans. Doch so komplex der Plan auf den ersten Blick auch wirken mag, so folgt er dennoch einer allgemeingültigen Logik:

  • Römische Ziffern stehen für die Bauklasse, arabische Ziffern definieren entsprechende Maximalwerte der Bauhöhe.
  • Es wird zwischen fünf Bauweisen unterschieden: geschlossen (g), offen (o), gekuppelt (gk), gruppen (gr), sonstige (s) Bauweisen.
  • unterschiedliche Linien definieren Fluchtlinien, Grundstücksgrenzen und Bauplatzgrenzen
  • Die Geschossflächenzahl wird als Dezimalzahl im Kreis angegeben
  • Die Baumassenzahl ist eine Dezimalzahl im Rechteck
  • Die bebaute Fläche eine Prozentzahl im Dreieck
  • Bei Dächern wird zwischen Satteldach (SD) und Walmdach (WD) unterschieden
  • Dachneigungen werden als DN mit dem entsprechenden Winkel angegeben, z.B. DN 20°.
  • Je nach Gestaltung, Schraffur, gestrichelte Linien etc., kann zusätzlich markiert im Grundriss werden, ob das Gebäude etwa abzutragen ist oder erst in Planung ist.

Hier ist eine vollständige Auflistung der benutzten Symbole und Kürzel eines Bebauungsplans finden.

Unter folgenden Links sind die Planzeichenverordnungen verschiedener Bundesländer online zu finden:

5. Wo sind Bebauungspläne zu finden und einzusehen?

Sofern ein Bebauungsplan für ein Grundstück vorliegt, kann dieser in der Gemeinde eingesehen werden. Viele Bebauungspläne liegen als gezeichneter Plan vor, es gibt aber auch solche in Textform. Während die Einsicht selbst keine Gebühr nach sich zieht, fallen für die Erstellung von Kopien Kosten an. Um sich wiederholte Besuche bei der Gemeinde zu sparen und die Inhalte des Bebauungsplans in Ruhe studieren zu können, lohnt sich eine solch überschaubare Investition jedoch in der Regel.

Allerdings: Es liegen nicht selten keine Bebauungspläne vor. In Niederösterreich (NÖ) gibt es etwa nur für rund 50 % der Grundstücke einen Bebauungsplan. Siehe: Was tun, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

6. Änderung des Bebauungsplans - ist das möglich?

Sofern die Flächennutzung verbessert und Nachbarn nicht beeinträchtigt werden, sind kleine Abweichungen vom Bebauungsplan möglich. Größere Abweichungen können bei der Gemeinde beantragt werden, diese muss den Antrag jedoch nicht berücksichtigen. Eine Klage von Eigentümern für eine Änderung des Bebauungsplans ist ebenfalls nicht möglich. Sollte die Gemeinde eine Änderungen beschließen, dann liegt diese in der Regel im Sinne des Gemeinwohls, entspricht dem „örtlichen Raumordnungsprogramm“ und dem Flächenwidmungsplan.

Eine Änderung des Bebauungsplans läuft wie folgt ab:

  • Die Gemeinde stellt die Planung für die Abänderungen der Bebauungspläne für sechs Wochen zur öffentlichen Einsicht zur Verfügung und alle betroffenen Eigentümer werden informiert.
  • Während der Auflagefrist können betroffene Eigentümer eine schriftliche Stellungnahme zum Entwurf abgeben und bei der zuständigen Behörde einreichen.
  • Der Gemeinderat entscheidet in einer Sitzung, ob die Stellungnahmen anerkannt werden.
  • Der Gemeinderat beschließt, ob der Plan in Kraft treten soll.

immoverkauf24 Tipp: Infos zu Änderungen in Flächenwidmungsplänen und Bebauungsplänen erhalten

Kommt es zu Planänderungen, können sich interessierte Privatpersonen und Unternehmen von der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) als Mitglied per Flächenwidmungsplan-Infomail informieren lassen per Mail gibt es dann aktuelle Hinweise zu neuen Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen in Österreich. 

7. Was tun, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, bedeutet dies noch lange nicht, dass Grundstücksbesitzer freie Hand hat. Denn dann zu beachten sind die jeweiligen Bauordnungen des Bundeslandes. Zudem dürfen sich neue Gebäude nicht zu stark von den umliegenden unterscheiden und müssen sich harmonisch in die Umgebung einfügen. Vor einem Grundstückskauf sollten sich Interessenten also unbedingt informieren, welche Vorschriften es für ein Grundstück gibt.

Sobald ein Plan für den Bau vorliegt, ist dieser durch die Baubehörde zu genehmigen. In diesem Rahmen wird die Einhaltung der Bauordnung amtlich geprüft.
Auch wenn der Blick auf Nachbarhäuser eine gute Orientierung sein kann, was erlaubt ist, empfiehlt es sich eine Bauvoranfrage zu stellen. Diese kann bereits vor dem Grundstückskauf erfolgen und gibt für ein späteres Bauvorhaben die nötige Sicherheit.

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