Geschossflächenzahl – so lässt sich die GFZ berechnen

Wer ein Haus baut, Umbauten an Bestandsgebäuden plant oder  Grundstückskauf oder -verkauf anstrebt, hat sich mit Bebauungsplan und Bauvorschriften auseinandersetzen. Eine wichtige Kennzahl darin: die Geschossflächenzahl. Sie ist auch wesentlich für den Grundstückswert. Was die Kennzahl angibt, wie man aus ihr die erlaubten Quadratmeter berechnet und warum die Zahl maßgeblich für den Grundstückswert ist, erfahren Sie hier. 

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist eine Kennzahl aus dem österreichischem Baurecht, die die Bebauungsdichte definiert. Sie gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche – also Quadratmeter verteilt auf mehreren Ebenen – auf einem Grundstück gebaut werden dürfen. Grundsätzlich darf nur ein gewisser Anteil des Grundstücks als Wohnfläche bebaut werden.

In Wohngebieten sind typische Geschossflächenzahlen 0,4, 0,6 der 0,8. Möglich sind Geschossflächenzahlen zwischen 0,2 bis 4. Dies entspricht bei einem 1.000 m2-Grundstück einer Bruttogeschossfläche von 200 bis 4.000 Quadratmetern. Diese Quadratmeterzahl darf ein zu erbauendes Gebäude also aufweisen – in der Regel verteilt auf mehrere Geschosse.

Ein Faktor oberhalb von eins ist möglich, weil sich die bebaubaren Quadratmeter auf mehrere Geschosse bzw. Stockwerke aufteilen. Es gilt: Je höher die Geschossflächenzahl ist, desto dichter darf bebaut werden. Als Geschossfläche zählen Hausebenen exklusive Keller und Dachgeschoss.
Da das Bauwesen in Österreich der Landesgesetzgebung obliegt, ist die Gesetzesgrundlage für die Geschossflächenzahl die jeweilige Bauordnung des Bundeslandes.

Die Geschossflächenzahl selbst ist eine gesetzliche Vorgabe, die nicht berechnet wird. Ihr Wert wird als Dezimalzahl angegeben und kann zwischen 0,2 und 4 liegen. Jedoch lässt sich mit Hilfe dieses Faktors die Brutto-Geschossfläche berechnen – also die maximale Anzahl an Quadratmetern, die oberirdische errichtet werden dürfen. Diese Zahl versteht sich als Brutto-Wert, da die Außenmaße angegeben sind.

Berechnungsformel für die Brutto-Geschossfläche:

• Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Brutto-Geschossfläche

Beispiel Berechnung Geschossflächenzahl:

In ländlichen Gebieten ist eine Geschossflächenzahl zwischen 0,2 und 0,4 üblich. Eine Geschossflächenzahl oberhalb von 1 ist generell nur in Gewerbegebieten oder urbanen, dicht bebauten Gegenden üblich. So gilt für Neubauten innerhalb eines städtischen Gebietes etwa häufig eine Geschossflächenzahl von 1,0 bis 1,2. Dabei handelt es sich um eine besonders hohe Bebauungsdichte. Eine Geschossflächenzahl von 4 würde etwa bedeuten, dass auf einem Grundstück von 1.000 qm überirdisch 4.000 qm Geschossfläche erbaut werden darf. Dies entspräche bei einem Gebäude mit acht Stockwerken jeweils 500 qm Grundfläche.

Die Geschossflächenanzahl ist wichtiger Parameter bei der Grundstücksbewertung. Je höher die GFZ liegt, desto größer ist die Chance, einen hohen Grundstückspreis beim Grundstücksverkauf zu realisieren. Denn eine hohe GFZ bedeutet, dass viele Quadratmeter Wohnfläche auf einem Grundstück errichtet werden dürfen, und das bedeutet ggf. auch eine höhere Mietrendite für Eigentümer.

Während die Geschossflächenzahl die maximalen Quadratmeter bebaubare Fläche auf allen Geschossebenen angibt, definiert die Grundflächenzahl die maximalen Quadratmeter der bebaubaren Grundfläche eines Grundstücks. Damit setzt die Kennzahl die gesamte Grundstücksgröße mit der Grundfläche eines Hauses ins Verhältnis.

Ein Beispiel für die Berechnung der Grundflächenzahl:

Auf einem Grundstück von 1000 m² entsteht ein Wohngebäude mit 500 m² je Stockwerk. Damit beträgt die Grundfläche des Hauses 500 m². Setzt man diese Grundfläche des Gebäudes mit der gesamten Grundstücksfläche ins Verhältnis, ergibt sich die Grundflächenzahl:

500 m² Grundfläche / 1000 m² Grundstück = 0,5

• Die Grundflächenzahl des Wohnhauses beträgt 0,5. Es werden also 50 % des Grundstücks bebaut.

Dagegen könnte die Geschossflächenzahl beim gleichen Gebäude bei 1 und höher liegen, wenn mehrere Stockwerke durch den Bebauungsplan ermöglicht werden. Läge die Geschossflächenzahl etwa bei 2, dürften 2.000 qm Geschossfläche errichtet werden. Auf einer Grundfläche von 500 qm könnten dann 4. Stockwerke mit jeweils 500 qm errichtet werden.

Bebauungsplan: Der Bebauungsplan gibt unter anderem vor, an welcher Position eines Grundstücks gebaut werden darf und mit welcher Bebauungsdichte. Meist gibt es auch Vorschriften zu Haustyp, Dachform und Bauhöhe bzw. Anzahl der zulässigen Geschosse. Die Vorschriften eines Bebauungsplans sind dabei von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und dienen einer gewissen Einheitlichkeit und Stimmigkeit des Ortsbildes.

Flächenwidmungsplan: Wie Grundstücke einer Gemeinde genutzt werden dürfen, ist im Flächenwidmungsplan geregelt. Jedes Grundstück hat eine eindeutig zuordenbare Nummer und einen entsprechenden Vermerk über die Widmung (Bauland oder Grünland). Ebenfalls im Flächenwidmungsplan ersichtlich sind die Grundstücksgrenzen.

Baumassezahl: Als Baumasse versteht das österreichische Baurecht den Brutto-Rauminhalt über Terrain (Definition ÖNORM B 1800). Mit der Baumassezahl wird der Brutto-Rauminhalt der Gesamtgrundstücksfläche in ein Verhältnis gesetzt.