Wertermittlung Immobilie: Wichtige Infos zu Wertermittlungsverfahren & Co.
Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie ermitteln? Die Wertermittlung einer Immobilie ist beispielsweise für Verkauf, Finanzierungen oder Vermögensaufteilungen entscheidend. Nur wer den Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie kennt, kann Entscheidungen fundiert treffen. Aber Achtung, denn neben unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren gibt es auch verschiedene Tiefen der Bewertung. Während oft eine einfache Wertermittlung für Haus oder Grundstück genügt, ist in manchen Fällen ein gerichtsfestes Gutachten nötig.
- In Österreich gibt es verschiedene Wertermittlungsverfahren für Immobilien. Je nach Liegenschaft und Bewertungsanlass kommen das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren zum Einsatz.
- Der Wert einer Immobilie wird von vielen Faktoren beeinflusst: Lage, Zustand, Ausstattung und aktuelle Marktentwicklung sind nur einige davon.
- Eine rechtskräftige Wertermittlung darf nur ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger durchführen. Eine erste kostenlose Einschätzung gibt es online bei immoverkauf24.
- Definition Wertermittlung bei Immobilien
- Welche Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts gibt es?
- Zu welchem Anlass lohnt sich die Wertermittlung einer Immobilie?
- Welche Faktoren beeinflussen die Ermittlung des Immobilienwerts?
- Wer führt die Immobilienwertermittlung durch?
- Wie viel kostet die Ermittlung des Immobilienwerts?
- Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen: So funktioniert’s mit immoverkauf24
- Welche Rolle spielt der Beleihungswert bei der Wertermittlung?
- Welche Besonderheiten sind bei der Wertermittlung zu beachten?
- Fazit: Wie aussagekräftig ist die Wertermittlung bei Immobilien wirklich?
1. Definition Wertermittlung bei Immobilien
Die Wertermittlung einer Immobilie ist die fachlich nachvollziehbare Ermittlung des Verkehrswerts einer bebauten oder unbebauten Liegenschaft mithilfe anerkannter Wertermittlungsverfahren wie dem Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren. Die Verfahren werden im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) vereinheitlicht.
Grundlage der Immobilienbewertung nach § 2 LBG ist der Verkehrswert (Marktwert), der durch den Preis bestimmt wird, welcher zu dem Zeitpunkt der Ermittlung zu erzielen wäre – abhängig von rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften, ohne besondere Vorlieben oder ideelle Wertzumessungen einzelner Personen.
2. Welche Wertermittlungsverfahren für Immobilien gibt es?
Die Ermittlung des Immobilienwerts erfolgt in Österreich auf Basis des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG). Besonders § 3 LBG bildet die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlungsverfahren von Immobilien, insbesondere dem Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren. Trotz fundierter Verfahren kann die Wertermittlung bei Immobilien besondere Gegebenheiten, wie etwa persönliche Liebhaberpreise oder aktuelle Marktschwankungen, nicht vollständig abbilden. So basieren die Marktdaten und Vergleichspreise in der Regel auf Vorjahresdaten und bilden das Marktgeschehen zum Teil nur verzögert ab. Wichtig ist, bei allen Wertermittlungsverfahren einen logischen Grundsatz zu befolgen:
- Eine Immobilie ist das wert, was ein anderer zu einem bestimmten Zeitpunkt hierfür zu zahlen bereit ist.
Die drei Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts im Überblick
- Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren leitet den Wert vor allem aus dem Bodenwert sowie dem Wert der baulichen Anlagen ab. Ausgangspunkt sind die fiktiven Herstellungskosten, von denen Alterswertminderungen und wertbeeinflussende Umstände abgezogen beziehungsweise berücksichtigt werden.
- Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten oder ertragsorientierten Liegenschaften angewendet, etwa Zinshäusern, Anlagewohnungen, Geschäftsliegenschaften oder gemischt genutzten Objekten. Hier steht der nachhaltig erzielbare Reinertrag für die Einschätzung des Immobilienwerts im Vordergrund. Bei diesem Verfahren ist die Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswerts im Liegenschaftszinssatz enthalten.
- Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren wird der Immobilienwert ermittelt, indem tatsächlich erzielte Verkaufspreise möglichst vergleichbarer Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen als Vergleichspreise zum aktuellen Zeitpunkt herangezogen werden. Abweichungen bei Lage, Größe, Zustand, Ausstattung, Widmung oder Marktzeitpunkt werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt.
Das Vergleichswertverfahren wird am häufigsten zur Immobilienwertermittlung eingesetzt. Es eignet sich sowohl für die Wertermittlung von Grundstücken, als auch dafür, den Wert eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln. Für Ertragsliegenschaften ist dagegen das Ertragswertverfahren gängig.
3. Zu welchem Anlass lohnt sich die Wertermittlung einer Immobilie?
Eine Immobilienwertermittlung kann zu verschiedenen Anlässen von Bedeutung sein:
- für den Immobilienverkauf
- zur Wertermittlung im Rahmen einer Scheidung (Hausverkauf Scheidung)
- zur Ermittlung des Immobilienwerts im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
- als Grundlage für den Beleihungswert einer Bank
- bei Umschuldung, Anschlussfinanzierung oder neuer Besicherung einer bestehenden Liegenschaft
- zur Dokumentation des Verkehrswerts für das Finanzamt, Gericht oder Behörden
- als Bewertungsgrundlage beim Immobilienkauf
4. Welche Faktoren beeinflussen die Ermittlung des Immobilienwerts?
Wer den Wert einer Immobilie ermitteln möchte, stellt schnell fest: Es gibt nicht nur einen Einflussfaktor. Vielmehr ergibt sich die Wertermittlung aus einem komplexen Zusammenspiel verschiedener Merkmale – manche lassen sich verbessern, andere nicht. Diese Faktoren können sowohl eine Wertsteigerung der Immobilie als auch eine Wertminderung verursachen.
Diese Faktoren beeinflussen die Wertermittlung der Immobilie:
- Lage und Umfeld: Die Lage ist das zentrale Kriterium bei der Immobilienwertermittlung. Sie umfasst nicht nur die geografische Region, sondern auch Mikrostandort, Infrastruktur, Anbindung und Nachbarschaft.
- Grundstückswert und Bebaubarkeit: Der Wert von Grund und Boden hängt in Österreich stark von Grundstücksgröße, Widmung, Bebauungsbestimmungen, Erschließung und tatsächlich erzielten Vergleichspreisen ab.
- Zustand und Baujahr der Immobilie: Je besser der bauliche Zustand und je jünger die Immobilie, desto höher der Wert. Bei Sanierungsbedarf mindert sich der zu ermittelnde Hauswert deutlich – das spielt besonders bei der Wertermittlung von Häusern eine Rolle.
- Ausstattung und Wohnfläche: Zur Ausstattung zählen z. B. Bodenbeläge, Bäder, Fenster, Heizung oder Smart-Home-Technik. Auch Größe und Zuschnitt der Wohnfläche bzw. Nutzfläche beeinflussen die Wertermittlung des Hauses oder der Wohnung.
- Energieeffizienz: Ein schlechter Energiekennwert gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) senkt nicht nur die Nachfrage, sondern auch den Immobilienwert. Eine hohe Energieeffizienz, z.B. durch gute Dämmung und moderne Heiztechnik, wirken sich positiv auf die Immobilienwertermittlung aus.
- Lokale Marktsituation: Angebot und Nachfrage auf dem regionalen Markt beeinflussen, wie viel Käufer bereit sind, zu zahlen. Wer den Marktwert einer Immobilie ermitteln will, muss daher immer auch die aktuelle Marktsituation berücksichtigen.
- Zukünftige Entwicklung, Widmung und Bebauungsplan: Geplante Infrastrukturprojekte, Änderungen der Flächenwidmung, neue Bebauungsmöglichkeiten, Nachverdichtung, Stadtentwicklungsprojekte oder Veränderungen im Umfeld können den Wert einer Liegenschaft künftig steigern oder mindern. Auch Risiken wie Lärm, Hochwasserzonen, Altlasten oder eingeschränkte Bebaubarkeit sollten in die Wertermittlung einfließen.
5. Wer führt die Immobilienwertermittlung durch?
Wer den Wert einer Immobilie ermitteln möchte, stößt nicht nur auf verschiedene Wertermittlungsverfahren, sondern kann auch zwischen mehreren Arten der Liegenschaftsbewertung wählen. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten, denn nicht jede Art der Wertermittlung ist für jeden Anlass geeignet.
Abhängig vom Ziel der Wertermittlung (z.B. Verkauf, Finanzierung, Vermögensaufteilung) unterscheiden sich sowohl Aufwand als auch Genauigkeit der Wertermittlungen. Für den Hausverkauf genügt oft eine kostenfreie Bewertung durch einen Immobilienmakler, für rechtliche Auseinandersetzungen ist ein Verkehrswertgutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen nötig. Hier finden Sie die wichtigsten Möglichkeiten zur Ermittlung des Immobilienwerts im Überblick:
Kostenlose Online-Wertermittlung
Online-Rechner zur Wertermittlung einer Immobilie, wie unser Immobilienwert-Rechner, liefern eine schnelle, unverbindliche Ersteinschätzung auf Basis weniger Eckdaten. Dabei erhalten Sie innerhalb kürzester Zeit eine erste Orientierung zum Marktwert Ihrer Immobilie. Die Datenbasis ist jedoch begrenzt – individuelle Faktoren wie Zustand, Ausstattung oder Mikrolage werden nicht berücksichtigt.
Immobilienwert berechnen durch einen Makler
Viele Makler bieten eine kostenfreie Wertermittlung der Immobilie an, oft im Rahmen einer Verkaufsberatung. Der Makler kennt den lokalen Markt und kann den Immobilienwert praxisnah auf Basis der Nachfrage einschätzen. Die Einschätzung kann Teil einer Verkaufsberatung oder aber eines Verkaufsmandat sein und ist nicht für gerichtliche Zwecke verwendbar.
Immobilienwertermittlung durch einen Sachverständigen
Ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger erstellt ein fundiertes Wertgutachten, etwa zur Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie bei Gerichtsverfahren, Scheidung oder wenn Sie ein Haus erben. Diese Wertermittlung ist unabhängig, rechtssicher und detailliert – inklusive aller relevanten Faktoren. Die professionelle Wertberechnung einer Immobilie durch einen Sachverständigen kann jedoch teuer werden.
6. Wie viel kostet die Ermittlung des Immobilienwerts?
Die Kosten einer Immobilienwertermittlung variieren in Österreich je nach Methode und Anlass. Während einfache Online-Bewertungen kostenlos sind, fallen bei fundierten Gutachten durch Sachverständige Kosten an – besonders bei gerichtlicher Verwendbarkeit. Auch die Art der Immobilie sowie das Wertermittlungsverfahren spielen eine Rolle: Die Wertermittlung eines Hauses ist oft aufwendiger als die Wertermittlung eines Grundstücks. Entscheidende Kostenpositionen sind das Honorar des Sachverständigen, mögliche Fahrtkosten und die Art des Gutachtens (z.B. Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten). Durchschnittlich müssen Sie mit Kosten zwischen 500 und 3.000 Euro rechnen.
Durchschnittliche Kosten einer Immobilienwertermittlung
| Art der Wertermittlung | Durchschnittliche Kosten | Eignung |
|
Online-Wertermittlung |
0 € |
Erste Orientierung – ohne individuelle Objektbewertung |
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Bewertung durch Immobilienmakler |
häufig 0 € im Rahmen einer Verkaufsberatung |
Praxisnahe Einschätzung, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen |
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Kurzgutachten |
ca. 500 - 1.000 €, je nach Umfang auch mehr |
Für interne Zwecke, meist nicht ausreichend für Gericht oder Behörden |
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Verkehrswertgutachten durch Sachverständigen |
ca. 1.500 - 3.000 €, bei komplexen Objekten auch deutlich mehr |
Für Scheidung, Verlassenschaft, Pflichtteilsfragen, Finanzamt, Behörden oder Streitfälle |
|
Gerichtlich beauftragtes Gutachten |
abhängig vom gerichtlichen Auftrag und Abrechnung nach GebAG |
Für Gerichtsverfahren |
|
Wertermittlung Grundstück |
ca. 500 - 1.500 € je nach Lage, Widmung, Erschließung und Komplexität, bei Sonderfällen mehr |
Für Baugrundstücke, landwirtschaftliche Flächen oder entwicklungsfähige Liegenschaften |
Wird ein Sachverständiger vom Gericht bestellt, richtet sich die Abrechnung in Österreich nicht einfach nach frei verhandelten Pauschalen, sondern nach dem Gebührenanspruchsgesetz (GebAG). Der Hauptverband der Gerichtssachverständigen verweist auf das GebAG in der seit 1. Jänner 2024 geltenden Fassung. Auch das RIS führt das Gebührenanspruchsgesetz als maßgebliche Rechtsgrundlage.
Was kostet eine Wertermittlung bei immoverkauf24?
Die Wertermittlung Ihrer Immobilie bei immoverkauf24 ist für Sie kostenlos – und dennoch fundiert: Unsere Immobilienexperten bewerten Zustand, Ausstattung und Lage vor Ort. Dabei fließen aktuelle Preisdaten und langjährige Marktkenntnis ein. Außerdem erhalten Sie wertvolle Praxis-Tipps zur Vermarktung – ganz ohne Verpflichtung.
7. Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen: So funktioniert’s mit immoverkauf24
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8. Welche Rolle spielt der Beleihungswert bei der Wertermittlung?
Der Beleihungswert spielt vor allem bei der Finanzierung einer Immobilie eine Rolle. Er ist nicht gleichzusetzen mit dem Verkehrswert oder dem voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis. Während der Verkehrswert den Preis beschreibt, der im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar ist, betrachtet die Bank die Immobilie für die Kreditvergabe meist vorsichtiger. Ziel von Banken ist es, sich auf diese Weise abzusichern: Der Beleihungswert wird nur so hoch festgelegt, wie ein Objekt jederzeit bei einem Verkauf im Rahmen einer Zwangsversteigerung erzielen könnte. Dabei berücksichtigen sie unter anderem Lage, Objektart, Zustand, Verwertbarkeit, Marktrisiken und interne Kreditrichtlinien. Häufig werden vom geschätzten Verkehrswert Sicherheitsabschläge vorgenommen.
Für Eigentümer ist wichtig: Eine Bankbewertung kann niedriger ausfallen als eine Wertermittlung für den freien Verkauf. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die Immobilie am Markt nur diesen Betrag erzielen würde.
9. Welche Besonderheiten sind bei der Wertermittlung zu beachten?
Bei der Wertermittlung einer Immobilie in Österreich zählen nicht nur Wertermittlungsverfahren, Lage, Zustand und Marktsituation. Auch rechtliche Besonderheiten können den Verkehrswert erheblich beeinflussen. Besonders wichtig sind Eintragungen im Grundbuch, weil sie Rechte und Belastungen an einer Liegenschaft dokumentieren. Wertrelevant können insbesondere sein:
- Baurecht (eigenes Haus auf fremden Grund und Boden)
- Wohnrechte
- Fruchtgenussrechte
- Dienstbarkeiten / Servituten (z.B. Geh- und Fahrrechte, Leitungsrechte oder Wegerechte)
- Reallasten
- Vorkaufsrechte oder Wiederkaufsrechte
- Miet- und Pachtverhältnisse
- Widmung und Bebauungsbestimmungen
- Altlasten, Gefahrenzonen oder Hochwasserrisiken
Ein erfahrener Sachverständiger prüft solche Besonderheiten nicht nur formal, sondern bewertet, wie stark sie die tatsächliche Nutzung, Verwertbarkeit und Marktgängigkeit der Liegenschaft beeinflussen. Daraus kann sich eine Wertminderung ergeben – in einzelnen Fällen aber auch ein wertsteigernder Effekt, etwa wenn ein Wegerecht die Erschließung einer Liegenschaft absichert.
10. Fazit: Wie aussagekräftig ist die Wertermittlung bei Immobilien wirklich?
Die Wertermittlung einer Immobilie bietet eine fundierte Orientierung – ist aber immer eine Momentaufnahme und ersetzt keine Verkaufsgarantie. Sie basiert auf objektiven Kriterien wie Lage, Größe, Ausstattung und dem aktuellen Marktumfeld. Dennoch können unvorhersehbare Entwicklungen, etwa Zinsänderungen oder Nachfrageschwankungen, den real erzielbaren Preis einer Liegenschaft beeinflussen.
Die Ermittlung des Immobilienwerts ist besonders beim Verkauf, bei Scheidung oder Trennung, in der Verlassenschaft, bei Erbteilung und Pflichtteilsfragen, bei Finanzierungen sowie bei steuerlichen oder behördlichen Themen wichtig, wenn ein nachvollziehbarer Verkehrswert benötigt wird. In anderen Fällen ist eine Wertermittlung keine Pflicht, kann sich aber dennoch positiv auswirken – beispielsweise durch das Erzielen eines höheren Verkaufspreises. Zusammenfassend lässt sich also sagen: Eine gute Wertermittlung ersetzt keine Verkaufsgarantie, schafft aber eine belastbare Grundlage für fundierte Entscheidungen rund um Verkauf, Finanzierung, Vermögensaufteilung oder Nachlassregelung.
Zur Wertermittlung einer Immobilie können Sie Online-Rechner nutzen, selbst Vergleichspreise heranziehen oder eines der drei Wertermittlungsverfahren für Immobilien (Sach-, Ertrags- oder Vergleichswert) von einem Makler oder Sachverständigen anwenden lassen.
Um den Hauswert zu ermitteln, werden Lage, Zustand, Größe und Ausstattung des Hauses analysiert. Mithilfe eines Wertermittlungsverfahrens für Immobilien (z.B. dem Vergleichswertverfahren) lässt sich der Immobilienwert berechnen – professionell, realitätsnah und fundiert.
Die Wertermittlung eines Grundstücks basiert vor allem auf dem Bodenwert, Lage, Zuschnitt und baulicher Nutzbarkeit. Mithilfe des Vergleichswertverfahrens lässt sich der Marktwert einer Immobilie so auch für unbebaute Grundstücke korrekt ermitteln.
immoverkauf24 bietet eine kostenlose Immobilienwertermittlung für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück an. Dabei wird der Wert der Immobilie von regionalen Experten anhand von Marktdaten, Lage und Objektzustand ermittelt – kostenfrei und unverbindlich.
Die Wertermittlung einer Immobilie ist online oft kostenlos. Ein professionelles Gutachten kann je nach Umfang zwischen 500 und 3.000 Euro kosten. Die genauen Kosten der Immobilienbewertung hängen von Objekt, Wertermittlungsverfahren und Bewertungszweck ab.
Bei immoverkauf24 erfolgt die Immobilienwertermittlung kostenlos und durch erfahrene Experten für Österreich. Dabei werden Lage, Zustand und Marktdaten berücksichtigt, um den Immobilienwert präzise zu ermitteln – inklusive Vermarktungstipps und ohne Verpflichtung.
Für die Wertermittlung einer Immobilie benötigen Sie Infos zu Baujahr, Wohnfläche, Zustand, Modernisierungen, Ausstattung und Lage. Bei Häusern und Grundstücken helfen auch Grundriss, Grundbuchauszug und Energieausweis nach EAVG 2012 bei der Wertermittlung.
Die Wertermittlung einer Immobilie per Online-Tool dauert nur wenige Minuten. Ein Vor-Ort-Termin mit Experten für eine fundierte Wertermittlung dauert meist wenige Tage – je nach Datenlage, Objektumfang und Terminverfügbarkeit. Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige benötigen oft länger.