Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf

Sie möchten ihr Haus verkaufen und haben noch einen länger laufenden Festzins-Kredit auf der Immobilie? Die gute Nachricht zuerst: Bei einem Hausverkauf haben Sie als Kreditnehmer ein “berechtigtes Interesse”, den Kreditvertrag vorzeitig zu beenden. Die Bank ist zur Zustimmung verpflichtet.

Die schlechte Nachricht: Die Bank hat das Recht, den durch die Kündigung entstandenen Schaden geltend zu machen und eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen.

Eine Bank ist dazu gehalten, den entstandenen Zinsschaden transparent und nachvollziehbar zu begründen. Sie muss belegen, dass der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Zinssatz eines Ersatzgeschäftes liegt. Als Ersatzgeschäft kommt üblicherweise die Anlage des zurückgeführten Kapitals in Hypothekenpfandbriefen in Frage. Entsprechend wird der Schaden dann aus der Differenz von ursprünglichem Darlehenszins und Pfandbriefzins gebildet. Allerdings kann ein Ersatzgeschäft auch in Form einer Neuausleihe erfolgen. Hat die Bank dem Kreditnehmer gleich einen neuen Kredit gegeben bzw. eine Umschuldung vorgenommen, muss die Bank bei der Berechnung des Ausfallschadens den Zins aus dem Neugeschäft zugrunde legen und kann nicht einfach auf den Hypothekenpfandzins verweisen.

Seit vielen Jahren gibt es Rechtstreitigkeiten über die Frage, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf ausfallen darf. Zwar grenzt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Gestaltungsmöglichkeiten der Banken zunehmend ein, aber noch kann die Entschädigung im Einzelfall bis zum Doppelten des tatsächlichen Verlustes liegen. Wer nicht zu viel bezahlen will, sollte die Berechnung im Zweifel durch eine Verbraucherzentrale gegen eine kleine Gebühr (ca. 70 Euro) überprüfen lassen. Einen Anhaltspunkt bietet auch unser Berechnungsbeispiel unter Vorfälligkeitsentschädigung.

Generell gilt: je weiter der Nominalzins des Darlehens über dem Wiederanlagezins bei Darlehenskündigung liegt, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Und: je länger die Restlaufzeit des Darlehens, desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung, da der Bank dann besonders viele Zinszahlungen entgangen sind.

Wer sein Haus verkaufen möchte und gleichzeitig eine neue Immobilie erwerben will, sollte seinen bestehenden Kreditvertrag möglichst nicht kündigen und stattdessen die neue Immobilie als Kreditsicherheit in den Vertrag einbringen. Eine Bank wird diesem sogenannten “Objekttausch” allerdings nur zustimmen, wenn die neue Immobilie so werthaltig ist, dass der Kredit nicht gefährdet ist.

Alternativ bestünde die Möglichkeit, dass der künftige Käufer des Hauses in den bestehenden Kreditvertrag einsteigt. Diesem „Schuldnertausch“ stimmt die Bank allerdings nur bei guter Bonität des neuen Schuldners zu.

Außerdem muss auch der Käufer Interesse an dem Kreditvertrag haben, was nicht selbstverständlich ist. Kommt es zu einem Objekt- oder Schuldnertausch, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, sondern nur eine Bearbeitungsgebühr.

Weiterer Tipp: Überprüfen Sie, ob ihr bestehendes Darlehen schon 10 Jahre oder länger läuft. In diesem Fall können Sie als Kreditnehmer den Vertrag kündigen ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate (§ 489 BGB).

Hausverkauf wegen Vorfälligkeitsentschädigung aufschieben?

Wer 10.000 oder 15.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss, kommt schnell ins Grübeln, ob der Hausverkauf unter diesen Bedingungen Sinn macht. Allerdings sollte man bedenken, dass man mit der Kreditablösung künftig keine Zinszahlungen leisten muss und somit einen Betrag einspart, der über den Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung liegt. Auch ein möglicher künftiger Kredit lässt sich in einem niedrigen Zinsumfeld günstiger abschließen. Und schließlich und vor allem: Im Vordergrund der Entscheidung sollte die Frage stehen, ob das Haus noch benötigt wird und welcher Verkaufspreis erzielbar ist.