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Leitungsrechte auf Privatgrundstücken - was bedeutet das genau?

Ob Telefonleitung, Stromleitung oder Abwasserkanal: Versorgungsunternehmen müssen oftmals Leitungen auf fremden Grundstücken verlegen, nutzen und regelmäßig warten, um die öffentliche Versorgung sicherzustellen. Damit dies ohne rechtliche Auseinandersetzungen möglich ist, werden sogenannte Leitungsrechte, beziehungsweise Leitungspflichten in Form einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch des betreffenden Grundstücks eingetragen.

1. Was ist das Leitungsrecht?

Ein Leitungsrecht beinhaltet das Recht, auf einem öffentlichen oder privatem Grundstück eine Leitung zu errichten, zu nutzen und zu unterhalten.

In Österreich schreiben Spezialgesetze den Betrieb und die Errichtungen von Leitungen für Elektrizität, Gas und Öl, Wasser und Telekommunikation vor, darunter das Elektrizitätswirtschafts- und -organisationsgesetz, die Gesetze für Gaswirtschaft und Rohrleitungen sowie das Wasserrechtsgesetz für Wasserleitungen oder das Telekommunikationsgesetz. Das bedeutet: Die Landesgesetzgebung von Österreich kann die Einräumung von Leitungsrechten auf Privatgrundstücken vorschreiben, wenn zwischen dem Leitungsberechtigte und dem Grundstücksinhaber keine privatrechtliche Einigung erzielt werden kann. Für die Einschränkungen, die mit einem Leitungsrecht einher gehen, muss der Grundeigentümer entschädigt werden. In seltenen Fällen kann es auch zu einer Enteignung beziehungsweise Teilenteignung kommen.

1.1. Wo wird ein Leitungsrecht eingetragen?

Ein Leitungsrecht wird im Grundbuch als Servitut (Dienstbarkeit) eingetragen, um Rechtssicherheit für die Nutzer und Berechtigten zu schaffen. Dies ist dringend ratsam, da sich Grundstückseigentümer hinsichtlich der Nutzung fremder Grundstücke nicht auf das Gewohnheitsrecht, nach dem Motto: „Der Nachbar hat ja nichts dagegen“, verlassen sollten. Denn ein Nachbar kann jederzeit seine Meinung ändern oder das Grundstück kann den Eigentümer wechseln. 

Was kostet die Eintragung eines Leitungsrechts?

Für den Eintrag (Einverleibung) fallen Kosten an, da ein Notar die Dienstbarkeit beurkunden muss. Die Gebühren werden durch den jeweiligen Kammertarif geregelt.

immoverkauf24 Tipp:

In unserem Beitrag zu Servituten haben wir detaillierte Informationen zu diesem Thema für Sie zusammengestellt. 

1.2.Leitungsrecht ohne Grundbucheintrag - ist das möglich?

Leitungsrechte sind Dienstbarkeiten. Und diese müssen grundsätzlich im Grundbuch im Lastenblatt C-Blatt des dienenden Grundstücks eingetragen werden. Jedoch kann es auch Ausnahmen geben: Das Leitungsrecht besteht seit mehr als 30 Jahren oder es handelt sich um eine offensichtliche Dienstbarkeit, wie um eine oberirdisch verlaufende Stromleitung. Dann ist eine Eintragung ins Grundbuch nicht zwingend vorgeschrieben.

Erst mit einer formellen Löschung des Servituts erlischt das Leitungsrecht, es bleibt somit auch bei einem Grundstücksverkauf bestehen. Dies gilt auch, wenn das Recht nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Daher ist die schriftliche Darlegung von Leitungsrechten in einem Dienstbarkeitsvertrag empfehlenswert, aber nicht vorgeschrieben. Die rechtlichen Grundlagen hierzu sind im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) geregelt.

1.3. Kann ein eingetragenes Leitungsrecht gelöscht oder widerrufen werden?

Ist das Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen, dann ist auch bei dieser Dienstbarkeit die Zustimmung des Berechtigten erforderlich, um den Eintrag im Grundbuch zu löschen. Gleiches gilt für den Widerruf.

2. Wie entsteht ein Leitungsrecht und welche Rechte hat der Leitungsrechberechtigte?

Ein Leitungsrecht entsteht, wenn etwa ein Telekombetreiber eine Leitung für das öffentliche Kommunikationsnetz über oder unter einer Liegenschaft verlegen muss.

Beispiel: Möchte ein Betreiber eines öffentlichen Kommunikationsnetzes eine optimale Internetverbindung anbieten, dann darf dieses Unternehmen Leitungen auf öffentlichen sowie privaten Grundstücken verlegen und hat somit das Recht auf den Eintrag von Leitungsrechten auf die betreffenden Liegenschaften. Es muss sich jedoch zwingend um ein öffentliches Internetnetz handeln.

Das Unternehmen muss bei den Eigentümern des Grundstücks eine sogenannte Nachfrage stellen. In dieser wird die Art der Leitung sowie die Pläne zum Leitungsrecht anhand einer Planungsskizze veranschaulicht. Anschließend werden die Details der Vereinbarung zwischen dem Leitungsrechtinhaber und dem Grundstückseigentümer im Dienstleistungsvertrag festgelegt. Dies können sein: Führung der Leitung sowie die Tiefe der Verlegung, aber auch die Höhe der Entschädigung sowie Umfang der Grundstückbeschränkungen.

3. Wertminderung durch Leitungsrecht - wie wird die Entschädigung berechnet?

Die Eintragung eines Leitungsrechts geht meist mit einer Beeinträchtigung der Liegenschaft einher: Ober- oder unterirdisch verlegte Strom- oder Gasleitungen sind mit gewissen Nutzungs- und Bebaubarkeitsbeschränkungen verbunden. Außerdem darf der Berechtigte des Leitungsrechts das Privatgrundstück – wie im Dienstleistungsvertrag vereinbart – für Inspektionen oder Reparaturen betreten. Daraus ergibt sich eine Wertminderung des Grundstücks, die sich je nach Art des Servituts und nach Umfang der Beeinträhtigungen berechnet.

Um diesen Wertverlust zu kompensieren wird dem Grundstückseigentümer in der Regel eine einmalige Entschädigung gezahlt. In seltenen Fällen kann auch eine jährliche Rentenzahlung als Entschädigung vereinbart werden. In diesem Fall wird die jährliche Zahlung an den aktuellen Bodenwert der Liegenschaft angepasst.

Beispielrechnung der Wertminderung

Faustformel: Es werden in der Regel 20% vom Grundstückswert pro Quadratmeter als Wertminderung berechnet, sowie weitere 5% für einen Schutzstreifen.

Annahme: Ein Kommunikationsunternehmen verlegt auf einem Grundstück eine unterirdische Leitung in der Länge von 17 Metern und einer Breite (Künettenbreite) der Leitung von 0,5 Metern. Außerdem gilt ein Schutzstfreifen mit 1,5 Metern Breite. Somit ergibt sich eine Beanspruchung des Grundstücks von 17 Meter x 1,5 Meter = 25,50 Quadratmetern, wobei 8,5 Quadratmeter (17 Meter x 0,5 Meter) mit 20% veranschlagt werden und der Schutzstreifen mit 5%. Der Verkehrswert des Grundstücks liegt bei 225 EUR pro Quadratmeter. 

Berechnung: 25,50 Quadratmeter werden mit einer Wertminderung von 5% berechnet: 25,50qm x 225 EUR x 5% = 286,88 EUR; 8,5 Quadratmeter Grundstücksfläche werden mit 20% Wertminderung berechnet: 8,5qm x 225 EUR x 20% = 382,50 EUR.

Dies ergibt eine gesamte Wertminderung in Höhe von 669,38 EUR, an welcher sich die Entschädigung berechnet.

Die genauen Richtlinien und Höhen der Entschädigungen sind in der Wertminderungs-Richtsätze-Verordnung 2019 (WR-V 2019) geregelt.

4. Leitungsrecht auf Privatgrundstück in Österreich – auf was ist beim Kauf zu achten?

Grundstücke zum Kauf sind in manchen Regionen rar gesät. Und wird man fündig, kann es mitunter vorkommen, dass ein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. In solchen Fällen ist es empfehlenswert, sich vor dem Kauf rechtlich beraten zu lassen. Zudem sollte der Grundbucheintrag sowie der dazugehörige Vertrag mit allen Details geprüft werden. Ratsam ist es auch, folgende Fragen zu klären:

  • In welcher Art und Weise beeinträchtigt das Leitungsrecht das Grundstück?
  • Wo genau sind die Leitungen verlegt? Wie groß ist der Servitutsstreifen?
  • Um was für Leitungen handelt es sich?
  • Inwiefern kommt es zu Umweltbelastung durch das Leitungsrecht?
  • Wie beziehungsweise wie häufig werden die Leitungen gewartet?
  • Bietet der Berechtigte eine Entschädigung an und in welcher Form (einmalig oder monatlich)?

5. Grundstück gekauft – Leitungsrecht im Weg: Was tun?

Im Eifer des Gefechts übersehen manche frischbebackenen Eigentümer, dass sie ein Grundstück mit Leitungsrecht gekauft haben. Oder es stellt sich erst im Laufe der Bauplanung heraus, dass die Leitung eines Nachbarn im Weg liegt. Dann kann mit diesem Nachbarn (dem Nutznießer) vereinbart werden, dass die Leitung verlegt wird.

Wer die Kosten für das Umlegen der Leitung übernimmt, hängt davon ab, ob das Leitungsrecht vom vorherigen Eigentümer freiwillig eingeräumt wurde oder nicht.

  • Ist ersteres der Fall, muss der neue Eigentümer die Kosten für die Verlegung der Leitung tragen.
  • Wurde der Vorbesitzer hingegen vom Nachbarn entschädigt und handelt es sich um ein Notleitungsrecht, weil das Grundstück anders nicht erschlossen werden kann, muss der Nachbar für die Kosten aufkommen.
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