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Superädifikat – Besonderheit auf dem Immobilienmarkt

Superädifikat

Bei den meisten angebotenen Objekten am Markt handelt es sich um Immobilien, zu denen ein Gebäude und das Grundstück gehören.

Anders ist es beim Superädifikat: Bei dieser speziellen Art von Bauwerken handelt es sich um Objekte, die auf fremdem Grund errichtet sind.

Wie sich ein Superädifikat verkaufen lässt und was zu beachten ist, erklärt Ihnen dieser informative Ratgeber.

1. Was ist ein Superädifikat?

Ein Superädifikat definiert sich gemäß §435 ABGB als Gebäude, das auf fremdem Grund errichtet wurde und dort nicht dauerhaft verbleiben soll. Das Superädifikat ist damit eine bewegliche Sache und, anders als ein Baurecht, wird es bei Eigentumsübergang nicht verbüchert. Stattdessen wird das Superädifikat nur im A2-Blatt angemerkt. Der Blick ins Grundbuch verrät jedoch nicht in jedem Fall, ob sich auf dem Grundstück ein Superädifikat befindet. Der erste Eigentümer eines Superädifikats erwirbt seine Eigentumsrechte durch die Bauführung. Hierfür ist keine Urkundenhinterlegung bei Gericht erforderlich.

Hinweis von immoverkauf24:

Entgegen seiner rechtlichen Stellungen werden Superädifikate in der Praxis sehr wohl häufig mit dem Zweck errichtet, dauerhaft auf einem Grundstück zu verbleiben. Dies ist bei der Wertermittlung zu berücksichtigen und erfordert eine sorgfältige Recherche und Befundaufnahme der Verträge durch den Sachverständigen.

2. Wie lässt sich das Eigentumsrecht an einem Superädifikat erwerben?

Nießbrauchrecht

Beim Verkauf eines Superädifikats wird im Gegensatz zum Liegenschaftskaufvertrag nur das Bauwerk und nicht das Grundstück verkauft. Verbleibt das Gebäude an seinem Standort, schließen Verkäufer und Käufer in der Regel gleichzeitig einen Mietvertrag ab. Damit wird sichergestellt, dass die Nutzungsrechte über das Grundstück geklärt sind.

Der Eigentumsübergang erfolgt durch die Urkundenhinterlegung bei Gericht. Das zuständige Bezirksgericht führt eine Bauwerkskartei, in die der neue Eigentümer eingetragen wird.

Tipp von immoverkauf 24:

Wie auch bei einer Immobilie sollte der Kaufvertrag für ein Superädifikat treuhändig über einen Rechtsanwalt oder Notar abgewickelt werden. Seine Eigentumsrechte erwirbt der Käufer erst durch die gerichtliche Hinterlegung der Urkunde.

3. Wo findet sich die Rechtsgrundlage für Superädifikate?

Im Zivilrecht wird das Superädifikat als bewegliche Sache beschrieben. Diesen Grundsatz gilt es bei der Errichtung zu beachten. Vor Baubeginn müssen sich der Eigentümer des Grundstücks und der Bauherr darüber einig werden. Nachträglich lässt sich ein Bauwerk nicht in ein Superädifikat umwandeln. Superädifikate sind auch unter dem Namen Luftkeusche bekannt. Typischerweise werden Markthütten, Wochenendhäuser im Schrebergarten und Bootsunterstände als Superädifikat errichtet. Allerdings können auch fest verbaute Bauwerke in diese Kategorie fallen.

4. Was ist bei der Erstellung des Kaufvertrags zu beachten?

Immobilienkauf AT

Im Falle eines Weiterverkaufs oder bei einem unentgeltlichen Eigentumsübergang kann es beim Superädifikat zu rechtlichen Schwierigkeiten kommen. Daher ist es wichtig, die Vertragsdokumente sorgfältig zu erstellen.

Neben dem Kaufvertrag ist außerdem ein Pachtvertrag abzuschließen bzw. der Käufer übernimmt den bestehen Pachtvertrag. Erwirbt der Käufer hingegen das Bauwerk gemeinsam mit dem Grundstück, verliert das Superädifikat seine rechtliche Selbstständigkeit.

Hinweis von immoverkauf 24:

Soll die Sonderrechtsfähigkeit des Superädifikats erhalten bleiben, so dürfen Grundeigentümer und Eigentümer des Gebäudes nicht dieselbe Person sein.

5. Wie ist ein Superädifikat steuerrechtlich gestellt?

Superädifikate werden steuerrechtlich wie Grundstücke behandelt. Daher ist beim Eigentumsübergang auch die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu zahlen. Wenn Sie durch den Verkauf Ihres Superädifikats einen Gewinn erwirtschaften, unterliegt dieser der Immobilienertragssteuer. Der Grundstücksbegriff im Steuerrecht umfasst demnach nicht nur den Grund und Boden, sondern auch darauf errichtete Gebäude. Keine Immobilienertragssteuer ist bei Schenkungen und im Erbfall zu entrichten, da hierbei kein Veräußerungsgewinn entsteht.

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