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  4. Immobilienmarkt 2022: Veränderungen für Eigentümer, Käufer und Mieter

Immobilienmarkt 28.12.2021 Josefine Klonk
Neuheiten 2022

Folgende Veränderungen kommen 2022 auf Mieter, Eigentümer und Käufer zu:

Bestellerprinzip bei Maklergebühren: Kommt es 2022?

Die Einführung eines Bestellerprinzips wird seit Jahren in Österreich diskutiert – 2021/2022 hatte die FPÖ ursprünglich Gesetzesantrag und Umsetzung geplant. In der Parlamentssitzung des 14.12.2021 wurde das Thema jedoch erneut vertagt.

Das Bestellerprinzip folgt der Regel: Wer den Auftrag gibt, muss die Maklerprovision vollständig bezahlen. Dieses Gesetz soll zur Entlastung der Mieter und Käufer führen, da Makler häufig von Vermietern und Verkäufern beauftragt werden und vorrangig für diese tätig sind. Die Maklergebühren müssten nach Einführung des Prinzips folglich überwiegend vom Vermieter oder Verkäufer bezahlt werden. Eine Ausnahme besteht bei Immobiliensuchenden, die einen Makler beauftragen. Bisher sind Makler meist als Doppelmakler tätig und die Maklerprovision wird von beiden Parteien hälftig getragen. In mehreren EU-Ländern, wie den Niederlanden, in Belgien und in Norwegen gilt bereits ein Bestellerprinzip. In Deutschland gilt es bei der Vermietung, beim Verkauf ist die Aufteilung der Provision üblich.

NACHTRAG: Das Bestellerprinzip bei Vermietung soll nach Plänen der Regierung im Frühjahr 2023 greifen.

Neue Mindeststandards bei Wohnbaukrediten ab Mitte 2022

Um die Belastungsrisiken von Kreditnehmern einzuschränken, plant die Finanzmarktaufsicht (FMA) Mindeststandards für die Vergabe von Immobilienkrediten. Die FMA ist befugt, eine entsprechende Verordnung eigenmächtig nach einer Begutachtungsfrist zu erlassen. 

Das sollen die neuen Konditionen für Kreditnehmer ab Mitte 2022 sein:

  • Ein Eigenmitteilanteil von mindestens 20 Prozent
  • Schuldendienst (Summe aus Zins- und Tilgungszahlungen) darf maximal 30 bis 40 Prozent des monatlichen verfügbaren Nettoeinkommens betragen.
  • Maximal sind Kreditlaufzeit von 35 Jahren erlaubt.

Nach Angaben der FMA hat sich seit Mitte 2020 die Zahl der Wohnbaukredite in Österreich um 18 Prozent auf 94.000 erhöht. Das Kreditvolumen stieg um 37 Prozent auf ein Gesamtvolumen von 16,9 Mrd. Euro. Grund seien die niedrigen Kreditzinsen und laxe Vorgaben bei der Kreditvergabe von Banken. In Verbindung mit überhöhten Immobilienpreisen bedeute das für FMA-Vorstand Helmut Ettl: „Wir steuern auf eine Immobilienblase zu.“

Besonders riskant sei die die Vorliebe der Österreicher für variable Kreditzinsen. Rund 40 Prozent des gesamten Kreditvolumens sind dieser Kategorie zuzuteilen. Steigen die Zinsen in den nächsten Jahren wieder deutlich, könnte das für eine Vielzahl von Haushalten bedeuten, dass sie ihren Kredit nicht mehr bedienen können. Experten raten daher auf Fixkredite umzusteigen, die zurzeit einen monatlichen Unterschied von gerade 31 Euro ausmachen und für langfristige Sicherheit sorgen.

CO2-Bepreisung: Wie hoch wird die neue Steuer sein?

Um die Ziele der Klimaneutralität bis 2040 zu erreichen und die Wettbewerbsfähigkeit der Stromanbieter zu stärken, führt die Regierung ab 1. Juli 2022 eine CO2-Emissionsteuer ein. Diese fällt u.a. für Benzin, Diesel, Erdgas und Heizöl an. 2022 fallen 30 Euro pro Tonne CO2 an, die Abgabe wird jährlich angehoben (2025 soll sie auf 55 Euro steigen).

Wer muss die CO2-Emissionsteuer zahlen?

Gemäß Entwurf der Ökosozialen Steuerreform, die sich noch im Begutachtungsprozess befindet, muss der Endkonsument für die CO2-Emissionsteuer aufkommen. Die SPÖ fordert jedoch eine 50-50-Aufteilung zwischen Mietern und Vermietern, da Art und Alter des Heizsystems maßgeblich für den Verbrauch sind. Für diese sind die Vermieter zuständig.

Wieviel werden die Energiepreise steigen?

Um 7,3 Cent verteuert sich der Kubikmeter Erdgas und 9,7 Cent ein Liter Heizöl (inkl. MwSt.) nach Berechnungen des Österreichischen Instituts für Wirtschaftsforschung. Für Haushalte mit 15.000 Kilowattstunden (kWh) Gasverbrauch im Jahr könnte das etwa 80 bis 90 Euro mehr bedeuten.

Ein Stabilisierungsmechanismus soll Preisschwankungen ausgleichen: Sollte es zu einem Anstieg der Energiepreise von 12,5 Prozent in den ersten drei Jahresquartalen kommen, wird im Folgejahr die CO2-Preisanstieg um die Hälfte reduziert.

Gibt es einen Ausgleich für Preiserhöhungen?

Ein Klimabonus soll Preiserhöhungen abfedern. Der Bonus fällt regional unterschiedlich aus, je nach Angebot öffentlicher Verkehrsmittel und Siedlungsdichte. Dieser Bonus schwankt zwischen 100 Euro für die Regionen der Klasse I (z.B. Wien) und 200 Euro für die Regionen der Klasse IV (z.B. Kärnten, bis auf Klagenfurt). Für Kinder bis 18 Jahre ist nur die Hälfte des jeweiligen Betrags vorgesehen. Die Kompensationszahlungen für Haushalte erfolgen immer im Vorhinein am Anfang des Jahres. 

Entwicklung von Immobilienpreisen & Kreditzinsen 2022

Die Corona-Krise hat in Österreich, wie in anderen europäischen Ländern, zu einem starken Anstieg der Immobilienpreise geführt. Dieser Trend setzte sich auch im dritten Quartal 2021 fort: Nach den Angaben der Österreichischen Nationalbank stiegen die Preise um 10,4 Prozent, respektive 10,2 Prozent in Wien gegenüber der Vorjahresperiode. Besonders beliebt bei Immobilienkäufern sind die Speckgürtel der Ballungszentren, aber auch ländliche Regionen. Baugründe werden immer knapper. Entsprechend wachsen die Grundstückspreise hier besonders deutlich.

Für 2022 rechnen Experten mit einem weiteren, jedoch weniger deutlichen Anstieg der Immobilienpreise. Maßgeblich für die Preissteigerung ist die hohe Nachfrage, die auch 2022 durch die Niedrigzinsen befeuert wird und günstige Wohnkredite ermöglicht. Jedoch könnten vor allem bei den Hauspreisen eine preisliche Schmerzgrenze erreicht sein, da Einfamilienhäusern vorrangig von Privatkäufern erworben werden. Greifen neue Mindeststandards bei der Kreditvergabe, könnte auch das die Nachfrage etwas bremsen. Mehrfamilienhäuser und Wohnungen, vor allem in guter Lage, werden auch von Investoren fleißig eingekauft. Die Wohnungspreise könnten deshalb deutlicher steigen.

Nach Angaben der Österreichischen Nationalbank lagen die durchschnittlichen
Zinsen für Wohnbaukredite im Oktober 2021 bei 1,19 Prozent. Ein Indikator für die weitere Entwicklung der Kreditzinsen sind die Prognosen für den Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Eine Anhebung des Leitzinssatzes erwarten Experten 2022 und 2023 noch nicht, sondern prognostizieren dies erstmals für 2024.

WEG-Novelle 2022: Was ändert sich für Wohnungseigentümer?

Die Änderungen zum Wohnungseigentumsgesetz werden offiziell zum 1. Jänner 2022 in Kraft treten. Ziel der Aktualisierung des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Schaffung von klimafreundlicheren Wohngebäuden.

Was wird sich für Wohnungseigentümer ändern?

  • Einführung der Zustimmungsfiktion (§ 16 WEG 2002)

Dank der Einführung der Zustimmungsfiktion wird es für Wohnungseigentümer leichter sein, klimafreundliche Änderungen am Gebäude durchzuführen: wie z.B. die Installation von Lademöglichkeiten für E-Fahrzeuge, die Einrichtung von Solaranlagen, barrierefreie Ausgestaltungen, die Anbringung von Beschattungsvorrichtungen oder den Einbau von einbruchsicheren Türen.

Zustimmungsfiktion bedeutet konkret, dass Änderungswillige keine aktive Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einholen müssen. Als Zustimmung gilt künftig, wenn die weiteren Wohnungseigentümer keine Einwände innerhalb einer Widerspruchsfrist von zwei Monaten erheben. Zuvor müssen alle Wohnungseigentümer jedoch schriftlich über die Änderung informiert worden sein. Sollte diese Änderung jedoch eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung des Wohnungseigentumsrecht verursachen, hat der Wohnungseigentümer Unterlassungs- und Wiederstellungsansprüche.

  • Erleichterungen bei der Willensbildung (§ 24 Abs. 4 WEG 2002)

Ab 2022 wird es zwei Möglichkeiten zur Beschlussfassungsregel geben:

  • Die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis des Mieteigentumsanteil sind erforderlich.
  • Oder die Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile gerechnet, ist erforderlich. Zu berücksichtigen ist aber, dass die zwei Drittel der Stimmen zumindest einem Drittel aller Miteigentumsanteilen entsprechen. Diese zusätzliche Normierung soll verhindern, dass einzelne Wohnungseigentümer allein über Änderungen entscheiden können.

Darüber hinaus wird es erlaubt sein, Eigentümerversammlungen via Videokonferenz zu veranstalten.

  • Auskunftspflicht des Verwalters (§ 20 Abs. 8 WEG 2002)

Der Verwalter muss künftig Wohnungseigentümern zu Namen und Zustelladressen der anderen Eigentümer Auskunft geben. Dies soll die Kommunikation zwischen Wohnungseigentümern und deren Gestaltungsmöglichkeiten erleichtern. Um den Austausch zu beschleunigen, kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, Beschlüsse per E-Mail zu erhalten.

  • Mindestdotierung der Rücklage (§ 31 Abs. 1 WEG 2002)

Künftig beträgt die monatliche Mindestdotierung für die Rücklage 0,90 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Bisher mussten Wohnungseigentümer nur eine „angemessene Rücklage zur Vorsorge künftiger Aufwendungen“ bilden. Diese wurde besonders in Hinblick auf die Aufwendung zur thermischen Sanierung und energietechnischen Verbesserungen eingeführt. Diese Rücklage orientiert sich am im Mietrechtgesetz (MRG) normierten Kategoriebetrag von Wohnungen der Ausstattungskategorie D. Ausnahmefälle zur Unterschreitung des Mindestbetrages sind zulässig.

 

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