Baugrundstücke zu fairen Preisen: Preisschere ist deutlich kleiner geworden

Beim Kauf von Baugrund werden die Verhandlungsspielräume in Österreich zunehmend kleiner: Angebots- und tatsächliche erzielte Kaufpreise nähern sich an. Das ist das Ergebnis einer Studie der Immobilien-Plattform „willhaben“ und des Datenanalysten „IMMOunited“.

Zwischen dem 1. Juli 2017 und dem 30. Juni 2018 lag die Preisschere bei durchschnittlich 8,77 Prozent – rund 6 Prozent unter den Werten des Vorjahrs. Das geht aus der Auswertung von 30.000 Inseraten und entsprechend vielen Grundbucheinträgen in besagtem Zeitraum hervor.

In rund zwei Dritteln der Bezirke klafften die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern deutlich weniger aneinander als noch im Vorjahr. Damals hatte die Preisschere zwischen ursprünglichen Angebots- und schlussendlichen Kaufpreisen durchschnittlich satte 15 Prozent betragen. Beim Kauf wurden die Preise stark heruntergehandelt. Ein weiteres Jahr zuvor hatte die Differenz sogar bei durchschnittlich 18 Prozent gelegen – nach oben hatte dabei der Bezirk Kitzbühel mit einer rekordverdächtigen Abweichung von 35 Prozent geschlagen.

Größte Preisschere in Leibnitz und Graz-Umgebung

Die größten Differenzen zwischen den Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern gab es 2017/2018 in Leibnitz (19,30 Prozent) und Graz-Umgebung (19,05 Prozent). Hier wurden die ursprünglichen Angebotspreise um fast ein Fünftel heruntergehandelt.

Nach unten aus schlugen das oberösterreichische Vöcklabruck sowie das niederösterreichische Gänserndorf: Hier unterschieden sich Angebots- und tatsächlicher Verkaufspreis von Bauland um weniger als ein Prozent.

Tirol top, Steiermark flop

Innerhalb der einzelnen Bundesländer gibt es erhebliche Differenzen. Besonders augenfällig ist dies im Burgenland: Während der Graben zwischen Angebots- und Kaufpreis von Baugrund im Bezirk Eisenstadt satte 16,44 Prozent betrug, lag er in der direkten Umgebung von Eisenstadt nur bei 1,23 Prozent.

In Kärnten gab es mit 2,22 Prozent in Völkermarkt am wenigsten Verhandlungsspielraum – am meisten in Spittal an der Drau: Hier lagen die Preisvorstellungen um ganze 18,29 Prozent auseinander. Klagenfurt (10,20 Prozent) und Villach (5,30 Prozent) reihen sich im Mittelfeld ein.

Ähnlich heterogen offenbart sich die Situation in Niederösterreich. Hier lag die Preisschere zwischen 0,49 Prozent im Bezirk Gänserndorf und 14,49 Prozent im Bezirk Neunkirchen.

Im oberösterreichischen Bezirk Vöcklabruck wurde Bauland in der Periode 2017/2018 tatsächlich meist zu dem Preis verkauft, zu dem es auch angeboten wurde – der Spielraum war minimal. Ebenfalls kaum verhandeln konnten Käufer in Schärding: nur 2,70 Prozent betrug die Abweichung hier. Ganz anders sah die Lage in den Bezirken Kirchdorf an der Krems (16,5 Prozent), Linz Land (15,49 Prozent) und Grieskirchen (15,38 Prozent) aus.

Kaum Verhandlungsspielraum in Salzburg

Im Bundesland Salzburg klaffen die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern kaum auseinander. Dies ist bezeichnend, weil im Vorjahr der durchschnittliche Verhandlungsspielraum noch bei rund 20 Prozent gelegen hatte. Am größten war die Differenz bei der diesjährigen Analyse mit 7,44 Prozent in Salzburg-Umgebung, am kleinsten ausgerechnet in Hallein (3,67 Prozent), mit 24 Prozent einer der Spitzenreiter des Vorjahres.

In der Steiermark gab es im Bezirk Deutschlandsberg die geringsten Preisnachlässe (4,92 Prozent). In den meisten Bezirken lag die Preisschere über dem landesweiten Durchschnitt. Spitzenreiter: Leibnitz mit 19,30 Prozent und Graz-Umgebung mit 19,05 Prozent.

Große Verschiebungen im Vergleich zum Vorjahr

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung in Tirol. Wurden im Bezirk Kitzbühel die Angebotspreise im Erhebungszeitraum 2016/2017 noch um sagenhafte 35 Prozent heruntergehandelt, betrug der Preisnachlass 2017/2018 nur noch 5,17 Prozent.

Auch in St. Pölten-Land hat sich die Situation massiv entspannt: Während die Preisschere 2016/2017 noch 20 Prozent betrug, waren es in der jüngst ausgewerteten Zeitperiode nur noch rund 9 Prozent. Noch extremer ist die Entwicklung in Vöcklabruck und Gänserndorf: Gehörten beide Bezirke mit 30 bzw. 20 Prozent im Vorjahr zu den absoluten Spitzenreitern, betrug die Differenz zwischen Angebots- und Kaufpreis nun weniger als 1 Prozent. Die Verkäufer haben ihre Preisvorstellungen demnach massiv nach unten angepasst.

Nicht nur beim Bauland minimiert sich die Preisschere

Eine ähnliche Entwicklung wie beim Bauland zeichnet sich bei Häusern und Wohnungen ab, wie aus einer im Juni 2018 ebenfalls von „willhaben“ und „IMMOunited“ veröffentlichten Studie hervorgeht. Ein Vergleich von Angebotspreisen und tatsächlichen Kaufpreisen laut Grundbuch bei insgesamt rund 100.000 Immobilien zeigt: Auch hier rücken die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zunehmend zusammen. Die Preisschere verringerte sich um jeweils 3 Prozent auf durchschnittlich 19 Prozent (bei Häusern) bzw. 6 Prozent (bei Wohnungen).

In einzelnen Bezirken entsprachen die Angebotspreise sogar eins zu eins den Kaufpreisen: bei Wohnungen in Linz-Land, Vöcklabruck, Voitsberg, Zell am See und Wien-Liesing sowie bei Häusern in Murau.

Fazit

Die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern von Bauland haben sich in den letzten drei Jahren kontinuierlich angenähert. Im Zeitraum 2017/2018 war die Entwicklung besonders signifikant. In Vöcklabruck und Gänserndorf waren Angebots- und Kaufpreis beinahe deckungsgleich.