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Immobilienertragsteuer: Drei knifflige Fälle seit der Erhöhung

Steuer 01.12.2016 Alexander Matzkewitz
Immobilienertragsteuer

Im April 2012 wurde in Österreich die Immobilienertragsteuer (kurz: ImmoEst) eingeführt. Zu Beginn des Jahres wurde sie zum wiederholten Male erhöht, nämlich auf 25 und 30 Prozent.

Die Berechnung, für die stets der Verkaufserlös der jeweiligen Liegenschaft herangezogen wird, gilt als kompliziert.

Zudem müssen Immobilieneigentümer, Anwälte und Notare heuer immer wieder herausfinden, unter welchen Voraussetzungen keine ImmoEst anfällt. Lesen Sie im Folgenden drei knifflige Fälle zur Immobilienertragsteuer.

Beim Verkauf des Hauptwohnsitzes fällt keine Steuer an – eigentlich

Zunächst gilt jedoch: Verkauft man als Immobilieneigentümer seinen Hauptwohnsitz, tut man dies in der Regel steuerfrei – allerdings gilt dies nicht ausnahmslos. Wer steuerfrei verkaufen möchte, darf die Immobilie nicht weiter nutzen. Nicht mal als Mieter, denn das ehemalige Eigentum muss innerhalb einer Jahresfrist komplett abgegeben werden. Zudem gelten im Rahmen der Steuerbefreiung die folgenden zwei Regelungen:

  • Die ,,2-Jahres-Regel“: Die Liegenschaft muss als Hauptwohnsitz zwei Jahre direkt vor Immobilienverkauf bestanden haben.
  • Die ,,5-aus-10-Regel“: Die Liegenschaft muss aus den letzten zehn Jahren fünf Jahre als Hauptwohnsitz bestanden haben.

Werden diese Rahmenbedingungen beim Verkauf der Immobilie nicht eingehalten, fällt eine Steuerlast an. Friedrich Jank, Sprecher der Notare in Österreich, erklärt anhand von drei Fällen aus der Praxis, unter welchen Voraussetzungen die Steuerbefreiung nicht greift.

Drei prägnante Fälle der Immobilienertragsteuer aus den letzten Jahren

Eine Immobilie wurde seitens des Eigentümers wie folgt in zwei Wohneinheiten geteilt: Der eine Teil wurde veräußert, der andere Teil dient seither als Hauptwohnsitz. ,,In diesem Fall ist die Hauptwohnsitzbefreiung nicht anwendbar“, so Jank. Es handle sich immer noch um ein und dasselbe Haus.

Im Falle einer Erbschaft gelten ebenfalls einige Sonderregelungen. Im Beispiel einer Eigentümerin, welche die Eigentumswohnung ihrer verstorbenen Eltern geerbt hatte, aus der sie bereits vor sieben Jahren ausgezogen war, konnte die Befreiung nicht greifen. ,,Der Hauptwohnsitzstatus ist nicht vererbbar“, so Jank. Sollte ein Angehöriger allerdings die letzten fünf oder zehn Jahre seinen Hauptwohnsitz im vererbt- oder verschenkten Objekt gehabt haben, kann er sich jene Zeit anrechnen lassen. Auch wenn er lediglich Mitbewohner war und noch kein Eigentümer – dann würde eine Steuerbefreiung greifen.

Ein Mann kaufte sich im Jahr 2007 ein Haus und veräußerte es im Folgejahr wieder. Er blieb jedoch in der Immobilie als Mieter wohnen und behielt somit seinen Hauptwohnsitz dort, weswegen die ImmoEst anfiel.

(Lesen Sie hier alles zur diesjährigen Erhöhung der Immobilienertragsteuer).

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