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Unbedenklichkeitsbescheinigung – Grunderwerbsteuer gezahlt?

Unbedenklichkeitsbescheinigung - Grundbuch AT

Beim Verkauf einer Immobilie in Österreich wechselt die Liegenschaft erst mit der Eintragung ins Grundbuch ihren Eigentümer. Diese rechtliche Regelung basiert auf dem Grundbücherlichen Eintragungsgrundsatz.

Dem Einverleibungsantrag zur Übertragung des Eigentums sind verschiedene Dokumente, darunter die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, beizufügen.

Worum es sich bei dieser Information handelt und wo sie sich bestellen lässt, erklären wir Ihnen in diesem Immobilien-Ratgeber.

1. Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das vom Finanzamt erstellt wird. Es bestätigt, dass alle anfallenden Steuern im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf beglichen wurden. Das Finanzamt stellt mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung gegenüber dem Bezirksgericht klar, dass der Eintragung des neuen Eigentümers keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Ohne die Vorlage dieses Dokuments kann keine Eintragung erfolgen. Die Rechtsgrundlage hierfür findet sich in § 160 (1) BAO, wonach Eintragungen ins Grundbuch erst möglich sind, wenn die Bescheinigung durch das Finanzamt vorliegt.

Tipp von immoverkauf24:

Als Verkäufer einer Immobilie sind Sie daran interessiert, dass der Kaufvertrag möglichst zügig abgewickelt werden kann. Daher ist es umso wichtiger, dass der Käufer sich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen lässt. Dies sollte bereits vorab mit dem Rechtsanwalt bzw. Notar abgeklärt werden, damit es später nicht zu Verzögerungen bei der Grundbucheintragung kommt.

2. Wofür wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung benötigt?

Grundsätzlich ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung für alle Erwerbsvorgänge erforderlich, bei denen ein Haus, ein Baugrundstück oder eine Eigentumswohnung den Besitzer wechselt. Die Versteuerung dieser Transaktionen erfolgt über die Erhebung der Grunderwerbsteuer. Dies betrifft auch Erbschaften und Schenkungen, die als unentgeltliche Erwerbsvorgänge seit dem 1. August 2008 ebenfalls der Grundsteuer unterliegen. Der Käufer ist als Steuerschuldner dazu verpflichtet, den grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerb beim Finanzamt anzuzeigen. Gleiches gilt für Rechtsanwälte und Notare, die bei der Vertragsabwicklung beteiligt waren. Dies kann durch die Abgabeerklärung oder die Selbstberechnung erfolgen. Der Käufer benötigt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus einem weiteren Grund: Wird für den Kauf der Immobilie ein Darlehen aufgenommen, kann dieses erst ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.

3. Wo lässt sich das Dokument beantragen?

Zuständig für die Ausfertigung der Unbedenklichkeitsbescheinigung ist das Finanzamt. Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt in folgenden Fällen ausgestellt:

  • sobald die Steuerschuld vollständig beglichen ist,
  • wenn Abgabefreiheit besteht,
  • die Grundsteuer noch nicht gezahlt wurde, jedoch eine Sicherheit hinterlegt wurde, oder
  • wenn die Abgabenschuld als nicht gefährdet zu bewerten ist.

Hinweis von immoverkauf24:

Anstelle einer Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Antrag zur Einverleibung auch mit einer Selbstberechnungserklärung eingereicht werden. Damit hat der Notar die Möglichkeit, die sofortige Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch zu erwirken. Mit der Abgabe der Selbstberechnungserklärung beim Finanzamt ist keine Unbedenklichkeitsbescheinigung mehr erforderlich.

4. Welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt werden?

Unbedenklichkeitsbescheinigung - Voraussetzungen

Der Notar ist als Treuhänder dazu verpflichtet, das Finanzamt über das grunderwerbsteuerpflichtige Geschäft zu informieren. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt durch einen Bescheid festgestellt. Erst mit der vollständigen Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Eine frühzeitige Ausstellung vor Zahlungseingang ist nur möglich, wenn das Finanzamt bestätigen kann, dass die Einbringlichkeit der Abgabenschuld nicht gefährdet ist. Dabei berücksichtigt das Finanzamt die bisherige Erfüllung der Steuerpflichten des Erwerbers und prüft, ob gegebenenfalls Steuerrückstände bestehen.

Alternativ ist eine Selbstberechnungserklärung einzureichen. Nach Einreichung der Selbstberechnungserklärung erhält Ihr Rechtsanwalt bzw. der Notar eine Vorgangsnummer. Dies ist dem Bezirksgericht mitzuteilen, das anhand dieser Nummer auf die Daten in FinanzOnline zugreifen kann. Mit dieser neuen Art der Datenübermittlung ist es für Käufer und ihre rechtlichen Vertreter einfacher, die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühren gleichzeitig vorzunehmen.

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